Von Annette Becker, DüsseldorfDass der deutsche Immobilienmarkt boomt, ist beileibe keine Neuigkeit. Gleichwohl darf man sich schon erstaunt die Augen reiben, wenn der Immobiliendienstleister Savills für den laufenden Turnus ein steigendes Transaktionsvolumen für den inzwischen heiß gelaufenen Investmentmarkt für Wohnimmobilien vorhersagt. Nach einem Transaktionsvolumen von 6 Mrd. Euro im ersten Halbjahr – ein Zuwachs um satte 52 % – wird im Gesamtjahr mit einem Volumen von 15 Mrd. Euro kalkuliert. Im Vergleich zum Vorjahr wäre das immerhin ein Plus von gut einem Fünftel.”Selbst Marktregulierungen wie die Mietpreisbremse haben dem Investoreninteresse keinen Abbruch getan”, beobachtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany. Nach seiner Einschätzung wird sich daran so schnell auch nichts ändern, sind die Fundamentaldaten – hoher Wohnraumbedarf und stabile Mieteinnahmen – doch weiter intakt.Angesichts der ungebrochenen Nachfrage nach Betongold ist es wenig verwunderlich, dass auch die Preise weiter anziehen. Allein für Wohnimmobilien stiegen die Preise im zweiten Quartal um 6 % über das vergleichbare Vorjahresniveau, wie der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) zeigt. Dabei dominierte der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern das Geschehen. Deren Kaufpreise legten nach den Verbandsangaben im zweiten Quartal 2017 um 6,7 % zu. Zugleich sorgte die ungebrochen hohe Nachfrage nach Mietraum in Metropolen und Universitätsstädten für einen Anstieg der Neuvertragsmieten um 2,9 %. Die Kehrseite der Medaille: Die Renditen, gemessen am Liegenschaftszinssatzindex für Mehrfamilienhäuser, gaben nach VDP-Angaben um 3,5 % nach – auch eine Folge des Niedrigzinsniveaus. Bestände aufgewertetRenditekompression ist denn auch das Stichwort, das die börsennotierten Wohnimmobilienkonzerne bemühen, wenn es um die Aufwertung ihres Immobilienbestandes geht. Anders als in den Vorjahren nutzten die Konzerne in diesem Jahr bereits den Halbjahresstichtag, um ihre Bilanzen aufzuhübschen. Die betragsmäßig größte Aufwertung des Portfolios nahm Branchenprimus Vonovia vor, der seinen gut 350 000 Wohnungen umfassenden Bestand um stolze 1,5 Mrd. Euro aufwertete. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Bochumer ihren Bestand schon 2016 um 3,2 Mrd. Euro hochgeschrieben hatten.Deutsche Wohnen, deren Bestand schwerpunktmäßig im hippen Berlin liegt, schrieb den Verkehrswert zum Halbjahresstichtag um knapp 900 Mill. Euro hoch und damit relativ gesehen noch stärker als Vonovia. Der Grund dafür ist simpel, zählt Berlin doch unverändert zu den begehrtesten Wohnstandorten der Republik. Etwa ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens des ersten Halbjahres sei auf den Wohninvestmentmarkt der Hauptstadt entfallen, bestätigt Savills.Dass es zu einer jähen Trendwende kommen werde, befürchten die Immobilienexperten nicht, auch wenn sich die durchschnittliche Transaktionsgröße inzwischen deutlich verringert hat. Während in der Vergangenheit in der Regel auch Portfolios mit mehr als 5 000 Einheiten den Besitzer wechselten, gab es im ersten Halbjahr keine einzige Transaktion in dieser Größenordnung. Deutlich belebt hat sich dagegen das Geschehen bei kleineren Portfolios (bis 1 000 Wohnungen). Zudem spielt sich das Transaktionsgeschehen inzwischen zunehmend außerhalb der A-Städte ab. Hohe Prämien auf NAVDer fortwährende Immobilienhype schlägt sich jedoch nicht nur in anziehenden Marktpreisen und Verkehrswerten der Immobilien nieder, sondern auch in den Aktienkursen der Immobilienkonzerne. Deren Kurse weisen allesamt seit Jahresbeginn prozentual zweistellige Zuwachsraten auf, wobei Deutsche Wohnen (+ 16,2 %) und Vonovia (+ 14,8 %) die wahren Gipfelstürmer sind. Nimmt man dagegen den Nettovermögenswert (NAV) je Aktie als Maßstab, der den Verkehrswert der Immobilien abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten angibt, sind die Aktien von TAG und LEG die wahren Outperformer. So werden die Hamburger aktuell mit einem Aufschlag auf den NAV von fast 20 % bewertet, bei der Düsseldorfer LEG sind es immerhin noch 13,5 %. Die Wohnimmobilienaktien bewegen sich also durchaus schon in luftigen Höhen.Mit Blick auf das Ende August beginnende Notenbanktreffen in Jackson ist das kein gutes Zeichen. Zumal von EZB-Chef Mario Draghi Hinweise erwartet werden, wann die EZB mit dem Zurückfahren ihres Anleihekaufprogramms beginnt. Welche Folgen die Aussicht auf ein strafferes Zentralbankgebaren auf die Wohnimmobilienaktien hat, konnte im Herbst 2016 schon einmal eindrucksvoll besichtigt werden.