Der Abwertungsdruck im Wohnungssektor scheint nachzulassen. Darauf deutet der Jahresbericht von LEG Immobilien hin, der Nummer 2 unter den börsennotierten Wohnungsvermietern in Deutschland. Nach 7,4% im ersten Halbjahr verbuchte LEG noch Wertminderungen von 4,9% in der zweiten Jahreshälfte. Ende 2023 standen die Immobilen mit 18,1 Mrd. Euro in den Büchern, nachdem es zwölf Monate zuvor 20,2 Mrd. Euro waren. Für das laufende Jahr erwarten die Düsseldorfer eine allmähliche Stabilisierung des Bewertungsniveaus.

Infolge der Abwertungen ist der Verschuldungsgrad auf 48,4% des Immobilienvermögens in die Höhe geschossen. Ende 2022 lag diese für die Finanzierung zentrale Kennziffer bei 43,9%. Die mittelfristige Zielvorgabe von 45% wird aktuell klar überschritten. Parallel schrumpfte das Eigenkapital von 9,1 Mrd. auf 7,5 Mrd. Euro. Auch der Nettovermögenswert je Aktie ging in die Knie. Er steht nun bei 126,57 (Ende 2022: 153,52) Euro.

Ein wenig Fahrt aufgenommen haben die Verkäufe. Im vergangenen Jahr seien 2.000 Wohnungen und mehrere Gewerbeeinheiten für 155 Mill. Euro abgestoßen worden, teilt LEG mit. Der Besitzübergang erfolge zum Teil erst im laufenden Jahr. Die Transaktionen seien im Schnitt zum Buchwert erfolgt. Insgesamt will LEG mehr als 5.000 Einheiten veräußern, was sich aber hinzieht, weil der Transaktionsmarkt lange darniederlag. Inzwischen deutet sich eine Belebung an: Vorstandschef Lars von Lackum rechnet mit zunehmender Transaktionstätigkeit im neuen Geschäftsjahr.

Mit den Verkäufen will LEG Liquidität für die Rückzahlung fälliger Verbindlichkeiten aufbauen und künftige Refinanzierungen erleichtern. Die im Januar 2024 fällige 500-Mill.-Euro-Anleihe und weitere gedeckte Kredite seien refinanziert worden. Bis Mitte 2025 stünden erst mal keine Fälligkeiten mehr an. LEG verfügt mit "Baa2" über ein Investment-Grade-Rating von Moody’s, der Ausblick ist stabil.

Stark gestiegen ist der Adjusted FFO (Funds from Operations), den das Management seit November 2022 als zentrale Ertragskennzahl betrachtet. Er stellt das um aktivierte Investitionsausgaben bereinigte Ergebnis aus der Vermietung dar und reflektiert damit den frei verfügbaren Cashflow. Im abgelaufenen Jahr kletterte der AFFO um 66,5% auf 181,2 Mill. Euro, womit die im Sommer auf 165 Mill. bis 180 Mill. Euro erhöhte Prognosebandbreite leicht übertroffen wurde. Das führt LEG auf den geringen Leerstand, deutlich gestiegene Nettokaltmieten, Kostendisziplin und den Forward-Verkauf von grünem Strom zurück. "Die liquiditätsorientierte Geschäftsstrategie zahlt sich aus", konstatiert CEO von Lackum. "Für LEG ist der Höhepunkt der Immobilienkrise vorbei."

Nach der Nullrunde im Vorjahr erhalten die Aktionäre nun wieder eine Dividende. Vorgeschlagen wird, 2,45 Euro je Aktie auszuschütten. Damit wird der gesamte AFFO (2,44 Euro je Aktie) an die Anteilseigner ausgekehrt, nicht aber ein Teil der Verkaufserlöse, was die neue Dividenden-Guidance eigentlich vorsieht.

Am Ausblick für 2024 mit 180 Mill. bis 200 Mill. Euro AFFO hält der Konzern fest. Die Stabilisierung der Zinsen und die absehbare Öffnung der Transaktionsmärkte seien gute Nachrichten für die Branche. Das Mietwachstum veranschlagt LEG auf 3,2 bis 3,4%, die Investitionen sollen weiter auf 32 Euro je Quadratmeter sinken. Im Plan stehen vor allem energetische Modernisierungen. Aus dem ohnehin kleinen Neubau zieht sich LEG komplett zurück. Die letzten drei Projekte sollen bis 2025 fertiggestellt werden.

Der unbereinigte FFO, nach dem andere Immobilienfirmen ihr Geschäft steuern, erreichte 453,9 Mill. Euro, ein Rückgang um 5,8% im Vergleich zu 2022. Dahinter steht das Einbremsen der Investitionen, die sich noch auf 35,01 Euro je Quadratmeter beliefen (Vorjahr 40,61 Euro). Unter dem Stich stehen infolge der Bestandsabschreibungen knapp 1,6 Mrd. Euro Verlust.

Die vergleichbare Ist-Miete kletterte 2023 um 4,0%, was dem oberen Rand der Planung (3,8 bis 4%) entspricht. Dazu trugen Mieterhöhungen im geförderten Bestand, der 20% der Wohnungen stellt, 0,8 Prozentpunkte bei, ein Sondereffekt, der erst 2026 wieder zum Tragen kommt. Mieter zahlen derzeit im Schnitt 6,58 Euro je Quadratmeter kalt. LEG adressiert das Segment "bezahlbares Wohnen".