Im Global Real Estate Bubble Index der UBS hat Frankfurt über viele Jahre einen Spitzenplatz eingenommen. „In den vergangenen drei Jahren sind die Preise inflationsbereinigt um rund 20% und nominal um etwa 10% zurückgegangen“, sagte Co-Studienautor Matthias Holzhey bei der Vorstellung der Studie. Die Mieten und auch die Einkommen konnten ungefähr mit der Inflation Schritt halten. „Die Mieten sind sogar noch leicht gestiegen, die Einkommen trotz Rezession nur leicht gesunken. Damit wurde Wohnen relativ gesehen günstiger.“ Das bedeute insgesamt, so Holzhey, dass das Risiko eines weiteren Preisrückgangs relativ gering ist. Entsprechend ist das Risiko einer Immobilienblase von hoch auf moderat gesunken. Unabhängig davon bleibe es dabei, so der UBS-Analyst, dass sich Interessenten Wohnungen aufgrund der hohen Finanzierungskosten kaum leisten könnten.

In Deutschland konstatiert der Bericht eine geringere Nachfrage nach Hypothekarkrediten. „Die Menschen überschulden sich nicht, um noch verzweifelt Häuser zu kaufen.“ Außerdem seien in Frankfurt die Bautätigkeit und damit das Angebot an Wohnraum insgesamt geringer. „Das stützt das aktuelle Preisniveau und reduziert das Risiko einer Immobilienblase“, ergänzte Co-Studienautor Maciej Skoczek.

In München sind nach den UBS-Analysen Preise und Mieten schneller gestiegen als in Frankfurt. In den vergangenen Jahren habe sich München wirtschaftlich stärker entwickelt als die Mainmetropole. Das habe zu dem etwas geringeren Blasen-Risiko Münchens (0,64) im Vergleich zu Frankfurt (0,76) geführt. „Der Unterschied ist aber nicht signifikant“, sagte Holzhey.

Auf globaler Ebene ist die Preiskorrektur im Durchschnitt bereits abgeschlossen, stellte Holzhey fest. „Der Zinsschock ist verpufft. Im Durchschnitt der Städte ist sogar schon wieder eine leichte Verteuerung zu sehen.“

Eine Preisblase entsteht, wenn der Preis nicht mehr mit dem wahren, fundamentalen Wert einer Anlage übereinstimmt. Die UBS will anhand von historischen Mustern das Risiko des Entstehens von Blasen erkennen. Diese Muster versucht sie an der Entwicklung der Preise im Verhältnis zu den Einkommen und den Mieten, der Verschuldung und der Bautätigkeit festzumachen. Dazu kommt die Entwicklung einer Stadt im Vergleich zum Land. Aus all diesen Indikatoren wird dann ein Score entwickelt, der das Risiko der Bildung einer Immobilienpreisblase bei Wohnungen anzeigen soll.

Das höchste Risiko einer Immobilienblase weist in der aktuellen UBS Untersuchung Miami auf. Dies liegt in erster Linie an den rasanten Wertsteigerungen in den vergangenen 15 Jahren – im Durchschnitt mehr als 5% im Jahr. In den vergangenen fünf Jahren haben die Preise in Miami (und auch in Dubai) inflationsbereinigt sogar um rund 50% zugelegt. Allerdings habe sich der Aufschwung in den vergangenen vier Quartalen etwas abgeschwächt. Diese Abschwächung ist weltweit zu beobachten, sodass die Scores insgesamt, wie schon 2022 und 2023, etwas niedriger sind als im Vorjahr. Nach Tokio weist Zürich den dritthöchsten Bubble-Wert aus. Auch in diesen beiden Städten legten die Preise in den vergangenen fünf Jahren entgegen dem globalen Trend deutlich zu: 35% in Tokio und 25% in Zürich.

Bei der Frage, wie viele Jahre es im Durchschnitt dauert, um eine 60 Quadratmeter Wohnung in der Nähe des Stadtzentrums zu bezahlen, zeigt sich laut Holzhey: Auch ein gutes Einkommen reicht in vielen Städten nicht, um eine Wohnung zu kaufen. An der Spitze der Unerschwinglichkeit liegt Hongkong. Dort müssen im Durchschnitt etwa 14 Jahreseinkommen für den Wohnungskauf aufgewendet werden. In München sind es etwa acht Jahreseinkommen, in Frankfurt sechs.

Beim Verhältnis Mieteinnahmen zu Kaufpreis schneidet Zürich am schlechtesten ab. Hier müssen die Mieten 43 Jahre fließen, um eine 60 Quadratmeter Wohnung abzubezahlen. Die Rendite liegt damit bei 2,3%. Ein Investment lohnt sich nur dann, wenn die Zinsen niedrig bleiben und mit einem Preisanstieg gerechnet wird.