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EQS-News: InCity Immobilien AG / Schlagwort(e): Jahresbericht

INCITY SCHLIESST GESCHÄFTSJAHR 2023 MIT HGB-KONZERNVERLUST VON EUR 6,0 MIO.

AB - WEITERHIN STABILE FINANZIELLE SITUATION UND SIGNIFIKANTE STILLE

RESERVEN

25.04.2024 / 08:31 CET/CEST

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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INCITY SCHLIESST GESCHÄFTSJAHR 2023 MIT HGB-KONZERNVERLUST VON EUR 6,0 MIO.

AB - WEITERHIN STABILE FINANZIELLE SITUATION UND SIGNIFIKANTE STILLE

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* Jahresergebnis im Konzern bei EUR -6,0 Mio., im Einzelabschluss bei EUR

-9,7 Mio.

* Ergebnisentwicklung durch rückläufiges EBITDA und zwei außerplanmäßige

Abschreibungen geprägt

* Hohe Eigenkapitalquote dokumentiert stabile finanzielle Situation

* Net Asset Value zum Bilanzstichtag bei EUR 1,30 je Aktie (31. Dezember

2022: EUR 1,66 je Aktie)

* Weiterhin sehr gute Vermietungssituation im Bestandsportfolio

* Portfolio der Bestandsimmobilien weist trotz rückläufiger Marktwerte

weiterhin hohe stille Reserven auf

* Positive Gesamteinschätzung der wirtschaftlichen Lage des Konzerns und

vorsichtig optimistischer Ausblick auf 2024

Schönefeld, 25. April 2024 - Der heute veröffentlichte Geschäftsbericht der

InCity Immobilien AG ("InCity AG") für das Geschäftsjahr 2023 weist auf der

Konzernebene einen Jahresfehlbetrag (HGB) von EUR 6,0 Mio. aus; auf

Einzelabschlussebene belief sich der Jahresfehlbetrag auf EUR 9,7 Mio. Damit

liegen die endgültigen Ergebnisse unterhalb der im Dezember 2023 bereit

angepassten Prognose. Insoweit haben sich die Erwartungen und Planungen de

Vorstands für den InCity Konzern sowie auf der Ebene der InCity Immobilien

AG im Jahresverlauf 2023 nicht erfüllt. Der deutliche Ergebnisrückgang im

Vergleich zum vorangegangenen Geschäftsjahr (2022: EUR -2,9 Mio. im Konzern

beziehungsweise EUR -1,9 Mio. im Einzelabschluss) ist vor allem auf einen

Rückgang des EBITDA sowie auf zwei außerplanmäßige Abschreibungen auf

Bestandsimmobilien zurückzuführen.

Zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2023 umfasste da

Bestandsimmobilienportfolio des InCity Konzerns insgesamt sieben Objekte,

darunter fünf Wohn- und Geschäftshäuser sowie zwei Büroimmobilien in Berlin

und Frankfurt am Main. Die Zahl der von InCity gehaltenen Bestandsimmobilien

blieb somit im Geschäftsjahr 2023 erneut konstant. Wie bereits zum

Bilanzstichtag des Vorjahres, erfolgte zum 31. Dezember 2023 eine erneute

Marktbewertung der Bestandsimmobilien durch einen externen Dritten. Auf

Basis dieser Marktbewertung in Höhe von EUR 177,5 Mio. (31. Dezember 2022:

EUR 207,0 Mio.) für die sieben zum Bilanzstichtag im Eigentum des Konzern

befindlichen Bestandsimmobilien ergibt sich - einschließlich der weiteren

Bilanzpositionen im Konzern - ein Net Asset Value von EUR 1,30 je Aktie (31.

Dezember 2022: EUR 1,66 je Aktie).

Der Rückgang der von einem externen Dritten ermittelten Marktwerte der

sieben Bestandsimmobilien im Vorjahresvergleich ist im Wesentlichen auf

einen Anstieg der verwendeten Kapitalisierungszinssätze zurückzuführen. Für

die "Stiftstraße 18/20" in Frankfurt am Main und für die "Oranienburger

Straße 39" in Berlin wurden - oben bereits beschriebene - außerordentliche,

nicht liquiditätswirksame Abschreibungen in der HGB-Rechnungslegung

notwendig, da hier der aktuell ermittelte Marktwert unter dem HGB-Buchwert

(fortgeführte Anschaffungskosten: Anschaffungskosten vermindert um die

planmäßige Abschreibung gemäß der Nutzungsdauer) liegt. Die Differenz

zwischen Marktwert und Buchwert aller sieben Bestandsimmobilien - die

sogenannten stillen Reserven - betragen zum 31. Dezember 2023 rund EUR 33,9

Mio. (31. Dezember 2022: rund EUR 58,3 Mio.). Trotz Reduzierung der

Marktwerte zum Bilanzstichtag liegen somit die Marktwerte insgesamt rund 24

% über den HGB-Buchwerten.

Das EBITDA des InCity-Konzerns belief sich im Berichtsjahr auf rund EUR 0,7

Mio. (Vorjahr: EUR 2,6 Mio.). Der Rückgang des EBITDA um rund EUR 1,9 Mio.

ist vor allem auf im Berichtsjahr angefallene, nicht aktivierte

Investitionen in Bestandsimmobilien zurückzuführen, die sich auf rund EUR

1,2 Mio. beliefen und vor allem die Liegenschaft Jägerstraße 34/35 in Berlin

betrafen. Darüber hinaus fielen die Erträge um rund EUR 0,4 Mio. niedriger

aus, während sich der Personal- und Sachaufwand um rund EUR 0,3 Mio.

erhöhte.

Auf Einzelabschlussebene ist der Ergebnisrückgang im Vorjahresvergleich im

Wesentlichen auf nicht-liquiditätswirksame, außerplanmäßige Abschreibungen

in Höhe von rund EUR 7,1 Mio. auf die eigenkapitalersetzenden Darlehen

(Ausleihungen) der InCity AG an drei der insgesamt sieben bestandshaltenden

Objektgesellschaften zurückzuführen, welche wiederum ausschließlich auf dem

Rückgang der extern ermittelten Marktwerte der betreffenden drei

Bestandsimmobilien basieren. Zudem wirkte es sich ergebnismindernd aus, da

die konzerninternen operativen Asset-Management-Fees neu strukturiert

wurden. Sie werden ab Geschäftsjahr 2023 nicht mehr von der InCity AG,

sondern von der IC Immobilien Betriebsgesellschaft mbH vereinnahmt und

fließen der InCity künftig mittelbar über Gewinnausschüttungen zu.

Hohe Eigenkapitalquote dokumentiert stabile finanzielle Situation

Die Eigenkapitalquote im Konzern betrug zum Bilanzstichtag 50 % (31.

Dezember 2022: 46 %) und dokumentiert dessen stabile finanzielle Situation.

Trotz Konzernjahresfehlbetrag ist die Eigenkapitalquote im

Vorjahresvergleich im Wesentlichen aufgrund der Bilanzverkürzung durch die

Teilabnahme der als Generalübernehmer für einen Dritten errichteten

Büroimmobilie in Schönefeld sowie durch die HGB-Abschreibungen auf die

Bestandsimmobilien gestiegen.

Vorsichtig optimistischer Ausblick auf das Geschäftsjahr 2024

Das Geschäftsjahr 2024 wird insbesondere im InCity-Konzernabschluss durch

ein deutlich negatives Jahresergebnis geprägt sein. Hierbei ist jedoch zu

berücksichtigen, dass insbesondere ordentliche HGB-Abschreibungen auf da

Sachanlagevermögen in Höhe von rund EUR 2,0 Mio. (davon rund EUR 1,8 Mio.

auf die Bestandsimmobilien) das geplante Konzernergebnis mindern. Zum

anderen umfasst die Prognose für den Konzernabschluss für das Geschäftsjahr

2024 zwischen EUR 3,1 Mio. und EUR 3,6 Mio. an Investitionen in den Bestand,

die bilanzseitig nicht aktiviert werden, sondern das Konzernergebni

mindern. Bei den geplanten Gesamtinvestitionen handelt es sich zum weitau

überwiegenden Teil um werterhöhende Maßnahmen. Ergebniserhöhend ist die

Gewinnrealisierung aus dem GÜ-Vertrag des Neubaus in Schönefeld al

Bestandteil der Konzernprognose für das Jahr 2024. Insgesamt plant die

Gesellschaft für den InCity Konzern ohne Berücksichtigung von positiven

Ergebnisbeiträgen aus potenziellen zukünftigen Akquisitionen bzw. Verkäufen

von Bestandsimmobilien im Jahr 2023 derzeit ein Jahresfehlbetrag zwischen

EUR -3,5 Mio. und EUR -4,0 Mio.

Auch wenn der Preisauftrieb seit dem vierten Quartal 2023 spürbar

nachgelassen hat und die Europäische Zentralbank (EZB) seit September 2023

auf weitere Leitzinserhöhungen verzichtete, dürften Zinsen und Preise auch

2024 einen maßgeblichen Einfluss auf die konjunkturelle Entwicklung in

Deutschland haben. Eine Belebung des Wirtschaftswachstums im Laufe de

Jahres 2024 wird zwar von zahlreichen Experten erwartet, dürfte aber erst

später an Dynamik gewinnen als zunächst angenommen. Während die

Wachstumsprognosen für 2024 zuletzt mehrfach reduziert wurden, gilt für 2025

ein höheres Wachstum als wahrscheinlich. "Dem Szenario einer kurzfristig

noch verhaltenen und sich erst gegen Ende 2024 wieder deutlicher

verbessernden konjunkturellen Entwicklung setzt InCity eine im

Branchenvergleich niedrige LTV-Ratio sowie eine solide Eigenkapitalquote

entgegen", sagt Michael Freund, Vorstand der InCity Immobilien AG. "Die

Rahmenbedingungen für das Geschäftsmodell der InCity beurteilen wir

weiterhin als weitestgehend stabil, und das bedeutendste Einflusspotenzial

der Inflation sowie global gestörter Lieferketten bezüglich der

Geschäftsentwicklung der InCity liegt aus unserer Sicht weiterhin in

möglichen Steigerungen der Preise für Energie, Baumaterial und Bauleistungen

im Zusammenhang mit eigenen Projektentwicklungen. Wir erwarten zum

gegenwärtigen Zeitpunkt jedoch keine signifikanten Steigerungen der

entsprechenden Kosten über das den aktuellen Planungen zugrundeliegende

Niveau, zumal das derzeit in Realisierung befindliche Bauprojekt in

Schönefeld bereits zu großen Teilen an den Bauherrn übergeben worden ist."

Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:

InCity Immobilien AG

Lilienthalstraße 2

12529 Schönefeld

www.incity.ag

Pressekontakt

Peter Dietze-Felberg

Tel.: +49 (0)30 2844987-62

presse@incity.ag

Investor Relation

Michael Freund, CEO

Tel.: +49 (0)30 403 64 77-0

ir@incity.ag

Über die InCity Immobilien AG Als multidisziplinäres Immobilienunternehmen

ist die InCity Immobilien AG (nachfolgend InCity AG) im Bereich Aufbau und

Wertsteigerung von Immobilienbeständen, im Asset Management und in der

Projektentwicklung tätig. Für das Bestandsportfolio fokussiert sich die

InCity AG auf die Immobilienmärkte der beiden Metropolen Berlin und

Frankfurt am Main und verfolgt bei ihren Investments eine nachhaltige

Strategie. Entscheidend sind die jeweilige Lage und Objektqualität sowie die

langfristige Wertstabilität. Dementsprechend setzt sich da

Bestandsportfolio aus hochwertigen und wertstabilen Core-Immobilien in

Berlin sowie Objekten in nachhaltig attraktiven Lagen Frankfurts mit

Investmentvolumina zwischen EUR 5 Mio. und EUR 50 Mio. zusammen. Zudem

werden von der InCity AG umfassende und individuell ausgestaltete

Asset-Management-Mandate für Dritte übernommen. Den Geschäftsbereich

Projektentwicklung hat die InCity AG im Juli 2021 durch die Übernahme de

Auftrages für eine neu zu errichtende Büroimmobilie in unmittelbarer Nähe

des Flughafens Berlin-Brandenburg (BER) als Generalübernehmer deutlich

gestärkt und um eigene Projektentwicklungsaktivitäten ergänzt.

Weitere Informationen über das Unternehmen finden Sie unter: www.incity.ag

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