Die Ratingagentur Moody’s hat ihre Einstufung für den Wohnimmobilienkonzern Vonovia von „A3“ auf „Baa1“ gesenkt. Der Ausblick bleibe stabil, teilt Moody’s mit. Die Ratingagentur begründet den Schritt vor allem mit der Zinswende. Stark steigende Zinssätze verschlechterten die Aussichten für Immobilienwerte und erhöhten die Grenzkosten für Fremdkapital erheblich. Das werde die Vonovia-Kreditkennzahlen schwächen und die Umsetzung des umfangreichen Verkaufsprogramms erschweren.

Moody’s hält es für schwierig, ohne größere Preisnachlässe ein erhebliches Veräußerungsvolumen zu erzielen. Die operative Stabilität bleibe aber weitgehend intakt, die Liquidität sei angemessen.

Die Bonds der Wohnimmobilienkonzerne stehen seit Jahresanfang unter Druck. So notiert eine 2021 emittierte Vonovia-Anleihe, die bis 2028 läuft, bei drei Viertel des Nennwerts und der bis 2041 laufende Bond bei lediglich etwa der Hälfte. Die Vonovia-Aktie reagierte am Mittwoch mit einem Kursverlust von 5,6% auf die Ratingänderung. Die Tochtergesellschaft Deutsche Wohnen wird ebenfalls von „A3“ auf „Baa1“ zurückgestuft. Die Bewertungen bewegen sich aber nach wie vor klar im Investment Grade.

Moody’s hält einen Rückgang der Immobilienwerte in Deutschland für unvermeidlich. Die Nettoanfangsrendite von Vonovia habe im Juni 2022 unter 2,5% gelegen. Demgegenüber müsse jeder, der ein Wohnungsportfolio mit Fremdkapital kaufen wolle, wahrscheinlich wesentlich mehr Zinsen zahlen. Moody’s geht in ihren Annahmen von 10% Wertverlust bis Ende 2023 aus.

Die Ratingagentur bescheinigt Vonovia ein gut gestreutes Fälligkeitsprofil. Es gebe aber Finanzierungsbedarf aus Umschuldungen und Investitionen. Von Juni 2022 bis Ende 2023 würden 5 Mrd. Euro Schulden fällig und 2024 weitere 4,7 Mrd. Euro.