Dr. Kevin SchaefersMitglied der Geschäftsleitung & Leiter Family Office, FERI Trust GmbHDie ultraexpansive Geldpolitik der Notenbanken hat dazu geführt, dass Staatsanleihen längst nicht mehr die Zinsanforderungen professioneller Anleger erfüllen. Großinvestoren haben in den Jahren nach der Finanzkrise deshalb verstärkt nach attraktiven Sachwerten Ausschau gehalten. Dabei ist vor allem der Markt für erstklassige Immobilien ins Blickfeld gerückt. Ob Bürogebäude in der Londoner City, Shoppingcenter in Hamburg oder exklusive Apartmenthäuser in München – hochwertige Bestandsimmobilien mit bonitätsstarken Mietern in bester Lage versprechen stabile Erträge. Die Kehrseite dieser Entwicklung sind hohe Kaufpreise und damit sinkende Mietrenditen. Wie teuer Prime-Immobilien bereits sind, das zeigt der Renditeverfall für Büroflächen an führenden europäischen Standorten. In Frankfurt erzielten Investoren von 2009 bis Mitte 2016 eine Mietrendite von durchschnittlich 5,4 % pro Jahr. Dieser Wert beträgt aktuell nur noch 3,9 % und liegt damit deutlich unter der durchschnittlichen Mietrendite der vergangenen 20 Jahre von jährlich 5,0 %. In Städten wie Paris und London zeigt sich das gleiche Bild: Die aktuellen Mietrenditen für Büroflächen sind dort weit unter den langfristigen Durchschnittswert gesunken. Die Zahlen belegen, dass die Margen im Markt für Core-Immobilien immer enger werden, denn die Mieten lassen sich nicht mehr einfach an die gestiegenen Kaufpreise anpassen. Aufgrund der hohen Einstiegspreise bietet das Immobilieninvestment in 1a-Lagen für Kaufinteressenten zurzeit keine attraktiven Renditen mehr. Wer jetzt noch auf den Zug aufspringen will, der kommt vermutlich zu spät. Professionelle Anleger müssen deshalb jedoch nicht auf ein Investment in Immobilien verzichten. Die Anlageklasse bietet auch weiterhin interessante Gelegenheiten und ist vor dem Hintergrund einer sachwertorientierten langfristigen Vermögensschutzstrategie unverändert sinnvoll. Nur sollte man jetzt etwas genauer hinschauen. So findet sich etwa in der zweiten Reihe noch immer ein moderates Preisniveau. Während die Preise im Prime-Segment in den vergangenen Jahren nahezu explodierten, verlief die Entwicklung für sogenannte Non-Core-Immobilien moderat. Dies hat dazu geführt, dass der Abstand zwischen den Mietrenditen, die im Prime-Sektor erreicht werden, und den Renditen für zweitbeste Bestandsimmobilien historisch so groß ist wie schon lange nicht mehr. Die Spanne beträgt zum Beispiel bei britischen Gewerbeimmobilien derzeit ca. 4 %. Mit anderen Worten: Selten war es so lukrativ, 1b-Immobilien in 1a-Immobilien umzuwandeln und dann zu verkaufen, wie heute. Dazu braucht es einen aktiven und unternehmerischen Investmentansatz. Wer in diesem Marktsegment Erfolg haben will, der muss in der Lage sein, fundamental gute Immobilien, die aktuell nicht den Ansprüchen von Core-Investoren gerecht werden und mit einem Abschlag am Markt gehandelt werden, aufzuspüren, zu Prime-Immobilien weiterzuentwickeln und dann am Markt zu veräußern.Um den “Turnaround” zu schaffen, greifen Fondsmanager grundsätzlich auf zwei bewährte Strategien zurück. Auf der einen Seite stehen Value-Add-Investitionen und auf der anderen Seite Sanierung und Projektentwicklung sowie Distressed-Investitionen. Gefragte Zielobjekte bei Value-Add-Investitionen sind beispielsweise in die Jahre gekommene Immobilien, die jedoch über eine solide Substanz verfügen und die lediglich nicht mehr den aktuellen Anforderungen des Marktes genügen. Typische Umstände für eine Wertminderung sind etwa überdurchschnittlich hoher Leerstand, auslaufende Mietverträge oder versäumte Modernisierungen. Auch ausgewählte Immobilien in Sekundärlagen mit Wertsteigerungspotenzial können ein Fall für Value-Add-Strategien sein. Bei der Sanierung und Weiterentwicklung geht es darum, ältere Objekte wieder attraktiv für den Vermietungsmarkt zu machen oder ins Stocken geratene Bauvorhaben fortzuführen. Bei einer Distressed-Investition schließlich hat der Fondsmanager verschiedene Optionen. Er kann eine günstige Kaufgelegenheit nutzen, etwa weil der Eigentümer Liquidität benötigt oder unter Verkaufsdruck steht. Er kann sich an einer Rekapitalisierung bestehender Kredite beteiligen oder Mezzaninkapital zur Schließung einer Finanzierungslücke bereitstellen. Unternehmerische Real-Estate-Investments unterscheiden sich damit deutlich von klassischen Immobilienstrategien. Diese streben einen regelmäßigen Cash-flow durch stabile Mieterträge an. Ein Objekt, das diese Aufgabe erfüllt, wird dementsprechend lange gehalten, üblicherweise über zehn Jahre. Bei unternehmerischen Immobilieninvestments geht es dagegen darum, das Objekt nach möglichst kurzer Zeit gewinnbringend weiterzuverkaufen. Die Haltedauer der einzelnen Immobilien in einem Fonds beträgt daher in der Regel nur drei bis fünf Jahre. Unternehmerische Real-Estate-Investments übertragen also Private-Equity-ähnliche Strategien auf Immobilien: Man kauft Objekte mit Wertsteigerungspotenzial, hievt sie durch aktives Assetmanagement auf eine höhere Bewertungsstufe und verkauft sie nach relativ kurzer Haltezeit weiter. Die dauerhafte Vereinnahmung von Mieterträgen ist also nicht das Hauptziel, sondern die Erzielung eines möglichst hohen Gewinns durch Verkauf nach Renovierung, Sanierung oder Neupositionierung der erworbenen Immobilien.Naturgemäß besitzen unternehmerische Investmentstrategien damit ein höheres Risikoprofil als Basisinvestments im Core-Segment des Immobilienmarktes. Einzelne Projekte können sich schlechter entwickeln als erwartet oder der Verkauf mehr Zeit benötigen als geplant. Diese Objektrisiken lassen sich durch Streuung über mehrere Real-Estate-Investmentfonds deutlich minimieren. So bietet etwa FERI sein Private Equity Real Estate Investment über einen Dachfonds an. Dieser setzt sich aus bis zu zehn verschiedenen Zielfonds zusammen, die wiederum in entwickelten Märkten, vorwiegend in Europa und den USA, und einer Vielzahl von Immobilien-Nutzungsarten wie etwa Büro, Wohnungen, Logistik, Einzelhandel, Hotel und Industrie investieren. Auf diese Weise erhält der Anleger Zugang zu einem Immobilienportfolio, das über mehrere hundert Objekte diversifiziert ist. Die Aufgabe des Dachfondsmanagers besteht vor allem darin, für die interessantesten Märkte und Nutzungsarten erfahrene und Erfolg versprechende Manager auf Herz und Nieren zu prüfen und in die Gesamt­allokation zu integrieren.In den Dachfonds aufgenommen werden nur solche Fondsmanager, die im Rahmen des FERI Private Equity Ratingprozesses mindestens ein “A”- oder “B”-Rating, also Bestnoten erhalten haben. Die Erfahrungen mit vergangenen Investitionen in diesem hochspezialisierten Segment haben gezeigt, dass sich im Durchschnitt Renditen über 10 % pro Jahr erzielen lassen. Der Dachfondsansatz ist hierbei aus Diversifikationsgründen gegenüber Einzelinvestitionen gerade für konservative Anleger eindeutig zu bevorzugen.