DIC Asset glaubt an den Büromarkt
Von Helmut Kipp, Frankfurt
Ungeachtet des Homeoffice-Booms werden nur wenige Unternehmen ihre Büroflächen reduzieren. Davon geht die Chefin des Gewerbeimmobilienkonzerns DIC Asset, Sonja Wärntges, aus. Die Situation werde zu negativ dargestellt. „Es gibt keinen Mangel an Nachfrage“, sagt die Vorstandsvorsitzende im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. DIC Asset habe im vergangenen Jahr die Vermietungsleistung um 28% gesteigert. Allerdings dauere die Vermietung länger, da man die Flächen nicht besichtigen könne.
Wärntges verweist auf eine aktuelle Erhebung des Instituts der deutschen Wirtschaft. Demnach wollten nur 6% der Unternehmen ihre Bürofläche verringern. Der Bedarf verändere sich aber. Verstärkt würden große Flächen nachgefragt. Das zeige, dass vermehrt Gemeinschaftsflächen gewünscht würden, um den Austausch zu fördern. „Wir sind mit der Frage konfrontiert, wie das Büro der Zukunft aussehen wird und was wir als Vermieter dafür tun können“, sagt die 1967 geborene Managerin.
„Ein Preisrückgang ist nicht zu beobachten“, versichert Wärntges. Vielmehr sei die Durchschnittsmiete der Vertragsabschlüsse im vergangenen Jahr um rund 7% auf 13,86 Euro je Quadratmeter gestiegen. „Auch im Transaktionsmarkt gab es keine Preisrückgänge“, sagt die CEO. Es sei nach wie vor sehr viel Liquidität da, die – mangels Alternativen – in Immobilien fließe, im Wesentlichen Wohnungen und Büros. Logistik sei ebenfalls attraktiv, gerade mit Blick auf den wachsenden Onlinehandel.
Gesunken seien die vergleichbaren Mieten allerdings im Handel, was vor allem auf Zugeständnisse für die Kaufhof-Immobilien in Chemnitz und Leverkusen zurückgeht. Hier habe DIC Asset „nicht unerhebliche“ Mietsenkungen akzeptiert. Mietrückstände sind in Teilen des Einzelhandelssegments aufgelaufen, das ein Fünftel des Commercial Portfolios, also des Eigenbestands, ausmacht. Zudem besitzt DIC zwei Hotels. Im Februar seien rund 94% der Mieten eingegangen. Wärntges erwartet, dass ein großer Teil der Ausstände noch beglichen wird. Eine Einigung sei in beiderseitigem Interesse, Konzessionen gingen oft mit einer Verlängerung des Mietvertrags einher. Für eventuelle Ausfälle habe man Vorsorge getroffen in Höhe von 3,5% der jährlichen Mieteinnahmen. Den Standort Bremen hat Kaufhof geschlossen – nahezu die gesamte Fläche nutzt jetzt ein Möbelhaus.
Mieter bleiben
Die Neigung zu Umzügen hat in der Pandemie abgenommen, berichtet Wärntges: „Viele Mieter sind auf uns zugekommen mit dem Wunsch zu verlängern.“ Gut 70% der Vertragsabschlüsse seien 2020 auf Anschlussvermietungen entfallen.
Stark ausbauen will Wärntges die Logistik. Nach der Übernahme des Assetmanagers RLI Investors legt DIC jetzt zusammen mit der neuen Tochter ihren ersten Logistikfonds mit 400 Mill. Euro Zielvolumen auf. Auch im Eigenbestand, der derzeit Immobilien im Wert 2 Mrd. Euro umfasst, will DIC Asset eine Logistiksparte aufbauen, die 10% des Portfolios ausmachen soll. Diese vergleichsweise geringe Quote hängt laut Wärntges nicht zuletzt mit deutlich niedrigeren Preisen zusammen: „Eine große Logistikimmobilie kostet 25 Mill. Euro, eine große Gewerbeimmobilie 250 Mill. Euro.“
Logistikimmobilien hätten immer noch eine interessante Zukunftsperspektive, denn der Bedarf an traditionellen Lager- und Umschlagsflächen wachse. Hinzu kämen neue Themen wie Nachhaltigkeit und Logistik für die letzte Meile. „Bei einzelnen Gebäuden denken wir über Mixed-use-Konzepte unter Einschluss von Logistik nach.“ Immobilien wie das frühere Kaufhof-Gebäude in Bremen seien hervorragend angebunden und böten Möglichkeiten für Anlieferung. Das könne man für Paketdienste nutzen.
Das Geschäft für Dritte hat das Frankfurter Unternehmen stark ausgebaut, so dass die Managementerträge mit 80 Mill. Euro im vergangenen Jahr inzwischen fast so hoch sind wie die Nettomieteinnahmen. 56% der Fees waren transaktionsabhängig, 44% wiederkehrend. Auch künftig werde das Wachstum der Assets under Management aus dem institutionellen Geschäft überwiegen, sagt Wärntges, die seit Oktober 2017 an der Firmenspitze steht. „Wir müssen hier vier bis fünf Mal so viel Volumen machen um dasselbe operative Ergebnis wie im Bestandsgeschäft zu erzielen. Es ist eine ideale Ergänzung zum eigenkapitalintensiveren Eigengeschäft.“
Nachdem DIC Asset die Marke von 10 Mrd. Euro gemanagte Assets geknackt hat, nimmt der Konzern das Ziel von 15 Mrd. Euro in den Blick, das laut Wärntges in drei bis fünf Jahren erreicht werden soll. Damit verändert sich auch die Portfoliozusammensetzung: mehr Logistik und Büro, weniger Handel und Hotel. Das Frankfurter Luxushotel Villa Kennedy hat DIC gerade im Rahmen eines Individualmandats im Drittgeschäft verkauft.
Bindung an Nachhaltigkeit
In der Fremdfinanzierung setzt DIC Asset auf einen neuen Schuldschein von mindestens 100 Mill. Euro, dessen Vermarktung gerade angelaufen ist. Die vier Tranchen haben Laufzeiten zwischen drei und zehn Jahren. „Das Novum ist die Bindung an Nachhaltigkeitskriterien“, sagt Wärntges. Der Zinssatz hängt nämlich vom Anteil der Gebäude ab, die mit Blick auf die Ressourceneffizienz als nachhaltig eingestuft werden. Derzeit beträgt die Green-Buildings-Quote 11,6%. Steigt der Anteil auf mehr als 20%, sinkt der Zins um 5 Basispunkte. Bleibt er jedoch unter 15%, wird das Darlehen um 5 Basispunkte teurer.
Platziert wird bei Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Wärntges erwartet das Closing für Ende April, es gebe rege Nachfrage. Den ersten Schuldschein hatte DIC Asset im Juli 2019 platziert (150 Mill. Euro). „Jetzt haben institutionelle Investoren angefragt, ob wir nicht einen neuen Schuldschein auflegen wollen“, berichtet die Firmenchefin.
An der Aktiendividende will Wärntges festhalten, sie stoße bei Aktionären auf sehr gute Resonanz. Im vergangenen Jahr habe die Annahmequote 40% betragen. Anteilseigner haben die Wahl zwischen einer Ausschüttung in bar oder in Aktien.
Noch nicht zufrieden ist die Vorstandschefin, die auch für Finanzen verantwortlich ist, mit der Verringerung des Discounts zum EPRA-Nettovermögenswert (NAV), der zuletzt etwa 15% betrug. Man habe die Darstellung des Geschäftsmodells überarbeitet, um den 360-Grad-Ansatz deutlich zu machen. DIC Asset biete alle Leistungen rund um Immobilien aus einer Hand. Die Kombination aus Bestandsimmobilien und Dienstleistungen für institutionelle Kunden sei ertragsstark und krisenresistent. Ohnehin berücksichtige der NAV nur das Bestandsgeschäft, das Institutional Business bleibe in dieser Kennzahl außen vor. Rechnet man dessen Wert dazu, kommt DIC auf einen NAV von 22 Euro statt etwa 17,50 Euro. Wärntges verweist auf die hohe Bewertung von Assetmanagern, die teilweise über dem Zwanzigfachen des Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen liege. Für RLI habe DIC Asset das Elffache bezahlt.
