Die Wertverluste bei den hierzulande in Abwicklung befindlichen offenen Immobilienfonds driften stark auseinander. Sie reichen von 64 % beim “TMW Weltfonds” bis zu 2 % beim “KanAm Spezial Grundinvest”. Auch die Qualität des vorhandenen Restportfolios ist höchst unterschiedlich.tl Frankfurt – Die 17 in Abwicklung befindlichen offenen Immobilienfonds (zehn Publikumsfonds und sieben institutionelle Publikumsfonds) weisen bei der Verwertung ihrer Portfolien große Unterschiede auf. Auf Basis einer ausführlichen Analyse der öffentlich zugänglichen Daten weisen Sandra Kielholz und Oliver Weinrich von Drescher & Cie Wertverluste zwischen 2 und 64 % aus (siehe Grafik). Kennziffer Cash Burn RateDie von dem Beratungshaus entwickelte Cash Burn Rate soll den Werterhalt der Fonds für die Anleger quantifizieren. Die in der Grafik abgebildete Cash Burn Rate 1 ist der Wert, der zwischen dem aktuellen Nettoinventarwert (NAV), gegebenenfalls bereinigt um vorhandene Substanzausschüttungen, und dem NAV ein Jahr vor dem Abwicklungsbeschluss des Fonds verbrannt wurde.Den größten Wertverlust hat danach der seit Ende Mai 2011 in Abwicklung befindliche “TMW Weltfonds” erlitten, den kleinsten der allerdings nur Institutionellen offenstehende “KanAm Spezial Grundinvest”. Unter den “echten” Publikumsfonds hat der “CS Euroreal” mit 19 % Cash Burn Rate den besten Wert erreicht. Drescher & Cie betonen allerdings, dass die Aussage hinsichtlich der Portfolioqualität unbedingt in den Kontext der bereits entstandenen Verluste, noch möglicher Verluste und geleisteter Rückzahlungen gestellt werden müsse. Schwieriger VergleichDie Studie beschäftigt sich auch mit der Qualität des restlichen Portfolios. Am besten schneidet dabei der “Degi German Business” ab, gefolgt vom “Axa Immosolutions”. Allerdings habe sich die Anzahl der analysierten Objekte vor Übergang auf die Verwahrstelle (das ist bis auf eine Ausnahme bei allen betrachteten Fonds der Fall) deutlich reduziert, heißt es. Damit sei nur eine eingeschränkte Vergleichbarkeit und Aussagekraft gegeben. Schlusslichter sind der “SEB Global Property Fund” und der “Degi Global Business”. “Die Vermarktung dieser Restportfolien sehen wir, auch nach erfolgtem Übergang auf die Verwahrstellen, nach wie vor als eine große Herausforderung”, schreibt Drescher & Cie.Gesondert wurde in der Studie der Umgang mit den inländischen Objekten und Grundstücken betrachtet. Denn mit Wirkung ab 1.1.2016 fiel durch eine Änderung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) bei der Abwicklung offener Immobilienfonds nicht mehr zweimal Grunderwerbsteuer an. Beim Übergang auf die Depotbank muss seitdem keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden, sondern erst dann, wenn das Objekt tatsächlich verkauft wird. Damit wurden solche Fonds deutlich benachteiligt, deren Bestände vor diesem Stichtag auf die Verwahrstelle übergegangen sind. Frühzeitig verkaufenUm dies zu vermeiden, haben die in Abwicklung befindlichen Fonds versucht, ihre deutschen Bestände möglichst frühzeitig zu verkaufen. Nach Angaben des Beratungshauses hätten den Anlegern sonst beieiner unterstellten durchschnittlichen Grunderwerbsteuerbelastung von 5 % auf das abzuwickelnde deutsche Gesamtportfolio steuerliche Nachteile von bis zu 300 Mill. Euro gedroht. Tatsächlich ist es von den neun Fonds, die ihre Bestände bis Ende 2015 auf ihre Depotbank übertragen haben, sieben gelungen, zuvor alle Deutschlandobjekte abzustoßen. Immerhin ging es dabei um Bestände von 2,3 Mrd. Euro. Am erfolgreichsten war der “Axa Immoselect” mit Verkäufen für 535 Mill. Euro. Dieser Fonds musste allerdings trotzdem noch Inlandsimmobilien für 197 Mill. Euro auf die Depotbank übertragen. Beim “Degi German Business” waren es Immobilien für rund 20 Mill. Euro.