Von Ulli Gericke, PragDie zur genossenschaftlichen Finanzgruppe gehörende Difa Deutsche Immobilien Fonds AG hat seit wenigen Wochen mehr ausländische Immobilien in ihren Portfolien als inländische. Insgesamt verwalten die fünf zwischen 1966 und 2004 aufgelegten Fonds mittlerweile ein Vermögen von 14,7 Mrd. Euro. Da Investments jenseits der Grenzen wenig mit hiesigen Zyklen korrelieren, strebt die Difa ein weit größeres Gewicht der Anlagen im Ausland an – zumal das weltweite Überangebot an Geld gepaart mit niedrigen Zinsen die Immobilienpreise in etablierten Märkten hochtreibt.Bei der Expansion stehen vor allem mitteleuropäische und fernöstliche Engagements im Mittelpunkt des Interesses. “Wir sind kurz davor, in Asien ein Investment zu tätigen”, kündigte Vorstand Reinhard Kutscher auf dem 3. Difa-Forum in der tschechischen Hauptstadt an. Akquisitionspläne gebe es allerdings auch in Norwegen, Italien, der Türkei und Russland, das ebenso wie Rumänien selbst für die nach eigenem Bekunden “konservativ agierende” Difa zunehmend interessant wird. Darüber hinaus “würden wir unheimlich gern auch nach Indien gehen”, fügt der Vorstand an. Immo-Invest geschlossenVerschärfend kommt im weltweiten Wettstreit um die besten Immobilien und Renditen hinzu, dass andere Anleger ihr Investment teilweise zu gut 80 % fremdfinanzieren, um eine angemessene Marge zu erzielen. Dagegen beträgt das gesetzliche Maximum bei deutschen Fonds 50 %. Dies schließt freilich eine deutlich höhere Quote bei einzelnen ausländischen Engagements nicht aus – woraus zudem Steuervorteile resultieren . Über das gesamte Portfolio bleibe die Fremdverschuldung aber deutlich unter dem Maximalwert.Trotz breiterer Anlagemöglichkeiten gelingt es den Verantwortlichen des im Frühjahr 2004 gestarteten Difa Immo-Invest nicht, genügend attraktive Objekte zu finden, um die eingesammelten Gelder rentabel zu investieren. In Folge wurde der Fonds für institutionelle Kunden nach dem Einwerben von reichlich 800 Mill. Euro geschlossen. Diese Summe liegt deutlich über der eigenen Planung, betont Vorstand Ingo Hartlief. Immerhin stünden “einige Immobilien vor dem Abschluss”. Da mit diesen Akquisitionen die aktuell fast 40-prozentige Liquidität aber nur etwas zurückgefahren werde, wäre es ein “ehrgeiziges Ziel”, den Fonds zum Jahreswechsel oder zum ersten Quartal 2006 wieder zu öffnen, macht Hartlief die momentane Überliquidität angesichts mangelnder anderer attraktiver Finanzprodukte deutlich.Vor allem für die eigene genossenschaftliche Gruppe scheint der Immo-Invest ein heißer Tipp zu sein. 80 bis 85 % der Gelder flossen als Depot-A-Mittel von Volks- und Raiffeisenbanken zur Difa. Kapitalanleger können mit Summen von 300 000 Euro bis 30 Mill. einsteigen. Die Maximalsumme habe etwa Eon investiert. Aber auch Versicherungen sowie das Bankhaus Julius Bär oder UBS seien engagiert. Da die Anlagedauer bei lediglich fünf Jahren – und damit deutlich kürzer als bei herkömmlichen offenen Fonds – liegt, werde keine Projektentwicklung betrieben. Entsprechend gehe es anders als üblich auch nicht um die Wertentwicklung, sondern um hohe Ausschüttungen von prognostiziert 4,1 %. Der dafür benötigte hohe Cash-flow verbiete Investments in Objekte mit hohen Leerständen. Um schneller kaufen oder verkaufen zu können, würden mittelgroße Immobilien vorwiegend in Europa präferiert, erläutert Hartlief. Kleine Ost-MärkteKleinere Anlagesummen scheinen auch in Mittel- und Osteuropa üblich. Auch wenn in Prag, Warschau und Budapest in den vergangenen Jahren massiv neue und moderne Büroflächen entstanden seien, die die Mietpreise deutlich auf unter 20 Euro je Quadratmeter gedrückt hätten, sei bis heute in der ungarischen oder tschechischen Hauptstadt nicht mehr Raum entstanden, als etwa in Berlin leer stehe, erinnert Managing Director John Verpeléti von der Immobilienresearchfirma DTZ. Entsprechend eng ist der Markt bei Leerstandsquoten von 15 % oder mehr in allen drei zentraleuropäischen Kapitalen. Während die Difa in Prag mit mehreren Objekten präsent ist, können die Hamburger die Mieten und den langandauernden Preisverfall in Warschau noch nicht eindeutig beurteilen. Entsprechend zögerlich äußert sich Vorstand Frank Billand zu einem Investment in Polen – obwohl er das Land genauso wie Ungarn und Tschechien als “Core Plus” beurteilt. In Prag ist die Difa über eine Zusammenarbeit mit der Europolis Real Estate vertreten, einer Immobilienentwicklungsgesellschaft aus dem österreichischen Genossenschaftslager. Renditen sinkenIn toto wurden von Immobilienentwicklern im vergangenen Jahrzehnt gut 10 Mrd. Euro im Osten investiert, wobei laut Verpeléti für 2005 ein erneutes Rekordjahr zu erwarten ist. Knapp die Hälfte dieser Summe wurde in Polen, sprich in Warschau umgesetzt – während auf Rumänien oder Russland zusammen weit weniger als 0,5 Mrd. Euro entfielen. In allen osteuropäischen Metropolen sinken der DTZ zufolge die Renditen. Die niedrigsten Werte haben die drei “westlichsten” Hauptstädte mit Renditen unter 8 %, während die (politischen und ökonomischen) Risikoaufschläge in Bukarest bei gut 2 % und in Moskau bei über 5 % liegen – und das, obwohl nach Beobachtung der Fachleute bei allen Verkäufen immer drei bis vier Bieter die angemessenen Preise hochtreiben, weil auch diese Firmen Ost-Immobilien im Bestand haben wollen -, womit freilich umgekehrt die Renditen fallen. Frankreich im BlickZugleich zeigen sich die Difa-Verantwortlichen interessiert, die in Europa “einmaligen” offenen Immobilienfonds auch im Ausland zu vertreiben. Schon heute könnten die Produkte in Österreich und (allerdings nur mit großen Zeichnungsvolumina) in Tschechien abgesetzt werden. Nach aktuellem Verhandlungsstand könnten die Fonds vielleicht schon 2006 auch in Frankreich offeriert werden, gibt sich Hartlief zuversichtlich. Den Nachholbedarf bei künftigen Anlagen jenseits der Grenzen macht der Vergleich zwischen den angestrebten und tatsächlich realisierten Investments für den Difa-Global Fonds deutlich. Während deutsche Objekte in dem vorwiegend international ausgerichteten Fonds nur noch einen Anteil von 10 % bis höchstens 20 % ausmachen sollen, liegt der tatsächlich realisierte Anteil höher. Dagegen ist die 15- bis 35-prozentige Zielgröße Asien-Pazifik derzeit noch ohne ein einziges Investment. Die Difa verweist allerdings darauf, dass der Aufbau des erst vor gut 18 Monaten initiierten Fonds zwischen vier und fünf Jahren benötige.Der im Frühjahr akquirierte Büroturm in Mexiko City erzielt bei einem Difa-intern ermittelten 3-prozentigen Risikoaufschlag auf die Minimummarge von 5 % eine Rendite von knapp 10 % – eine inzwischen ungewöhnliche Differenz von 2 %, zumal die Mieter in US-Dollar zahlen, womit die Währungsunsicherheiten begrenzt sind. Unter die Rendite für risikolose Investments wollen die Hamburger nicht gehen – ” London mit weniger als 5 % machen wir nicht”, betont Kutscher.