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Redaktion

Einzelhandelsinvestments befinden sich im Hoch
Manuel Jahn

Head of Business Development, Habona Invest GmbH

Der Online-Handel wächst zweistellig, prominente Ladenketten gehen in die Insolvenz. Keine guten Perspektiven also für Einzelhandelsimmobilien als Investment? Im Gegenteil: Der boomende Konsum und eine neue Genusskultur haben die Preise für Einzelhandelsimmobilien auf Höchststände gehoben. Und die Entwicklung hält an.

Die Digitalisierung beschleunigt dabei den Wandel in der Branche. Der Online-Handel, auch als eine Disruption oder als "Game-Changer" im Einzelhandel bezeichnet, ist oft nicht Auslöser von Problemen, sondern vielmehr Katalysator einer ohnehin eingeschlagenen Entwicklung. Die Ursache des Strukturwandels lässt sich mit der Digitalisierung und den dadurch immer differenzierteren Nachfragemustern zulasten des Mittelmaßes erklären. So ist zu berücksichtigen, dass nicht nur der Ladeneinzelhandel, sondern auch der Online-Handel täglich um seine Kunden werben muss. Während Ladenkonzepte, die ihre Kunden nicht mehr erreichen, schleichend austrocknen, ist die Abkehr des Kunden im Internet immer nur einen Click entfernt. So geht es um die Attraktivität des Einzelhandels insgesamt, gemessen auch am Anteil des Einzelhandels am Gesamtkonsum. Und der eilt derzeit von einem Rekord zum anderen.

Begünstigt durch die Auflösung der unprofilierten Mitte des deutschen Einzelhandels werden aktuell riesige Stücke des Umsatzkuchens umverteilt. Profiteure sind die anziehungsstarken Destinationen des Spaßeinkaufs in Metropolen und Megamalls, die expansiven Preisbrecher wie Primark, TK Maxx und Kik sowie das Online-Oligopol der großen drei - Amazon, Zalando und Ebay.

Währenddessen bahnen sich im Bereich des Routineeinkaufs nahezu revolutionäre Veränderungen ihren Weg: Lebensmittel sollen nicht mehr vor allem billig sein, sondern ein gutes Gefühl geben. Ob Bio, Regional oder Convenience: Die neue Lust des Verbrauchers auf mehr Qualität äußert sich in jährlichen Wachstumsraten, die teilweise über 3% liegen. Trendsetter sind die Supermärkte und Verbrauchermärkte von Edeka, Rewe, Hit, Combi, Wasgau und andere, die mit neuem Ladenbau, verführerischen Sortimenten und gastronomischen Ergänzungen die Menschen zum weniger preissensiblen Erlebniseinkauf anregen. Die Lebensmitteldiscounter Aldi, Lidl, Netto und Penny sind längst auf diesen Zug aufgesprungen und haben mit dem Kühlhallenflair der neunziger Jahre nichts mehr gemein. In der Folge steigt hier der Flächenbedarf und es entstehen neue Anforderungen an die Qualität.

Das ursprünglich hässliche Entlein der täglichen Nahversorgung, im Gegensatz zum "Lusteinkauf" in den Innenstädten und Shoppingmalls vor nicht allzu langer Zeit noch als "Lasteinkauf" tituliert, macht sich hübsch. Die Dimension der Wertschöpfung wird deutlich, wenn man sich vor Augen führt, dass rund 230 Mrd. Euro, also nahezu die Hälfte der Kaufkraft der Deutschen, allein für Lebensmittel und Drogeriewaren aufgebracht werden. So lagen die Pro-Kopf-Ausgaben laut Statista für Nahrungs- und Genussmittel 2016 bei 2 362 Euro, für Gesundheit und Körperpflege bei 460 Euro.

Die Dichte und die Qualität im deutschen Lebensmittelhandel, die geringen Margen sowie der Trend zu inspirierenden Einkaufserlebnissen machen es reinen Online-Konzepten schwer, hier Relevanz zu entwickeln. Zudem zeigen Marktforschungsergebnisse sehr klar, dass Amazon Fresh und Ähnliches lediglich von Großstadtbewohnern angenommen werden. Ihr Umsatzanteil geht in Deutschland kaum über 1 % hinaus, wovon ein Gutteil auf Rewe, Edeka & Co. entfällt, die die Ware meist über das eigene Ladennetz vertreiben.

Der Ladeneinzelhandel kann sich immer dann behaupten, wenn er mehrere Bedürfnisse gleichzeitig befriedigt. Denn der über digitale Medien und das Smartphone immer besser informierte Verbraucher bevorzugt Einkaufsorte, die neben generell wichtigen Faktoren wie Erreichbarkeit, Preis und Verfügbarkeit mit Zusatznutzen überzeugen. Zusatznutzen können durchaus auch immateriell sein, wie etwa ein Stück Heimatgefühl, der Treffpunktcharakter oder ein Beitrag zum ökologischen Gewissen. Angetrieben durch den hohen Informationsumschlag und -abgleich im Freundeskreis und in Communitys Gleichgesinnter wird Einkaufen für immer mehr Menschen Teil des Lifestyles, Ausdruck von Weltanschauungen oder Gesundheitsaspekten.

"Stuck in the middle"-Konzepte, die nichts wirklich gut können, sind dagegen von Umsatzabflüssen betroffen. Prominente Fälle sind der Niedergang der großen Warenhäuser oder das Sterben des Facheinzelhandels. Emotionen, Spontanität und Schnelligkeit am Point of Sale gehören dabei zu den wichtigsten Wachstumstreibern, unabhängig davon, ob Kürbiskerne, Uhren oder Gartengeräte gekauft werden.

Wie es anders geht, zeigt der Lebensmittelhandel. Er ist ein Lehrstück für nachhaltigen Erfolg durch Emotionalisierung, Kundennähe und Komfort in einem sehr wettbewerbsintensiven Sektor. Unübersehbar ist der Trend zum höherwertigen Einkauf. Durch die Vergrößerung von Ladenflächen einhergehend mit dem Trading-up der Sortimente wird nicht nur der Durchschnittsbon, sondern auch die Profitabilität erhöht. Mit der Entwicklung von kleinflächigen Spezialkonzepten in Innenstädten, auf Bahnhöfen und an Tankstellen werden Nischen besetzt, die eine bessere Ausschöpfung des Umsatzpotenzials ermöglichen. Und das macht den Sektor für Investoren enorm attraktiv.

Abseits der klassischen Immobilieninvestments bieten sich hier hervorragende Chancen. Die auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierte Habona Invest beobachtet seit Jahren, wie sich die von überalterten Beständen geprägte Nahversorgung insbesondere abseits der Ballungsräume ausdünnt. Entwickler und Investoren haben das Modernisierungspotenzial erkannt und errichten an verkehrsorientierten, aber gleichzeitig wohnortnahen Standorten Nahversorgungs- und Fachmarktzentren aus einem Guss. Der Branchenmix umfasst im Kern immer einen attraktiven Lebensmittelmarkt, der je nach Standortpotenzial um einen Drogeriemarkt, eine Apotheke, Gastronomiekonzepte, verschiedene Angebote für die Familie oder auch Fachmärkte sinnvoll ergänzt wird. Die Verbraucher belohnen die Qualitäten und Synergien solcher Anlagen durch regelmäßige und hohe Ausgaben. Selbst nach den letzten Anstiegen der Bau- und Grundstückspreise stellt sich die Kosten-Ertrags-Relation sowohl für Entwickler als auch für den Einzelhandel als sehr attraktiv dar. Die grundsätzlich geringe bauliche Komplexität kommt zudem den Wünschen des Handels nach mehr Flexibilität bei etwaigen erforderlichen Marktanpassungen entgegen.

Bonitätsstarke Mieter, langlaufende Mietverträge, die Ausrichtung auf die Grundbedürfnisse aller Menschen sowie die geringe Bedeutung des Online-Handels sind die entscheidenden Sicherheitsfaktoren für private wie auch institutionelle Kapitalanleger.

Obwohl Nahversorger nach herkömmlicher Handelslagenklassifizierung typischerweise nicht in 1a-Lagen situiert sind, erfüllen sie häufig genug Core-Investment-Kriterien bei gleichzeitig attraktivem Renditeprofil. Geschnürt zum Portfolio rechtfertigen sie zuweilen auch Preisaufschläge und haben einen gewichtigen Anteil am Investmentmarkt gewonnen. Wenngleich davon auszugehen ist, dass die Zahl der Deals aufgrund der Kleinteiligkeit von Nahversorgern unterzeichnet ist, wiesen die Maklerhäuser in der Rubrik Supermärkte, Fachmärkte und Fachmarktzentren zuletzt einen Anteil von rund 40 % am Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien aus. Das liegt auch an dem nach wie vor großen Renditevorteil von Supermärkten gegenüber Investitionen in andere Immobilienanlagen. Der Abstand von rund 200 Basispunkten zur Spitzenrendite wurde auch längerfristig gehalten.

Begünstigt wird die Entwicklung durch die wohlwollende politische Stimmung. Kommunen erkennen, dass eine gute Nahversorgung Lebensqualität für die Wohnbevölkerung und damit für Städte, Stadtteile und Dörfer bedeutet. Die Verfügbarkeit und Auswahl an attraktiven Anlageprodukten ist also hinreichend groß - im Unterscheid zu anderen attraktiven Gewerbeimmobilien, die meist auf weit engere Lagekorridore wie zum Beispiel Wachstumsregionen oder Top-Innenstädte begrenzt sind und somit aus Mangel an Alternativen Preisübertreibungen Vorschub leisten.

Die wesentlichen Treiber des Strukturwandels im Einzelhandel rühren also aus den Sekundärfolgen der Digitalisierung her: Zeitmangel und gewachsener Qualitätsanspruch der Endverbraucher. Profiteure sind einerseits attraktive Innenstädte und Shoppingcenter für den sporadischen Freizeiteinkauf und andererseits Nahversorgungsstandorte für den täglichen Routineeinkauf. Angebote und Konzepte, die sich zwischen diesen Polen nicht entscheiden können, erreichen den Kunden nicht mehr. Der Online-Handel ist somit nicht Auslöser vieler Probleme der Mitte, sondern vielmehr Katalysator einer ohnehin eingeschlagenen Entwicklung. Erfolgreiche Händler operieren schon heute mit einem integrierten Omni-Channel-Ansatz, der die Stärken beider Vertriebskanäle zusammenführt und dem Ladengeschäft keineswegs eine geringere Rolle zuweist.

Die Immobilienwirtschaft wird den Handel zukünftig noch besser verstehen lernen müssen. Der bisherige Fokus auf die Errichtung, die Vermietung und den Verkauf einer Hülle muss dringend um das Verständnis für den Einzelhandel insgesamt erweitert werden. Die Habona Invest als Emissionshaus für alternative Investments schafft es hier, geeignete Ideen und Räume für den Handel zu fördern und zu entwickeln.

Börsen-Zeitung, 21.11.2017, Autor Manuel Jahn, Head of Business Development, Habona Invest GmbH, Nummer 223, Seite B 4, 1184 Wörter

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https://www.boersen-zeitung.de/index.php?li=1&artid=2017223800&titel=Digitalisierung-bietet-mehr-Chancen-als-Risiken
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