Der MDax-Wert Grand City Properties war jahrelang rapide gewachsen. Inzwischen lohnen sich Wohnungskäufe nicht mehr, da sie kein Upside-Potenzial mehr zulassen. Dennoch ist das Unternehmen weiterhin rege am Kapitalmarkt aktiv – nicht zuletzt, um sich ein Spitzenrating zu sichern.- Herr Windfuhr, Grand City Properties expandierte in den vergangenen Jahren extrem schnell. Jetzt herrscht nahezu Stillstand. Ist das Wachstum zu Ende?An- und Verkäufe gegeneinander ge-rechnet sind wir 2017 um gut 4 000 auf über 87 000 Wohnungen ge-wachsen. Kein Zweifel, die großen Sprünge aus den Jahren 2012 bis 2015 gibt es nicht mehr, weil am Markt nicht mehr die unrentablen, schlecht gemanagten Wohnungen in guten Lagen zur Verfügung stehen, so wie wir sie gerne gekauft haben. Inzwischen haben die Preise angezogen. Und die schnellen, meist cashbezahlten Verkäufe von Beständen, die ohne Wettbewerb vergeben wurden, die gibt es kaum noch. Was heute verkauft wird, ist um ein Vielfaches teurer. Selbst wir zahlen inzwischen das 22-Fache der Jahreskaltmiete, verglichen mit dem 13- bis 15-Fachen noch vor wenigen Jahren. Es gibt Gesellschaften, die zahlen das 30- bis 40-Fache.- Während Wohnungen gefragter sind denn je, ist die Nachfrage nach Aktien des Wohnungsvermieters Grand City gesunken. Im vergangenen Jahr lag der Börsenkurs über dem Nettovermögenswert je Aktie. In diesem Jahr liegt die Aktie unter dem NAV-Wert.Es hat sich ein Wechsel bei den Anlegern eingestellt, von Hedgefonds-Anlegern, die wir mal zu Zeiten des starken Wachstums hatten, hin zu mehr konservativen Anlegern, die eine sichere Rendite haben wollen und ein sicheres Wachstum beim Aktienpreis. Wichtig für uns ist, dass der Preis der Aktien dem NAV-Wachstum folgt – und das erreichen wir durch die Verbesserung der Mieteinnahmen und die Verbesserung des Immobilienwerts selbst. Da ist es dann gleichgültig, ob die Aktie einen kleinen Abstand plus oder minus zum NAV hat. Insgesamt sollte die Aktie ähnlich schnell zulegen wie der Wert des Vermögens.- Ihr Geschäftsmodell – der Kauf vernachlässigter Wohnungen, diese aufmöbeln und teurer vermieten – verspricht Upside-Potenzial bei den Einnahmen. Wie lange geht das noch bei den ständig steigenden Mieten und geringeren Leerständen ohne Zukauf neuer Wohnbestände?Bis wir den Leerstand auf das übliche Maß gedrückt haben, wird es sicher noch vier, fünf Jahre dauern. Und bei den Mieten liegen wir bei etwa 85 % des Bestands unterhalb des Mietspiegelniveaus. Da geht noch was. Unsere Vorhersage ist, dass wir bei den annualisierten Nettomieteinnahmen von 350 Mill. Euro noch ungefähr 100 Mill. drauflegen können innerhalb der nächsten fünf bis sieben Jahre, bis das Potenzial unserer Wohnungen ausgeschöpft ist – und das Ganze ohne neue Zukäufe.- Mit dem geringeren Wachstum verringern sich auch die Kapitalmarktaktivitäten. Und bei einer durchschnittlichen Fristigkeit von 8,5 Jahren beim Kreditbestand ist kaum noch was zu verbessern. Stehen noch Transaktionen an?Nun, wir waren allein 2018 mit vier Transaktionen im Umfang von 850 Mill. Euro unterwegs – zugegebenermaßen nicht für Zukäufe, sondern um alte Kredite günstiger und längerfristiger zu refinanzieren. Im Vorjahr waren wir mit 900 Mill. unterwegs. Wir haben damit unter anderem die Eigenkapitalbasis gestärkt, um unser Rating zu verbessern. Dass wir, von Standard & Poor’s mit “BBB +” benotet, ein “A -“-Rating anstreben, ist kein Geheimnis.- Wann rechnen Sie damit?Das weiß die Ratingagentur besser als wir. Wir meinen, dass wir schon alle Kriterien erfüllen, um ein “A -” zu bekommen. Die Agentur hat ihren eigenen Stundenplan.- Dann stünden Sie zusammen mit der Deutsche Wohnen einsam an der Spitze hierzulande?Der einzig andere Immobilienwert mit diesem Spitzenrating wäre Deutsche Wohnen, das ist richtig. Das ist unser strategisches Ziel. Damit wären wir in der Lage, noch längerfristige Anleihen aufzunehmen. Obwohl: Uns ist es zuletzt im Oktober gelungen Anleihen zu platzieren, die bis 2032 laufen, also 15 Jahre – das ist schonmal ‘ne Hausnummer.- Mit Ihrem EMTN-Programm haben Sie sich die Möglichkeit eröffnet, Schuldtitel in Hongkong-Dollar oder Schweizer Franken zu begeben. Wie viel haben Sie bisher in diesen Fremdwährungen platziert?In Schweizer Franken sind das 125 Mill. – und alle gegen Euro gehedget. Und in Hongkong-Dollar sind das 900 Mill., etwa 93 Mill. Euro.- Beteiligt sich Grand City an der Branchenkonsolidierung?Das ist nicht unser Thema. Bei den letzten Akquisitionen wurde immer ein ziemlich großes Premium beim NAV oder beim Aktienpreis gezahlt. Wir wollen ein Upside realisieren, wir brauchen kein Mehr von Immergleichem.—-Das Interview führte Ulli Gericke.