Die zur genossenschaftlichen Finanzgruppe gehörende Difa Deutsche Immobilien Fonds AG ist mit ihren fünf Fonds und den darin eingeworbenen 14,7 Mrd. Euro der zweitgrößte Anbieter offener Immobilienfonds nach der Deka aus dem Sparkassenlager. Für 2004 hatte der Sachverständigenausschuss den Wert hiesiger Anlageobjekte in zwei Fonds kräftig herabgesetzt, womit die Zwölfmonatsperformance des auf Deutschland ausgerichteten Difa-Fonds Nr. 1 auf 0,3 % sank. Über die Folgen äußert sich Vorstand Ingo Hartlief. – Herr Hartlief, 2004 und auch in den ersten Monaten dieses Jahres litt die Difa unter hohen Kapitalabflüssen. Ist dieser Trend inzwischen gebrochen? Wir hatten Abflüsse nach der Sachverständigensitzung im Januar, in der Objekte neu bewertet wurden, die hauptsächlich in Frankfurt und Berlin gelegen sind. Dies betraf vor allem den Difa-Fonds Nr. 1 und den Difa-Grund. Die Situation hat sich für die Fonds verbessert. Wir hatten am Anfang Mittelabflüsse im höheren Millionen-Bereich, mittlerweile haben sich die Abflüsse absolut normalisiert. Beim Difa-Grund haben wir bereits wieder Zuflüsse, beim Difa 1 haben wir leichte Abflüsse. – Also hat sich die Lage zumindest beim Difa-Fonds Nr. 1 doch nicht verbessert?Leichte Abflüsse heißt nicht, dass die Anleger Vertrauen in das Produkt verloren haben, sondern heißt, dass wir strukturelle Veränderungen in der Anlegerlandschaft zu verzeichnen haben. Wir sind sicher, dass wir diese Situation überwinden, wenn die Performance wieder besser wird – und das erwarten wir für das nächste Jahr. Schließlich ist es bei der Immobilienperformance so, dass die Abwertung von Jahresbeginn zwölf Monate wirkt und die Performance dann aber als Folge des Basiseffekts ceteris paribus im Jahr darauf wieder um eine ähnliche Größenordnung steigt. Also wird die Rendite entsprechend der Sonderbewertung auch wieder nach oben gehen – und dann werden wir auch wieder sukzessive ein Maß erklimmen, das für uns erfreulich ist. – Wagen Sie heute schon eine Prognose für die Ergebnisse der beiden großen Fonds im laufenden Jahr? Wir rechnen damit, dass wir im Durchschnitt der nächsten Jahre bei 4 bis 5 % Rendite liegen werden. – Wie erwirtschaften Sie diese Rendite? Aus den Mieterträgen, die nach wie vor ca. 5 % laufende Rendite erwirtschaften, und aus den Wertveränderungen der Immobilien. Man muss dabei sehen, dass die Sachverständigen unsere deutschen Objekte abgewertet haben. Im Ausland erleben wir andererseits, dass die Preise sehr stark angezogen sind und dass wir Objekte mit Profit verkaufen können. Aus unserer Sicht ist es eine Frage der Zeit, bis sich das viele Geld, das auf den internationalen Kapitalmärkten vorhanden ist, auch in Deutschland positioniert. Wenn Sie die Spitzenmieten in Frankfurt oder Berlin vergleichen mit Mieten in Londen und Paris, dann sehen internationale Investoren Potenzial. – Diese mageren Mieten hierzulande beschreiben doch nur die desaströse Lage auf dem hiesigen Immobilienmarkt.Zahlreiche Indikatoren, z. B. bei der Vermietungsleistung, zeigen uns, dass der Markt den Tiefpunkt erreicht hat. Wir bei der Difa hatten in unseren Fonds im ersten Halbjahr 70 % mehr Neuvermietungen als vor Jahresfrist. – Steigen die Mieten damit in einem ähnlichen Umfang?In Deutschland haben wir noch immer schwierige Immobilienmärkte – ich möchte das nicht schönreden.Es gibt noch wettbewerbsintensive Kämpfe auszutragen, aber der Tiefpunkt ist erreicht. – Die Branche steuert also auf den nächsten Aufschwung hin? Der Aufschwung wird nicht so dramatisch ausfallen, nicht so signifikant zu Buche schlagen, wie das der Begriff suggeriert. Es wird ein kontinuierliches Ansteigen und eine Verbesserung der Situation insgesamt sein. Ich glaube, dass wir uns dennoch in Deutschland an etwas höhere Leerstandsniveaus gewöhnen müssen – analog der internationalen Märkte. Kleinere einprozentige Leerstandsquoten gehören der Vergangenheit an. Das heißt, der Markt wird weiterhin wettbewerbsintensiv bleiben. Aber gute Produkte werden sich auf diesem Markt stärker durchsetzen – was wir an eigenen Produkten in Frankfurt und Berlin sehen, wo wir bei den “CityQuartieren”, die wir im hochpreisigen Segment mit sehr hohen Qualitäten vermieten, eine Nachfragesteigerung feststellen. – Höhere Nachfrage heißt höhere Mietpreise. Werden diese irgendwann wieder die einstigen Spitzenmieten erreichen? Aus aktueller Sicht und mittelfristig denke ich nicht, dass die Topmieten an die einstigen Höchststände herankommen – da muss man realistisch sein. Die Leerstände bieten noch so viel zusätzliche Fläche, dass sich die höhere Nachfrage so schnell nicht signifikant im Preis auswirken wird. – Es gibt Leerstand wie nie – und gleichzeitig so viel Geld wie nie, das eine Anlage sucht. Wohin geht der Weg? Schnellen die Kaufpreise in den Himmel und verderben die Renditen, oder nehmen die Fonds schlicht kein Geld mehr an?Die Renditen in den unterschiedlichen Ländern nähern sich an – die “Yield-Compression”, wie wir das nennen, gilt es zu nutzen. Das heißt bei den vergleichsweise hohen Preisen: verhalten und selektiv ankaufen und nicht mit dem großen Kapital auf die Mainstream-Produkte gehen. Weil dort zurzeit Renditen erzielt werden, bei denen wir uns schwer vorstellen können, dass sie nachhaltig sind. Bei einem Spitzenmietniveau von knapp unter 100 Euro je Quadratmeter in London stellt sich die Frage, wohin die Miete überhaupt noch gehen kann – irgendwann ist die Grenze der Möglichkeiten erreicht. – Also heißt Nachhaltigkeit der Rendite für den Anleger, den Fonds zu schließen, weil nicht werthaltig neu investiert werden kann? Nein. Es gibt Ländermärkte, die bisher noch nicht erschlossen worden sind. Es gibt auch Spezialprodukte, die bislang – wie etwa Hotels – noch nicht die Aufmerksamkeit erlebt haben, die sie verdienen. Wenn man solche Märkte frühzeitig erkennt und sie besetzt, kann man durchaus diese Yield-Compression, die sich abzeichnet, noch miterleben. Das heißt, es kommt jetzt mehr denn je darauf an, Potenziale zu erkennen und rechtzeitig zu investieren. – Das bedeutet, mehr im Ausland zu investieren? Ich muss zugeben, dass ich persönlich Deutschland momentan für ein sehr attraktives Investitionsziel halte. Die Mieten sind auf einem Niveau, das den Boden erreicht hat und im internationalen Kontext Potenzial nach oben eröffnet. Andere Märkte im Ausland fangen an, sich als ein wenig hochpreisig darzustellen. Wenn wir jetzt aus Portfolio-Sicht auf die Welt schauen, ist Deutschland kein unattraktives Ziel. Das haben viele deutsche Investoren noch nicht umgesetzt. Aber die internationalen Investoren fangen an, sich hier aufzubauen und Deutschland als Investitionsziel nicht nur zu beobachten, sondern umzusetzen. 2004 haben Ausländer hier ein Transaktionsvolumen umgesetzt wie noch nie zuvor. Ausländer investieren hier mehrere Milliarden mit der Perspektive, dass Deutschland im Weltmaßstab eine vernünftige Position einnimmt und im Immobilienzyklus eher auf der Position Wachstum steht. Und das betrifft sowohl die Mieten als auch die Werte und Renditen. – Es gibt einen Streit in der Branche, wie umfänglich latente Steuern berücksichtigt werden sollen. Die Ratinggesellschaft Scope sagt, zu 100 % – was die Difa auch macht. Mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gibt es Gespräche. Zu welchem Ergebnis haben die geführt? Bisher gibt es noch kein verbindliches Ergebnis. Wir sind ein konservatives Haus und stellen daher 100 % für Steuern auf Veräußerungsgewinne zurück. Es gibt jedoch auch Gesellschaften, die viel geringere Vorsorgen treffen. Eine einheitliche Vorgehensweise wäre sinnvoll. Ein Lösungsweg für die Branche könnte sein, einen Teil der latenten Steuern zurückzustellen – 50 % zum Beispiel – und dann den Rest über die Zeit aufzubauen. Wenn die Branche ein einheitliches Vorgehen beschließt, werden wir den gemeinsamen Ansatz intensiv prüfen. – Vor einem Jahr hat sich die Branche auf neue Transparenzregeln geeinigt, die als ein erster Schritt nach vorne vorgestellt wurden. Wann kommt der zweite Fortschritt?Ich halte die Fondsbranche, und besonders die mit Immobilien, bereits für eine sehr transparente Branche. Tatsächlich haben wir noch weitere Verbesserungspotenziale – aber die hat man immer. Es sind viele kleine Schritte. Wir veröffentlichen neben der Anlegerstruktur inzwischen sehr ausführlich Immobilienwerte auf Portfolio- und Regionenebene, was auch dem Portfoliogedanken offener Immobilienfonds entspricht. – Aber es fehlt bisher immer noch der Einzelausweis.Hier weiß ich allerdings noch nicht, ob wir dem Anleger mehr schaden als nützen. – Andere Fonds tun dies aber.Ja, aber die Langzeitwirkungen dieses Tuns sind noch nicht bekannt. Es ist sicherlich sehr öffentlichkeitswirksam, so etwas darzustellen. Wenn Sie sich allerdings in der Immobilienwirtschaft umsehen und analysieren, wie internationale Immobilienunternehmen oder auch die Reits in den USA mit ihren einzelnen Immobilienwerten umgehen, werden Sie feststellen, dass dies eine Diskussion ist, die fast nur in Deutschland stattfindet. Wenn Sie die Einzelwerte veröffentlichen, sind die für die Anleger nicht wirklich relevant, weil sich die Rendite nur sehr komplex aus den Einzelwerten ableiten lässt. Die Einzelwerte sind vor allem für Immobilienkäufer interessant. Wenn Sie ein Objekt mit einem Preis in den Rechenschaftsbericht stellen, ist das auch der Preis, bei dem der Käufer der Immobilie anfängt zu verhandeln. Und damit beschneidet man sich der Möglichkeiten, eine deutliche Entwicklung mit einem rasanten Preisanstieg nach oben zu machen. Es ist generell darauf zu achten, dass das Mehr an Informationen dem Anleger letztendlich nicht mehr schadet als nutzt. Das Interview führte Ulli Gericke.