ABG will wieder stärker auf Wohnungen fokussieren
„Der Büromarkt ist 20 Prozent kleiner“
Chef des Immobilienkonzerns ABG Real Estate Group will wieder verstärkt auf Wohnen setzen
wbr Frankfurt
Die Büroimmobilie verliert an Quadratmetern – aber nicht an Anspruch. Während der Flächenbedarf schrumpft, wachsen Erwartungen an Lage, Nutzungskonzepte und ESG-Konformität. Gleichzeitig gewinne Wohnen als Markt wieder an Bedeutung, sagte Ulrich Höller, geschäftsführender Gesellschafter des Porjektentwicklers und Immobilienkonzerns ABG Real Estate Group, am Montagabend auf einer Presseveranstaltung in Frankfurt.
Es fehlt an privatem Kapital
Zunächst stellte Höller klar, dass staatliche Investitionen allein nicht genügen, um den Markt nachhaltig zu beleben. „Staatsinvestitionen sind nice, aber sie können nur stimulierend wirken, wenn sie das private Kapital in Bewegung bringen.“ Genau daran aber mangele es derzeit – vor allem im internationalen Segment. Während sich Deutschland in früheren Krisen stets als sicherer Hafen für angelsächsisches Kapital erwiesen habe, sei diesmal eine Investitionszurückhaltung spürbar. Erst seit dem Amtsantritt der neuen Bundesregierung sei ein leichtes Umschichten globaler Allokationen zurück nach Europa zu beobachten. Wohl auch angesichts der wachsenden Unsicherheit auf der US-Seite.
Veraltete Rahmenbedingungen
Höller zufolge bewegten sich institutionelle Investoren zuletzt kaum. Aktiver zeigten sich Family Offices und private Vermögen, doch eine vollständige Markterholung nicht in Sicht. Das anhaltend hohe Zinsniveau sowie veraltete regulatorische Rahmenbedingungen erschwerten vor allem Neubauinvestitionen. So lag 2024 das Transaktionsvolumen mit 36 Mrd. Euro weiterhin deutlich unter dem Zehn-Jahres-Schnitt.
„Selektive Erneuerung, nachhaltige Nutzung“
Der Bürosektor sei besonders betroffen, was auch an tiefgreifenden strukturellen Veränderungen liege. „Der Markt ist 20% kleiner geworden. Das ist eine dramatische Zahl“, sagte Höller. Er geht davon aus, dass diese Flächen dauerhaft wegfallen – vor allem durch Homeoffice und mobile Arbeitsmodelle. Gleichzeitig erfahre das Spitzensegment eine bemerkenswerte Dynamik: In Städten wie Frankfurt würden Spitzenmieten für Objekte mit ESG-Konformität, moderner Infrastruktur und hoher Aufenthaltsqualität erreicht: „Top-Büroflächen mit ESG, guter Lage und spannenden Arbeitswelten erzielen heute deutlich über 50 Euro Miete.“ Die ABG sieht Projekte wie Central Parx (das ehemalige BHF-Haus) oder das Palais Rossmarkt (ehemals Deutsche Bank) als Referenzvorhaben für die Revitalisierung von Immobilien.
Statt eines kompletten Neubaus laute die Devise: „selektive Erneuerung, nachhaltige Nutzung, Premiumpositionierung“. Steigende Leerstände in peripheren Lagen sind Höller zufolge allerdings problematischer als A-Lagen. Dort seien vermehrt Umnutzungen notwendig.
Zunehmend rücke aber auch der Wohnungsbau wieder ins Zentrum der Strategie. Die Gesellschaft wolle ihr Engagement hier deutlich ausweiten, sagte Höller. „Wohnen ist ein kontinuierlicher Markt – gerade jetzt, wo Büro kleiner und schwieriger geworden ist.“ Das gelte auch für den geförderten Wohnungsbau, der vor wenigen Jahren noch als Randthema galt. Inzwischen wachse die Zahl der Investoren, die soziale Rendite akzeptierten oder ESG-Strategien langfristig verfolgten. Dennoch bleibe der Anteil an geförderten Wohnungen gering – die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte sei bei aktuellen Kosten kaum mehr darstellbar.
Investitionsfeindliche Rahmenbedingungen
Deutliche Kritik übte Höller an der politischen Rahmensetzung. Die Verlängerung der Mietpreisbremse, zu strikte Vorschriften und eine zögerliche steuerliche Reform seien investitionsfeindlich. Notwendig seien eine konsequente Vereinfachung des Planungs- und Baurechts sowie gezielte Anreize, um privates Kapital wieder in den Markt zu führen. Die Frage sei nicht, wie viele Regeln man formuliert, sondern: „Wie motivieren wir Kapital, in den Wohnungsbau zu gehen?“
Markt könnte 2027 wieder wachsen
Trotz aller Herausforderungen überwiegt beim ABG-Chef die Zuversicht. Er spricht von einem beginnenden „Dreiklang“: 2025 als Jahr der Beruhigung, 2026 als Phase der Erholung und 2027 als möglicher Wendepunkt hin zu wieder wachsender Marktaktivität.
