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Redaktion

Basis, die den Märkten auch während negativer Entwicklungen ausreichend Stabilität verleiht - Kreditklemmen können schwerwiegende Folgen haben

Als besonders kapitalintensive Branche ist die Immobilienwirtschaft wie kaum ein anderer Sektor auf stabile Finanzierungsbedingungen angewiesen. Traditionell ist der Bereich der Immobilienfinanzierungen somit ein einflussreicher Faktor des wirtschaftlichen Erfolgs, aber eben auch ein Stabilitätsanker für die Entwicklung der deutschen Städte und Gemeinden.

Das wird vor allem deutlich, wenn man einen Blick auf die Fundamentaldaten unserer Industrie wirft. Die Immobilienwirtschaft beschäftigt 9,5 % aller Arbeitnehmer in Deutschland, in Zahlen etwa drei Millionen sozialversicherungspflichtig Erwerbstätige. Damit leistet sie einen Anteil von 18,2 % an der Bruttowertschöpfung, was in etwa 500 Mrd. Euro jährlich entspricht. Das Immobilienvermögen inklusive Grund und Boden beträgt 11,2 Bill. Euro. Zum Vergleich: Die Marktkapitalisierung der Dax-Konzerne machte Ende März 2018 rund 1,1 Bill. Euro aus.

Die Fahrtrichtung der Immobilienwirtschaft wird vorrangig durch das Finanzierungsumfeld vorgegeben. Ein Großteil aller Immobilieninvestitionen basiert auf Fremdkapital, das vorrangig durch Banken vergeben wird. Entsprechend deutlich spiegeln sich darin auch die regulatorischen Eingriffe wider, die mitunter gefährliche volkswirtschaftliche Folgen haben können.

Lassen Sie mich ein Beispiel nennen: Der erste Versuch der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland hat dazu geführt, dass insbesondere junge Familien und ältere Haushalte nur erschwert Immobilienkredite aufnehmen konnten. Zwar wurde diese Kreditklemme durch eine Anpassung im Nachhinein wieder bereinigt, doch lässt sich daraus ablesen, welche Folgen fehlgeleitete politische Eingriffe haben können.

Ein sich verschlechterndes Finanzierungsumfeld führt zu ausbleibenden Investitionen in Neubau und Bestandsgebäude. Dementsprechend werden bestehende politische Ziele wie die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, die Energiewende im Gebäudesektor oder die Entwicklung urbaner Gebiete in angespannten Immobilienmärkten konterkariert.

Der Grund ist simpel: Immobilieninvestoren sind in den meisten Fällen auf Finanzierungspartner angewiesen. Dafür folgt die Kreditvergabe wirtschaftlichen, aber eben auch politischen Mustern. Während die wirtschaftlichen Punkte, die über eine Finanzierung entscheiden, einem konservativen und langfristigen Modell der Bewertung des Beleihungswertes unterliegen, werden die politischen Rahmenbedingungen in Brüssel und Berlin festgelegt. Mitunter führt dies zu Eingriffen, die das deutsche Modell der Immobilienfinanzierung nicht ausreichend berücksichtigen.

Auch hier erfolgt die Anschaulichkeit am besten mit einem Beispiel. In der vergangenen Legislaturperiode hat der Gesetzgeber eine Grundlage für die Einführung neuer makroprudenzieller Instrumente geschaffen. Diese sollen der Finanzaufsicht zur Verfügung stehen, sobald sich Preisblasen am Finanzierungsmarkt abzeichnen. Hintergrund war die Sorge vor einer Hauspreisblase, die den US-amerikanischen Immobilienmarkt zu Beginn der Finanzkrise erheblich beeinträchtigt hat.

Von den Wirkungen dieses neuen makroprudenziellen Instrumentariums wären bei Aktivierung alle gewerblichen Darlehensgeber im Wohnimmobilienbereich erfasst, also insbesondere Banken, Versicherungsunternehmen und Kapitalverwaltungsgesellschaften. Im Einzelnen können zwei Instrumente durch das Gesetz eingeführt werden: eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert (LTV) sowie die Vorgabe eines Zeitraums, in dem ein bestimmter Anteil des Darlehens getilgt werden muss (Amortisationsanforderung). Von der ursprünglich geplanten Einführung einer Obergrenze für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen (DSTI) beziehungsweise einer Untergrenze für den Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) und einer Obergrenze für das Verhältnis zwischen Gesamtverschuldung und Einkommen (DTI) beziehungsweise den Mittelzufluss in einem bestimmten Zeitraum wurde im Gesetzgebungsverfahren Abstand genommen.

Ferner wurde für Kleinkredite eine Bagatellgrenze von mindestens 50 000 Euro eingeführt. Darlehen zur Finanzierung von Aus- und Umbau oder Sanierung bleiben außen vor, genauso wie Anschlussfinanzierungen und Darlehen für Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung. Außerdem ist ein Freikontingent vorgesehen, das Kreditgebern die Möglichkeit einräumt, in einem gewissen Rahmen außerhalb der strengen neuen Regeln Immobilienkredite zu vergeben, wenn dies die Stabilität des Instituts nicht gefährdet. Anders als zuerst vorgesehen, wurde keine neue nationale Regelung zur Datenerhebung, also ein Wohnimmobilienkreditregister eingeführt.

Zeitpunkt entscheidend

Dass das Rüstzeug für die Abwehr möglicher Gefahren durch Überhitzungen auf den Anlagemärkten geschaffen wurde, weil der Ausschuss für Finanzstabilität und die Bundesregierung nicht nur auf aktuelle Entwicklungen schauen, können auch wir gut nachvollziehen. Nun wird es darauf ankommen, ab wann diese Instrumente wirklich greifen sollen, da für einen solchen Markteingriff vor allem der Zeitpunkt entscheidend ist. Zeitpunkt und Ausgestaltung der Instrumente werden die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im Wege einer Allgemeinverfügung beziehungsweise das Bundesministerium der Finanzen (BMF) auf Basis einer präzisierenden Rechtsverordnung festlegen.

Wichtig ist zudem, dass eben die konservative Vergabe in Deutschland, die den heimischen Immobilienmarkt vor mit den USA vergleichbaren Hauspreisblasen geschützt hat, auch künftig berücksichtigt wird. So stellt zum Beispiel auch eine anteilig hohe Fremdkapitalfinanzierung des Kaufpreises kein Problem dar, wenn die Solvenz des Darlehensnehmers durch sein Einkommen oder andere Vermögensbestandteile so hoch ist, dass die Rückzahlung stets möglich wäre.

Der ZIA wird in der Diskussion über Finanzstabilität im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen weiterhin darauf aufmerksam machen, dass die Finanzierung in Deutschland - anders als in vielen anderen Ländern - eher dem Vorsichtsprinzip folgt. Die Schuldentragfähigkeit der privaten Haushalte in Deutschland ist robust. Immobilienfinanzierungen sind hier von einem langfristigen Ansatz geprägt, wobei Risiken angemessen beurteilt werden. So beziffert beispielsweise die BaFin die Verlustraten für mit Immobilien besicherte Risikopositionen für Wohnimmobilien mit 0,05 %. Dieses Hintergrundwissen sollten die Gesetzgeber in Brüssel und Berlin nutzen, wenn es darum geht, neue Instrumente zu entwickeln, um die Finanzierung zu regulieren.

Die Immobilienfinanzierung in Deutschland ist das Fundament der Branche und hat den Immobilienmärkten auch während negativer Entwicklungen ausreichend Stabilität verliehen. Wichtig ist, dass der Gesetzgeber den schmalen Grat zwischen Regulierung und Überregulierung achtet und nicht überschreitet. Kreditklemmen bei der Vergabe können schwerwiegende Folgen für die gesamte Volkswirtschaft haben. Denn eines ist klar: Unsere Branche muss konstant investieren, um bezahlbar bauen und modernisieren zu können.

Die Immobilienmärkte in den Groß- und Universitätsstädten sind nach wie vor angespannt und benötigen Neubau, die Energiewende im Gebäudesektor steht noch am Anfang und die Immobilienwirtschaft befindet sich inmitten der digitalen Transformation. Dafür brauchen wir ein stabiles Finanzierungsumfeld.

Andreas Mattner

Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Börsen-Zeitung, 08.05.2018, Autor Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V., Nummer 87, Seite B 4, 891 Wörter

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https://www.boersen-zeitung.de/index.php?li=1&artid=2018087810&titel=Immobilienbranche-braucht-stabiles-Finanzierungsumfeld
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