Von Helmut Kipp, FrankfurtNach der Übernahme des Immobilien- und Investmentmanagers GEG, die zu einem Wachstumssprung im institutionellen Geschäft führte, rückt der Gewerbeimmobilienkonzern DIC Asset den Eigenbestand wieder stärker in den Vordergrund. Im laufenden Jahr will das Frankfurter Unternehmen netto, also abzüglich Verkäufen, 400 Mill. bis 500 Mill. Euro in das sogenannte Commercial Portfolio investieren. Binnen fünf Jahren soll der eigene Immobilienbestand von 1,9 Mrd. Euro Ende vergangenen Jahres auf 3,5 Mrd. Euro wachsen, kündigt die Vorstandsvorsitzende Sonja Wärntges im Gespräch mit der Börsen-Zeitung an.In Normaljahren sei mit Ankäufen für das eigene Portfolio von 300 Mill. bis 400 Mill. Euro und Veräußerungen von 80 Mill. bis 100 Mill. Euro zu rechnen, so dass der Bestand um 200 Mill. bis 300 Mill. Euro im Jahr wachse, sagt die Firmenchefin. Im vergangenen Jahr erreichten die Zukäufe für den Eigenbestand 301 Mill. Euro. Ihnen standen Veräußerungen von 154 Mill. Euro gegenüber. Das Nettowachstum im institutionellen Segment belief sich auf 1,45 Mrd. Euro.”Die Pipeline für Ankäufe ist gut gefüllt”, versichert Wärntges. Bei vier Immobilien im Wert von 200 Mill. Euro stehe man in exklusiven Verhandlungen, bei vier weiteren im Wert von 300 Mill. Euro laufe die technische Due Diligence. Trotz der stark gestiegenen Preise könne man nach wie vor Immobilien zu guten Renditen erwerben. “Aufgrund der inzwischen erreichten Größe mit aktuell mehr als 8 Mrd. Euro Assets under Management bekommen wir sehr viele Objekte auf dem Tisch”, sagt Wärntges. “Das 2019 nochmals deutlich gestiegene Transaktionsvolumen in Deutschland und der rückläufige Anteil ausländischer Investoren spielen uns in die Hände.” 4,5 Prozent AnkaufsrenditeBei der Objektsuche profitiere DIC Asset von ihrer dezentralen Organisationsstruktur mit jetzt sieben Niederlassungen – Ende 2019 wurde die Filiale in Köln eröffnet. Im vergangenen Jahr habe die Ankaufsrendite für das eigene Portfolio knapp 4,5 % betragen. Diese Größenordnung, also 4 bis 5 %, nimmt sich Wärntges auch für 2020 vor. Der mittelfristige Zielwert von 10 Mrd. Euro Gesamtportfoliovolumen werde voraussichtlich Anfang 2021 erreicht, sagt Wärntges, die seit Oktober 2017 an der Unternehmensspitze steht und deren Vertrag im Februar bis Ende 2023 verlängert wurde.Für die Investitionen kann DIC Asset auf Einnahmen von 110 Mill. Euro aus der jüngsten Kapitalerhöhung und 350 Mill. Euro liquide Mittel per Ende 2019 zurückgreifen. Der Ausbau des Eigenbestands erfordert vergleichsweise viel Eigenkapital. Denn DIC will den Verschuldungsgrad auf dem deutlich reduzierten Niveau von 45 % (Loan to Value) halten. Zuletzt, also nach Abschluss der Kapitalaufstockung, waren es pro forma rund 43 %. Abzüglich 100 Mill. Euro Vorhalteliquidität reichten die flüssigen Mittel also für ein Ankaufsvolumen von bis zu 700 Mill. Euro, rechnet Wärntges vor.Im institutionellen Geschäft, das Ende 2019 Immobilien im Wert von 5,7 Mrd. Euro umfasste, ist die Mittelbindung dagegen relativ gering. Wärntges veranschlagt den Eigenmittelbedarf für den Ausbau dieses Segments auf 30 Mill. bis 40 Mill. Euro. Hier sind Ankäufe von 1,1 Mrd. bis 1,3 Mrd. Euro im laufenden Jahr und Veräußerungen im Volumen von 300 Mill. Euro geplant. Bei Fonds, die noch etwa 40 % des institutionellen Geschäfts ausmachen, beteiligt sich DIC Asset an Investments, während bei Individualmandaten eine Eigenbeteiligung eher unerwünscht sei, weil sich der Anlagedruck für institutionelle Investoren nach der Anhebung der Strafzinsen auf 0,5 % nochmals erhöht habe.”Die Individualmandate sind sehr interessant für uns”, sagt Wärntges. “Die Investoren verlassen sich auf den Immobilienspezialisten. Wenn man gut zusammenarbeitet, kommen sie wieder.” Die Deals hätten meist ein vergleichsweise hohes Volumen. Für das Stadthaus Köln etwa legten fünf Investoren in einem Club Deal mehr als 500 Mill. Euro auf den Tisch. Aktie im AufwindZiel sei, dass die eigenen Immobilien und das institutionelle Geschäft jeweils die Hälfte zum Gewinn beisteuern. “Der Eigenbestand sorgt für sichere Cash-flows, und die Geschäftsbesorgungsverträge im institutionellen Geschäft bringen ebenfalls stabile und langfristige Einnahmen”, sagt Wärntges. “Das legt die Basis für die Dividende.” Obendrauf kämen die Erträge aus Transaktionen für die Auflage neuer Investmentvehikel, die je nach Anzahl und Volumen der Deals schwanken. Die Ausschüttungsquote soll bei 50 % des operativen Gewinns (Funds from Operations) bleiben.Den rasanten Kursanstieg – seit Oktober ist die Notierung von etwa 11,50 Euro auf 17 Euro geklettert – führt Wärntges auf eine veränderte Wahrnehmung des Geschäftsmodells und insbesondere auf die neue Größenordnung des institutionellen Geschäfts zurück. “Der herkömmliche Nettovermögenswert (NAV) je Aktie berücksichtigt im Wesentlichen nur das Commercial Portfolio. Das Institutional Business hat aber auch einen Wert”, betont Wärntges. “Den zusätzlichen Beitrag zum NAV haben wir im Bericht zum dritten Quartal über eine Discounted-Cash-flow-Berechnung erstmals detailliert aufgezeigt und auf Roadshows erläutert.” Investoren hätten nun die Möglichkeit, anhand der bereitgestellten Daten eigene Schätzungen anzustellen. Die Folge: Die Kursziele der Analysten seien von 11 Euro Mitte 2019 auf mehr als 18 Euro gestiegen. Finanzierung diversifiziertDIC Asset veranschlagt den zusätzlichen NAV-Beitrag auf 5 Euro, so dass der angepasste NAV bei mehr als 22 Euro per Ende 2019 liegt. “Der Börsenwert ist also immer noch nicht da, wo der Unternehmenswert heute ist”, sagt die Vorstandschefin, die auch für Finanzen verantwortlich ist.Die Fremdfinanzierung hat DIC Asset weiter diversifiziert. So wurde im vergangenen Jahr erstmals ein Schuldschein platziert im Gesamtvolumen von 180 Mill. Euro. Bei Laufzeiten von drei bis elf Jahren beträgt der Durchschnittszins 1,55 %. Im Kurzfristbereich hat der Konzern ein Commercial-Paper-Programm aufgelegt, von dem 40 Mill. Euro zu einem Zins von 0,1 % abgerufen wurden. Zudem hat DIC zwei Mittelstandsanleihen über 150 Mill. bzw. 180 Mill. Euro im Markt . Die nächste Fälligkeit steht hier 2022 an. Durch die Weiterentwicklung sei DIC auch auf der Finanzierungsseite in einer anderen Liga und habe sich dadurch weitere Finanzierungsquellen erschlossen, betont Wärntges.