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Ökologisch und sozialverträglich bauen

Nachhaltige Wohnmodelle für die Zukunft - Sozialer Wohnungsbau mit moderater Rendite - Autofreies Wohnen in den Quartieren von morgen


Das Wohnen von morgen gestalten die UmweltBank und ihre Tochter, die UmweltProjekt AG, mit Investitionen in bezahlbaren Wohnraum maßgeblich mit. Neben sozialen Aspekten des Zusammenlebens liegen weitere Schwerpunkte auf ökologischem und ökonomischem Bauen. Beispiele aus Nürnberg, Bamberg und Tübingen zeigen, wie sich moderne und nachhaltige Bauprozesse aus einer Hand realisieren lassen.
"Wohnen für alle": Nach diesem Konzept entwickelt und baut die Volksbau, eine Kooperation aus UmweltBank, UmweltProjekt und dem Projektentwickler pro.b, bezahlbaren Wohnraum in Städten und Ballungsgebieten. Genau dort, wo günstiges Wohnen immer mehr die Ausnahme als die Regel ist. In den bayerischen Städten Nürnberg und Bamberg, in denen der Wohnungsmarkt vergleichbar angespannt ist, entstehen aktuell zwei Bauvorhaben der Volksbau für bezahlbare Mietwohnungen. In Bamberg werden bis Januar 2023 die Lagarde-Höfe auf einem ehemaligen Kasernengelände fertiggestellt. In die Wohnungen des Nürnberger Neubauprojekts Quartier Maximilian auf einem früheren Gelände der Deutschen Bahn ziehen ab Sommer 2021 die ersten Mieter ein. Bereits abgeschlossen ist der Bau eines neuen Quartiers am Alten Güterbahnhof in Tübingen. Wo ehemals Güterzüge rangierten, hat die Volksbau zwei von insgesamt sechs Wohnhöfen realisiert. Sie bieten Platz für 157 Wohnungen und zehn Gewerbeeinheiten auf knapp 15 000 m2 Nutzfläche.

Durchmischte Quartiere


Dass sich die Volksbau bei den Projekten in Bayern und Baden-Württemberg gegen etablierte Baukonzerne durchsetzen konnte und die Zuschläge für das Bauland erhielt, lag nicht zuletzt an ihrem Konzept: "Wohnen für alle" legt das Hauptaugenmerk auf ökologisches und bezahlbares Wohnen in vielfältig durchmischten Quartieren. Der Volksbau spielen dabei Vorgaben der Gemeinden in die Hände, in neuen Baugebieten 20 bis 30 % Sozialwohnungen zu errichten. Auf diese Weise kommt es zu einer Win-win-Situation: Erhält die Volksbau den Zuschlag für Neubauprojekte, erfüllen die Gemeinden ihr Soll an Sozialwohnungen.
Entsprechend reserviert das Unternehmen für alle drei Bauvorhaben einen nennenswerten Teil der Wohnungen für Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins: So galt etwa für Bamberg die Auflage, dass von 23 550 m2 Wohnfläche der Lagarde-Höfe 6 270 m2 Flächen mit befristeter Sozialbindung sein müssen. 27 % der gebauten Wohnfläche werden daher künftig für Sozialwohnungen mit einer Quadratmetermiete von 8,50 Euro vorgesehen. Die Volksbau verpflichtet sich außerdem, diese im Rahmen des Bayerischen Wohnraumförderprogramms für einen Zeitraum von 25 Jahren ab Erstvermietung festzusetzen. Im Quartier Maximilian in Nürnberg stehen 30 % der Geschossfläche für geförderten Wohnungsbau bereit - so will es der 2017 erlassene Baulandbeschluss für Neubauten. Am Alten Güterbahnhof in Tübingen werden 60 % der Wohnungen als Sozialwohnungen für einen Preis pro m2 zwischen 7,20 und 7,80 Euro vermietet. "Wir können den Gemeinden garantieren, dass wir zu einem hohen Anteil Wohnungen bauen, in die auch nur Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein einziehen können", unterstreicht Beate Klemm, Vorstandsmitglied der UmweltProjekt.
Dass die Bauvorhaben nicht nach kurzer Zeit zu Spekulationsobjekten gemacht werden, überzeugte die Gemeinden als Inhaber der Grundstücke. "Wir behalten die Wohnungen langfristig im Eigenbestand und spekulieren nicht damit. Unsere Mieter können auch in 25 Jahren noch ihre Miete bezahlen", betont Klemm in diesem Zusammenhang.
Wie eine langfristige Vermietung ohne spekulative Verwertung garantiert werden kann, zeigen die drei Bauvorhaben: In Tübingen sind 40 % der Wohnungen sogenannte preisgedämpfte Wohnungen, die mit einer durchschnittlichen Miete von 10,80 Euro pro m2 deutlich unter der durchschnittlichen Kaltmiete für Neubauwohnungen von derzeit 13,70 Euro pro m2 liegen. In den Bamberger Lagarde-Höfen sind 28 % des Mietwohnraums als preisgedämpfter Wohnraum vorgesehen. Dieser liegt 20 bis 30 % unter dem ortsüblichen Quadratmeterpreis, damit auch Familien, Alleinerziehende oder Rentner, die keinen Wohnberechtigungsschein erhalten, vom bezahlbaren Wohnraum profitieren. In Nürnberg gehen im kommenden Sommer viele Wohnungen bis zu 20 % unter den marktüblichen Preisen in die Vermietung. Eine moderate, begrenzte Rendite soll ein aktiver Beitrag zur aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere in Großstädten wie Nürnberg sein.

Bezahlbares Wohnen möglich


So unterschiedlich die Bauvorhaben sind - eines eint sie: Sie verdeutlichen, dass bezahlbarer Wohnraum in Städten realisiert werden und damit sozial gerechtes Bauen gelingen kann. Für Klemm gibt es eine wichtige Voraussetzung für erfolgreiche Neubauprojekte, da sozial gerechtes und ökologisches Bauen ohne günstig erworbenes Bauland nicht möglich ist. Städte und Kommunen müssten bezahlbares Bauland etwa in Form von Konzeptausschreibungen mit fixen Grundstückspreisen bereitstellen. Zudem gelte es für Investoren, ihre gesellschaftliche Verantwortung wahrzunehmen und keiner maximalen Rendite hinterherzujagen. Die Projekte in Nürnberg, Bamberg und Tübingen sind aber erst der Anfang einer langfristigen Strategie zur Investition in nachhaltige Immobilienprojekte der Volksbau in und über Bayern hinaus.

Einzigartig - aber machbar


Neben sozialverträglichen Aspekten, wie günstigem Mietwohnraum und einer langen Mietpreisbindung, setzt die Volksbau besonders auf Ökologie und Nachhaltigkeit. In Bamberg, Nürnberg und Tübingen wird, beziehungsweise wurde, daher mindestens nach dem Ökologie-KfW-Effizienzstandard 40 gebaut. Demnach dürfen Neubauten nur 40 % der Energie eines vergleichbaren Bestandsgebäudes benötigen. Auch Fotovoltaik-Anlagen sind bei den Neubauprojekten ein Thema: Sie sind für die Energiebilanz einerseits und die Mieter andererseits besonders attraktiv. In Bamberg, Nürnberg und auch Tübingen kommt der Haushaltsstrom dank Fotovoltaik-Anlagen teilweise vom eigenen Dach. Das garantiert den Mietern vergünstigten Strom. Sozialer Wohnungsbau in einer derart hochwertigen und energieeffizienten Ausstattung ist einzigartig - aber möglich.
Mit dem Ziel einer Zertifizierung mit dem Gütesiegel DGNB Gold begleitet die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) die gesamten Planungs- und Bauprozesse der Bauprojekte in Bamberg und Nürnberg. Dabei berücksichtigt die DGNB neben ökologischen und ökonomischen auch soziale Aspekte für ihr Umwelt-Rating. Aus diesem Grund sind gemeinschaftliche Flächen, begrünte Innenhöfe, Spielstraßen, Gemeinschaftsräume und -wohnungen sowie Senioren- und integrative Wohngemeinschaften wichtig.
Wie damit Leben ins Viertel kommen soll, zeigt beispielhaft das Bauprojekt Bamberger Lagarde-Höfe: Dort steht künftig allen Bewohnern ein großer Gemeinschaftsraum zur gemeinschaftlichen und individuellen Nutzung als ein zentrales Element des Gesamtkonzepts offen. Sämtliche Gemeinschaftsflächen und die Wohnungen im Quartier sind zudem barrierefrei.
Mit der Grundriss-Gestaltung der Wohnungen verfolgt die Volksbau ein raumsparendes und familienfreundliches Konzept: An das Wohn- und Esszimmer grenzt die offene Küche und ein großzügiger Außenbereich an. Während die Erdgeschosswohnungen über einen kleinen privaten Gartenbereich mit Terrasse verfügen, besitzen die Wohnungen in den Obergeschossen geräumige Balkone. Die familienfreundlich geschnittenen Grundrisse Am Alten Güterbahnhof bieten ihren Bewohnern zudem als Standardausstattung eine Einbauküche, Fußbodenheizung und Parkettböden.
Mit dem Mobilitätskonzept, Autos so weit wie möglich aus dem Quartier herauszuhalten, wird der Nachhaltigkeitsgedanke konsequent zu Ende gedacht. In den Lagarde-Höfen stellen Anwohner ihre Pkw in einem zentralen Parkhaus am Rande des Stadtquartiers ab. Das Ziel? Das Fahrrad soll das bevorzugte Verkehrsmittel des Viertels sein. Zu diesem Zweck sind barrierefreie Fahrradräume im Erdgeschoss der Gebäude geplant.

Gut angebunden


Ergänzt wird das Angebot durch Car- und Bikesharing, Lademöglichkeiten für alle Arten von E-Fahrzeugen sowie ein Monatsticket für den öffentlichen Verkehr. Für das zentral in Nürnberg gelegene Quartier Maximilian setzt die Volksbau verstärkt auf den öffentlichen Nahverkehr statt auf das Auto. Bewohner sind über die nahegelegene U-Bahn-Haltestelle sowie mehrere Buslinien gut an das Zentrum angebunden.
Die drei Wohnungsbauprojekte erbringen somit auf mehreren Ebenen eine Pionierleistung: Erstens ist bezahlbares Wohnen möglich, wenn Gemeinden und Kommunen durch günstiges Bauland Initiativen eine Chance geben, bei denen keine Maximalrendite im Vordergrund steht. Zweitens lassen sich soziale und ökologische Standards auch in der Praxis auf einem hohen Niveau realisieren. Und drittens passen die Konzepte der Lagarde-Höfe, des Quartiers Maximilian und des Alten Güterbahnhofs zu den heutigen Bedürfnissen der Bewohner. Sind diese Voraussetzungen gegeben, entstehen auch in Toplagen lebendige und sozialdurchmischte Viertel, die obendrein der ökologischen Verantwortung Sorge tragen.

Florian Schultz, Referent Marketing & PR bei der UmweltBank AG

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