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Finanzierung "zwischen" Eigen- und Fremdkapital stellt höchste Anforderungen an sämtliche Partner

Die öffentliche Aufmerksamkeit des Crowdfunding beziehungsweise der Schwarmfinanzierung hat Mezzanine-Kapital auf die Fachseiten der Publikumsmedien gebracht. Die Darstellung als hochverzinsliche Alternative zu Staatsanleihen verkennt jedoch leicht das breite Chancen-/Risiko-Raster dieser Form der Kapitalanlage, die regelmäßig als nachrangige Immobilienfinanzierung beziehungsweise als nachrangige Finanzierung von Projektentwicklungen ausgestaltet ist. Der Empfänger des Mezzanine-Kapitals muss seinerseits mit Kosten zwischen 8 und 12 % rechnen, damit die Zinsziele von meist 4 bis 6 % erreicht werden können. Das macht evident, dass Mezzanine-Kapital für Investoren mit Risiken verbunden ist, deren Beherrschung weitreichende Erfahrung ebenso wie finanzwirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Kompetenz und ein belastbares Risikomanagement voraussetzt.

Die Renditen traditioneller Investitionen in deutsche Immobilien in zentralen Lagen bekannter Metropolen decken heute mit oft weniger als 3 % vor Berücksichtigung von mit Erwerb, Management und Abnutzung verbundenen Kosten die Risiken nicht mehr ab und erfüllen nicht die Investitionsziele von Anlegern mit einem risikogestreuten Portfolio. Die Ankaufsrendite sogenannter Core-Objekte sinkt durch die erhöhte nationale und immer stärkere internationale Nachfrage kontinuierlich. Bestehende Wohn- und Gewerbeimmobilien sind ohnehin schon gut im Portfolio größerer Investoren vertreten.

Unter Rendite- und Diversifizierungsaspekten kann sich ein Investment in Mezzanine anbieten. Mezzanine-Kapital wird typischerweise an professionell ausgewählte Projektentwicklungen nachweislich erfolgreicher Projektentwickler vergeben. Projektentwicklungen bieten grundsätzlich wegen ihrer frühen Position in der Wertschöpfungskette einer Immobilie ein regelmäßig höheres Renditepotenzial, als dies bei einer Buy-and-hold-Strategie der Fall ist, sind dementsprechend aber auch mit größeren Risiken verbunden. Die Berücksichtigung der Risiken bei einer Vergabe von Mezzanine-Kapital übersteigt regelmäßig die Erfahrungen von Finanzinvestoren und Family Offices. Die Zwischenschaltung eines professionellen Mezzanine-Kapitalgebers mit entsprechendem Track Record, der auch gezeigt hat, wie er mit Krisen umgeht und wie er laufende Engagements managt, ist regelmäßig zu empfehlen.

Der Begriff Mezzanine bezeichnete in der Immobilienwirtschaft ursprünglich im Wortsinn Halb- oder Zwischengeschosse von Gebäuden. Mezzanine ist eine Finanzierung "zwischen" Eigen- und Fremdkapital. Als Finanzierungsart entstand Mezzanine-Kapital im Prinzip im 19. Jahrhundert zur Finanzierung des Baus des Suezkanals. Über die bankenunabhängige Mezzanine-Finanzierung entstanden auch die ersten Eisenbahnstrecken in den USA. Dort setzte sich das Mezzanine-Kapital schnell durch, während in Deutschland bis zur Jahrtausendwende mit dem Begriff eher eine Frage für betriebswirtschaftliche Examenskandidaten verbunden war.

Bedeutung gewann Mezzanine in der ersten Finanzierungskrise des neuen Jahrtausends, als die neuen "Basel"-Regulierungen Finanzierungen nach US-Vorbild in den Vordergrund stellten. Typisch war in den USA eine 40/40/20-Finanzierung mit jeweils 40 % Bankfinanzierung und nachrangigem Mezzanine-Kapital und 20 % Eigenkapital. In Deutschland waren eher 80 % Fremdkapital mit 20 % Eigenkapital, von Auswüchsen der Boomphasen abgesehen, üblich. Der der Finanzkrise vorausgehende Hype ließ die neue Vorsicht wieder vergessen, so dass nachrangiges Kapital volkswirtschaftlich unbedeutend im kleineren Millionenbereich bewegt wurde. Nach der Finanzkrise legte die Bedeutung von nachrangigen Finanzierungen zu und erreicht heute über Crowdfunding einen Bekanntheitshöhepunkt. Trotz hohen Wachstums bewegen sich die Crowd-Volumina immer noch im kleinen dreistelligen Millionenbereich.

Interessanter für vermögendere oder institutionelle Anleger sind Private Placements oder Club Deals von Investoren mit Risikoerfahrung und gleichgerichteten Interessen. Mezzanine-Kapital wird in Europa meist in Form nachrangiger Darlehen vergeben, die mit Zinszahlungen und/oder Gewinn- oder Umsatzbeteiligung ausgestattet sind. Aufgrund der Nachrangigkeit gegenüber Bankkrediten wird es als indirektes Eigenkapital bewertet.

Die Marktbedeutung und damit die Marktpräsenz professioneller Manager und Initiatoren von Mezzanine-Finanzierungen bleibt jedoch begrenzt, da die unter Chance-/RisikoGesichtspunkten beherrschbare Nachfrage nach Mezzanine-Kapital begrenzt ist. Es gilt, Bauträger beziehungsweise Projektentwickler zu identifizieren, die auf Grund von Erfahrung, Leistungsbilanz, Marktzugang, Risikomanagement, Kapitalausstattung und Projektqualität ein hohes Maß an Ausfallsicherheit versprechen, gleichzeitig aber bereit und in der Lage sind, die hohen Zinserwartungen der Nachrangkapitalgeber zu erfüllen, und dennoch nicht in das Regulierungs- beziehungsweise Kreditschema zinsgünstiger Bankfinanzierung passen. Nach Basel II müssen Banken bestimmte Voraussetzungen bei der Kreditvergabe berücksichtigen beziehungsweise formal riskantere Finanzierungen mit teurem Eigenkapital unterlegen. Das ist die Nische der Mezzanine-Finanzierer. Mezzanine-Kapital stellt höchste professionelle Anforderungen an alle Partner.

Dieser Markt wird quantitativ und qualitativ leicht überschätzt. Der Marktzugang erfolgt sehr stark über persönliche Kontakte. Nur wer langjährig am Markt präsent ist, verfügt über ein entsprechendes Portfolio möglicher Partner. Neue Verbindungen ergeben sich durch die Vermittlung von Banken oder persönliche Empfehlungen. Die Strukturierung und Bereitstellung von Mezzanine-Kapital erfolgt bei erfahrenen Investoren auf Basis eines Risikomanagements, das auf die Kriterien Projektart, Projektreife, Projektstandort, Bonität und Leistungsfähigkeit des Projektentwicklers aufbaut. Die Nutzungsarten von Immobilien wie zum Beispiel Wohnen, Einzelhandel, Büro, Logistik, Hotels, Betreiberimmobilien, Selfstorage- oder Unternehmensimmobilien haben unterschiedliche Chance-/Risiko-Profile.

Professionelle Entwickler können teilweise bereits bei dem Projekteinstieg den Exit sicherstellen. Die Projektreife entscheidet wesentlich über die Entwicklungsrisiken, insbesondere auch hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf das bereits eingesetzte Kapital. Die Nichtrealisierungsrisiken in frühen Phasen unterscheiden sich deutlich von Kostenrisiken der Erstellung oder Vermarktungsrisiken mit oft nur zeitlichen Folgen. Je nach Risikoprofil eignen sich die unterschiedlichen Segmente mehr oder weniger für die Investorengruppen wie Institutionelle, Family Offices oder vermögende Privatpersonen.

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Marcus Kraft, Geschäftsführer der BVT Holding

Börsen-Zeitung, 18.11.2017, Autor Marcus Kraft, Geschäftsführer der BVT Holding, Nummer 222, Seite B 2, 766 Wörter

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