Der europäische Büroimmobilienmarkt kommt nach wie vor nur schwer in die Gänge. Auf dem 18. Immobiliensymposium der DekaBank zeigten sich aber erste zarte Zeichen des Aufschwungs. Auf den Transaktionsmärkten sind angelsächsische Investoren schon seit längerem wieder aktiv, beobachtet Dagmar Übelhör, Head of Acquistion & Sales Südwesteuropa und Hotels bei Deka Immobilien Investment. „Sie kommen nach einer Krise als erste wieder zurück an den Markt.“ Diese Investoren steigen spekulativ zu günstigen Preisen an peripheren Lagen ein, suchen aber auch schon nach wenigen Jahren mit einem satten Gewinn den Exit.

Bei Top-Objekten an erstklassigen Lagen greifen Family Offices zu, gerne auch mit dreistelligen Millionenbeträgen. „Sie suchen Immobilien, die leicht zu verstehen sind, wie ein Objekt im Londoner Westend. Das ist leicht vermietbar, weil die Lage heute top ist und auch in 100 Jahren bleibt. Wenn man das stetig modernisiert, fließt stetig ein Mietertrag und es lässt sich auch immer wieder nachvermieten“, sagt Esteban de Lope Fend, Geschäftsführer und Leiter des Immobilienfondsmanagements bei der Deka Immobilien Investment. „Sowas suchen wir auch, nur für viele Kleinanleger.“

,,Paris ist immer gefragt“, sagt Übelhör, sei aber bezogen auf Büroimmobilien eine relativ kleine Stadt. „Der Schlüssel ist die Lage. Wenn die Lage nicht passt, bekomme ich keine Mieter. Da nutzt auch eine Top-ESG-Ausstattung nichts.“ Von der Bürostadt La Defense, zumindest architektonisch ein Highlight, hält sie nicht viel. „80.000 Quadratmeter in einem Turm in einer Sekundärlage – das ist sehr volatil. Da sollte man aus Deutschland nicht hingehen.“ La Defense, die größte Bürostadt Europas mit über 3 Millionen Quadratmetern Bürofläche, über 180.000 Beschäftigte sowie 600.000 Quadratmeter Wohnraum galt als Core – „bei anderen“, warf de Lope Fend ein. „Das haben wir mit großen Schmerzen verkauft, gerade noch rechtzeitig.“ Übelhör berichtet von dem Käufer, dass der Businessplan nicht aufgegangen sei. „Der hat den Schlüssel an die Bank abgegeben.“

De Lope Fend, der Einkäufer ironisch als „chronisch depressiv. Uns ist alles zu groß, zu teuer, zu riskant“ beschrieb, schwärmt für die Zeit nach der Finanzmarktkrise, als er in Paris ein ganzes Quartier mit hohem Bodenwert und niedrigen Preis gekauft habe. „Das ist relativ zeitlos. Es finden sich immer Mieter.“ Mailand ist deutlich attraktiver geworden. „Die Mieten haben massiv angezogen“, so die Managerin. „Früher lagen die Jahresmieten bei etwa 500 Euro pro Quadratmeter. Jetzt sind wir bei 770 Euro.“ Das liege an der deutlich verbesserten Infrastruktur. Es gab verschiedene Städtebauprojekte wie Porta Nuova oder die Umwandlung alter Gewerbegebiete. Mailand glänzt nach wie vor als Finanzmetropole sowie Mode- und Designzentrum, verfügt aber über relativ wenige Top-ausgestattete Büroflächen in sehr guten Zentrumslagen. „Es gab einige schöne Projektentwicklungen, von denen wir auch profitiert haben. Wir als Deka haben uns auch in Mailand engagiert.“

Beim Verkauf tue sich die Deka schwerer als beim Einkauf. „Zyklen erkennen wir leichter“, gibt de Lope Fend zu. „Was wir gekauft haben, halten wir gerne lange, manchmal zu lange. Unser Ziel ist, jedes Jahr 5% unseres Bestandes zu verkaufen und 5% umzubauen.“ Die schlechteren Immobilien überlasse man gerne anderen, die besser modernisieren könnten.