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Redaktion

Da der Immobiliensektor immer beliebter ist, sollte er mit nachhaltigen Initiativen in Einklang gebracht werden - und zwar auf der gesamten Anlageebene

In einem aktuell anhaltenden Niedrigzinsumfeld und bei sich verändernden regulatorischen Rahmenbedingungen sehen sich Investoren zunehmend gezwungen, ihre Asset-Allocation-Strategien zu überdenken und ihr Engagement in alternative Anlagen zu erhöhen. Gleichzeitig erfasst die grüne und nachhaltige Bewegung auch die Finanzindustrie. Investoren und Kapitalgeber diskutieren mit allen Akteuren, wie man den Klimawandel gemeinsam bewältigen kann. Immobilien spielen dabei eine zentrale Rolle, bei denen Anleger von höheren Renditen und einer zukunftssicheren Bewertung nachhaltiger Immobilienanlagen profitieren können.

Immobilien sind seit langem als tragfähige Anlageklasse anerkannt. Pensions- und Investmentfonds integrieren die Vermögenswerte häufig in ihre Portfolien. Diese Vermögensanlage kann hohe Renditen abwerfen und bietet Vorteile aufgrund ihrer Diversifizierung sowie als Absicherung gegen Inflation. In Märkten, in denen Informationen knapp und viele Transaktionen privat sind, ist die Performance des Immobilienmarktes jedoch schwer einschätzbar. Deshalb wird diese Anlageklasse häufig als riskant eingestuft und stellt damit einen starken Kontrast zu den Aktienanlagestrategien der Investoren dar.

Bei Immobilien handelt es sich per Definition um einen langfristigen, kapitalintensiven Vermögenswert - sowohl in Bezug auf die Nutzung als auch auf die Investitionen -, der andererseits auch mit der Zeit obsolet werden kann, und zwar sowohl funktional als auch operativ. Die Einführung innovativer Prozesse und neuer Technologien sowie die Schaffung besserer Umweltbedingungen können jedoch die Auswirkungen der Überalterung mildern, die Energieeffizienz, Flexibilität und Widerstandsfähigkeit eines Gebäudes verbessern und damit den Wert der Anlage steigern.

Das vergangene Jahrzehnt ging mit grundlegenden regulatorischen Änderungen einher. Gemäß Basel III müssen die Banken nun angemessene Verschuldungskennzahlen (leverage ratio) bei gleichzeitiger Erfüllung bestimmter Mindestkapitalanforderungen einhalten. So hat sich auch die finanzielle Absicherung des Immobilienmarktes weiterentwickelt.

Während die Hauspreise seit dem Tiefststand zwischen 2008 bis 2013 stetig gestiegen sind - in Deutschland haben sich die Preise für Wohnungen in bestimmten Städten in den zurückliegenden zehn Jahren mehr als verdoppelt, zögern Banken zunehmend, Hypothekarkredite zu übernehmen. Damit entsteht eine wesentliche Lücke, die wiederum von anderen gefüllt werden muss.

Aus dieser sich verändernden Regulierungslandschaft sind alternative Kreditgeber hervorgegangen. Ein Paradebeispiel dafür sind die Niederlande. Der zunehmend als interessante Anlageform anerkannte niederländische Hypothekenmarkt bietet attraktive Vergleichsrenditen mit einer starken historischen Performance während der Krise. Als Vermittler für ihre institutionellen Anlegerkunden sind Nichtbanken in der Lage, ohne Banklizenz niedrigere Zinsen anzubieten.

Ein Beispiel dafür ist die Merius Hypotheken, eine Plattform, die 2016 vom niederländischen Hypothekenspezialisten CMIS Group und Natixis gegründet wurde. Investoren wird dadurch der direkte Zugang zum Hypothekenmarkt ermöglicht, ohne über die Großbanken zu gehen. Der Erfolg kann sich an den bisher erzielten Vermögen von 2 Mrd. Euro messen lassen.

Diese Plattformen sind für Eigenheimkäufer ebenso attraktiv wie für Investoren. Während große etablierte Institute im Zinswettbewerb stehen und Banken durch strenge Eigenkapitalanforderungen eingeschränkt sind, können institutionelle Investoren den Hauskäufern attraktive und wettbewerbsfähige Preise anbieten.

Darüber hinaus treten neue Marktteilnehmer auf, wie die Initiative für energieeffiziente Hypotheken (Energy Efficient Mortgages Initiative), die davon ausgehen, dass die Energieeffizienz aufgrund ihrer Auswirkungen auf die Kreditfähigkeit eines Kredit-nehmers und den Wert der Immobilie einen risikomindernden Effekt für die Banken hat. Das bedeutet wiederum, dass energieeffiziente Hypotheken ein geringeres Risiko in der Bilanz der Banken darstellen und daher für eine bessere Kapitalunterlegung in Frage kommen könnten. Der Anreiz, in die Immobilien der Region zu investieren, war noch nie so groß.

Inzwischen streben Investoren eine aktivere Umsetzung der Umwelt-, Sozial- und Governance-Fragen (ESG) an. Ein Großteil der Investoren integriert bereits ESG-Aspekte in ihre Strategien. Am Hypothekenmarkt dürften sich somit die Chancen für Investoren, die den ESG-Kriterien entsprechen, in den kommenden Jahren weiter erhöhen.

Europa kann bereits heute die Führungsrolle im ESG-Sektor für sich beanspruchen. Einige Länder wie Frankreich werden dabei durch eine Regulierungsinitiative für grüne Finanzierungen unterstützt. Andere Länder, wie Skandinavien und die Niederlande, sind hingegen sehr investorenorientiert. Durch die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien erzeugen Immobilienkäufer einen weiteren Schub von unten.

Soll das Momentum genutzt werden, muss ein standardisierter Rahmen für die Bewertung von Green-Issuance- und ESG-Programmen geschaffen werden - zum beidseitigen Nutzen von Investoren und Fonds. Komplexere Versicherungs-gesellschaften und institutionelle Vermögensverwalter stufen ESG als ein langfristiges Risiko über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren ein. Ihre Ansätze unterscheiden sich jedoch erheblich. Das lässt sich am Beispiel von Screen-Portfolien darstellen. Einige übernehmen das ESG-Engagement, andere die Integration und wieder andere eine Kombination daraus. Versicherer müssen jedoch auch eine umfassende Due-Diligence-Prüfung der Vermögensverwalter durchführen, um deren ESG-Grundsätze zu verstehen und wie sie diese umsetzen.

Als eine unter vielen Maßnahmen in diesem Zusammenhang verfolgt die Europäische Kommission die Einrichtung einer Technischen Expertengruppe (TEG) für nachhaltige Finanzierungen. Ziel ist eine "EU-Taxonomie". Im Rahmen der vorge-schlagenen Taxonomieverordnung wurde die TEG aufgefordert, Empfehlungen zu technischen Screening-Kriterien für wirtschaftliche Tätigkeiten zu entwickeln, die einen wesentlichen Beitrag zur Minderung oder Anpassung an den Klimawandel leisten können.

Erste Fortschritte erzielt

So haben in ESG investierte Kapitalgeber bereits erste Fortschritte erzielt. Natixis ist beispielsweise dabei, den Green Weighting Factor einzuführen - einen internen Kapitalallokationsmechanismus, der darauf abzielt, Finanzgeschäfte mit positiven Auswirkungen auf Klima und Umwelt zu fördern. Dabei wird die erwartete Rentabilitätsschwelle für verschiedene Transaktionen entsprechend ihren Auswirkungen auf den Klimawandel angepasst.

Immobilien sind eine kohlenstoffintensive Anlageklasse. Da der Sektor in Bezug auf Investitionen immer beliebter wird, ist es von grundlegender Bedeutung, dass er mit nachhaltigen Initiativen in Einklang gebracht wird - und zwar auf der gesamten Anlageebene. Dies wird nicht nur seine Langlebigkeit als Anlageklasse sichern, sondern auch sicherstellen, dass Europa weiter an der Spitze der internationalen ESG-Bewegung steht.

Frank Schafft, Head of Global Markets DACH, Corporate Investment Banking, Mitglied der Geschäftsleitung bei Natixis, Zweigniederlassung Deutschland

Börsen-Zeitung, 05.10.2019, Autor Frank Schafft, Head of Global Markets DACH, Corporate Investment Banking, Mitglied der Geschäftsleitung bei Natixis, Zweigniederlassung Deutschland, Nummer 191, Seite B 8, 879 Wörter

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https://www.boersen-zeitung.de/index.php?li=1&artid=2019191826&titel=Mit-gruenen-Immobilien-Rendite-erzielen
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