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Kreative Fondsideen erobern gewerbliche Immobilienmärkte - Studentenwohnheime als Investition im Blick - Relevanz alternativer Immobilienanlagen steigt

Der Immobilienmarkt boomt seit langem. Entsprechend rar sind die Chancen für Investoren. Deshalb verlagern professionelle Anleger ihren Fokus von den inzwischen teuren Büro- und Einzelhandelsimmobilien auf alternative Anlageklassen wie Hotel-, Logistik- oder Industrieimmobilien. Aber auch darüber hinaus gibt es noch viel Spielraum für Innovation und neue, kreative Fondsideen - vor allem bei Themen, die komplexer und chancenreicher sind, aber nur mit speziellem Know-how gehandhabt werden können.

Deutschland geht es gut: Der wirtschaftliche Aufschwung hält weiter an, und die Zahl der Erwerbstätigen ist so hoch wie nie. Diese Entwicklung spiegelt sich auch auf dem Markt für Büroimmobilien wider: Mehr Beschäftigte bedeutet ein wachsender Bedarf an Büroflächen. Allerdings trifft die steigende Nachfrage auf ein ziemlich konstantes Angebot. Denn die Bautätigkeit in diesem Segment ist vergleichsweise gering. Entsprechend wird gemietet, was der Markt noch hergibt und der Leerstand sinkt weiter; nicht nur an den Top-Standorten werden die Flächen knapp und die Mieten und Kaufpreise steigen rasant.

Ein Dilemma, aus Sicht der Interessenten wie auch der Investoren. So ist es nicht weiter verwunderlich, dass professionelle Anleger das europäische Investitionsklima für Büro- und Einzelhandelsimmobilien insgesamt eher skeptisch beurteilen. Denn wo keine freien Büroflächen erhältlich sind, können auch keine Transaktionen umgesetzt werden. So zeigt die aktuelle Investitionsklimastudie von Union Investment, für die das Marktforschungsinstitut Ipsos 168 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilienanleger in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zu den Indikatoren "Marktstruktur", "Rahmenbedingungen", "Standortbedingungen" und "Erwartungen" befragt hat, dass knapp ein Drittel der teilnehmenden Anleger in den kommenden zwölf Monaten tendenziell schlechte Chancen für attraktive Büroinvestments sieht.

Noch etwas negativer fällt die Einschätzung für Einzelhandelsimmobilien aus. Zwar ist das Wachstum im Einzelhandel nicht gefährdet. Dennoch lässt sich hier eine Verlagerung von Umsätzen vom stationären hin zum Online-Handel beobachten, weshalb der Bedarf an Verkaufsflächen sinkt. Entsprechend merkt mit 51 % sogar eine knappe Mehrheit der befragten Anleger an, dass es derzeit kaum Aussichten auf überzeugende Immobilieninvestitionen in diesem Segment gibt.

Neue Nischen gesucht

Bei diesen Erwartungen liegt es auf der Hand, dass professionelle Anleger nach neuen Nischen suchen. Ihr Blick schweift immer öfter in Richtung alternativer Assetklassen in der Immobilienwelt. Laut Investitionsklimastudie verfolgt inzwischen sogar rund die Hälfte der befragten Anleger dezidierte Ausweichstrategien. Als vielversprechend erweisen sich hier insbesondere Logistik-, Hotel- und Wohnimmobilien: Unter britischen Investoren, die nach alternativen Anlageprodukten suchen, erreichen die Segmente Logistik mit 83 % sowie Hotel und Wohnen mit jeweils 61 % den größten Zuspruch.In derselben Gruppe der deutschen Investoren wollen jeweils rund 50 % verstärkt auf diese drei Nutzungsarten setzen.

Bemerkbar macht sich diese Entwicklung zum Beispiel auf den Märkten für Industrie- und Logistikimmobilien, die ein solides strukturelles Wachstum aufweisen. So berichtet etwa das weltweit tätige Immobilien-Dienstleistungsunternehmen Savills, dass diese Sektoren bereits zum Halbjahr ihren Umsatzwert des gesamten Vorjahres übertrafen und fast gleichauf mit Einzelhandelsimmobilien lagen. Das Transaktionsvolumen ist von Juni 2016 bis Mai 2017 um satte 27 % gestiegen.

Auch auf dem deutschen Hotelmarkt sind die Ausweichbewegungen der professionellen Immobilieninvestoren in Europa in besonderer Weise zu spüren. Das rege Interesse an deutschen Hotelimmobilien führt dazu, dass das Transaktionsvolumen aktuell schneller wächst als der Markt, wie ein aktuelles Marktwertmodell von bulwiengesa und Union Investment ermittelt hat. Bereits 2016 erzielten die Hoteltransaktionen in Deutschland - inklusive der Projektentwicklungen - mit rund 5,2 Mrd. Euro einen neuen Rekordwert. Und es spricht vieles dafür, dass sich dieser Trend auch in diesem Jahr fortsetzt, wenn nicht sogar verstärkt.

Die Suche nach bislang unbeachteten Nutzungsarten macht bei den Industrie-, Logistik- und Hotelimmobilien aber längst nicht halt. Interesse zeigen europäische Investoren vor allem an spezialisierten Produkten wie Studentenwohnheimen und Sozialimmobilien. Laut Investitionsklimastudie haben ein Viertel aller französischen, 29 % der deutschen und sogar 67 % der britischen Immobilienanleger, die eine alternative Investitionsstrategie formuliert haben, das Thema Mikrowohnen auf dem Ankaufsradar. Dazu zählen vor allem studentische Wohnformen mit Angeboten, die jeweils nur temporär genutzt werden.

Noch Nachholbedarf

Während diese Wohnformen in Ländern wie den USA und Großbritannien bereits seit längerer Zeit im Fokus institutioneller Immobilieninvestoren stehen, gewinnen Studentenwohnheime in Deutschland erst in den letzten Jahren als Investitionsobjekte an Bedeutung. Schnelles Wachstum ist hier zu erwarten. So weist das Immobilien-Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle darauf hin, dass das Transaktionsvolumen zwar im Jahr 2011 noch bei weniger als 130 Mill. Euro lag, vier Jahre später jedoch bereits das Vierfache mit dem Handel von privaten Studentenwohnheimen umgesetzt wurde. Zu Beginn des Jahres 2016 betrugen Investitionen in Studentenwohnanlagen in Deutschland schon mehr als 200 Mill. Euro. Mit Blick auf das Jahr 2017 ist es wahrscheinlich, dass dieses Volumen sogar noch überschritten wird.

Wo professionelle Immobilieninvestoren nach einer Ausweitung ihres Anlagefokus streben, ist die Fondsindustrie mit neuen Ideen für alternative Anlageformen gefragt. So finden sich immer mehr neue Fondsangebote für diesen Bedarf. Eine mögliche Anlagelösung bieten zum Beispiel Wohnobjekte in Deutschland für die breite Bevölkerung. So hat Union Investment gemeinsam mit der ZBI Zentral Boden Immobilien AG für Privatanleger einen neuen offenen Immobilienfonds aufgelegt, der nach der ersten Zeichnungsphase mit einem Volumen von 620 Mill. Euro gestartet und vom Start weg der größte offene Immobilienfonds mit dem Schwerpunkt auf Wohnen in Deutschland ist. Der Fonds investiert in Objekte mit erschwinglichem Wohnraum für die breite Bevölkerung mit mittlerer bis hoher Wohnqualität. Für institutionelle Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont hat Union Investment außerdem einen Spezialfonds aufgelegt, der sich auf Mikro-Apartmentanlagen für Young Professionals, Studierende und Singles konzentriert.

Neben neuen Ideen für Nischenmärkte und bislang unbeachtete Nutzungsarten ist nun jedoch vor allem Kreativität für wirklich innovative Fondsideen gefragt. Erhebliches Potenzial sehen wir beispielsweise bei Immobilien, die kreativer Lösungen bedürfen, welche nur von spezialisierten Assetmanagern gehandhabt werden können. Investitionsbereite Investoren mit der entsprechenden Expertise können hier einen echten Mehrwert generieren.

Ein Feld, auf dem sich solche neuen und innovativen Fondslösungen zum Beispiel anbieten, ist die großvolumige Quartiersentwicklung. Hier lassen sich die Finanzierungsnotwendigkeiten von Projektentwicklern und der Wachstumsbedarf großer, leistungsstarker Assetmanager in vielerlei Spielarten zusammenbringen. Natürlich vorausgesetzt, dass die erforderliche Expertise im risikobehafteten Projektgeschäft auf beiden Seiten umfassend abgebildet werden kann. Ein weiteres Beispiel sind Immobilien, die in Plattformen wie Immobilien-AGs stecken, für die zusätzlich zu den Assets eine Exit-Lösung gefunden werden muss. Neuen Partnermodellen wird bei beiden skizzierten Produktlösungen die Zukunft gehören.

Die Chance, dem Preisdilemma auf den klassischen gewerblichen Märkten zu entkommen, liegt also in der Innovation. Um daraus einen langfristigen Anlageerfolg zu machen, dürfen die Grundregeln einer soliden Anlagestrategie jedoch nicht über Bord geworfen werden. Also: auf nachhaltige Trends setzen und nur Immobilien ins Portfolio aufnehmen, deren langfristiges Performancepotenzial gut begründet ist. So umgesetzt kann die strategische Weiterentwicklung durch Innovationen nachhaltiges Wachstum beflügeln.

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Jens Wilhelm, Vorstandsmitglied von Union Investment, verantwortlich für das Wertpapierfondsmanagement und Immobilienfondsgeschäft

Börsen-Zeitung, 30.09.2017, Autor Jens Wilhelm, Vorstandsmitglied von Union Investment, verantwortlich für das Wertpapierfondsmanagement und Immobilienfondsgeschäft, Nummer 189, Seite B 7, 1065 Wörter

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https://www.boersen-zeitung.de/index.php?li=1&artid=2017189813&titel=Die-Chance-liegt-heute-in-der-Innovation
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