Frankfurt war und ist als Immobilienstandort begehrt. In kaum einer anderen deutschen Großstadt sind Investoren und Mieter in den vergangenen Jahrzehnten bereit gewesen, so hohe Preise zu akzeptieren. Hier reihen sich die meisten Hochhäuser aneinander. Mittlerweile wetteifern Wohntürme mit den zahlreichen Büroriesen um Höhe und architektonische Raffinesse. Und fast jährlich kommen neue hinzu. Dabei geht es längst nicht immer aufwärts.

Frankfurts Immobilienmarkt ge­hört zu den lebendigsten in Deutschland. Vor allem die Preise und Mieten der Büroimmobilien atmen mit der Konjunktur. Unternehmen suchen immer wieder repräsentative Flächen im Zentrum und weichen in Hochpreisphasen oft in die Peripherie aus. Die Möglichkeit, in unterschiedlichen Marktphasen Opportunitäten wahrnehmen zu können, ist für Investoren besonders reizvoll.

Als gewachsenes wirtschaftliches und kulturelles Zentrum mit internationaler Bedeutung übt Frankfurt zudem eine besondere Anziehungskraft aus. Während der vergangenen zehn Jahre ist die Einwohnerzahl um mehr als 12% gestiegen. Der Neubau konnte nicht mithalten. In der Folge kletterten die Mieten jährlich um fast 3%. Die Preise für Wohnimmobilien legten in den zurückliegenden fünf Jahren sogar um durchschnittlich 10% pro Jahr zu.

Allerdings sank die Preissteigerung zuletzt auf 6% jährlich und damit unter den Bundesdurchschnitt. Jüngst warnte die Schweizer Bank UBS, unter 25 untersuchten Metropolen weltweit sei die Gefahr einer Immobilienpreisblase am Frankfurter Wohnungsmarkt am größten. Die Corona-Pandemie hat den Druck auf den Wohnungsmarkt noch erhöht. Denn die konjunkturelle Abkühlung stellt die teils ambitionierten Mieterwartungen infrage. Frankfurt ist für viele unerschwinglich. Die Ausweitung der Telearbeit steigert die Attraktivität des Umlands und ließ das Bevölkerungswachstum in Frankfurt zum Stillstand kommen.

Angesichts dieser Entwicklung mehren sich die Stimmen, die zum Verkauf von Immobilien raten, solange deren Preise noch nahe den Höchstständen sind. Zum aktuellen Zeitpunkt kann eine Veräußerung von Immobilien aus Anlegersicht sinnvoll sein, aber sie muss es nicht. Vor dem Verkauf sollte auch die Wiederanlage des Erlöses geplant werden. Dabei empfiehlt es sich, das gesamte Anlageportfolio im Blick zu behalten.

Es gilt abzuwägen, ob eine potenzielle Anlagealternative in die Gesamtallokation passt. Dem Kapitalanleger ist nicht unbedingt gedient, wenn das neue Investment ein paar Basispunkte mehr Rendite bei angemessenem Einzelrisiko bringt, wenn sich dadurch im Anlageportfolio insgesamt eine Unwucht ergibt, die womöglich bei leicht verändertem Marktumfeld zu einer Risikoballung führt.

Es ist eine Binsenweisheit, dass Immobilieninvestments immer eine Einzelfallentscheidung sind. Was nicht heißen darf, das Objekt losgelöst von Veränderungen im lokalen, wirtschaftlichen und politischen Umfeld zu bewerten. Für ausgewählte Sektoren zeichnen sich derzeit die folgenden Trends ab.

Nach einem deutlichen, durch die Corona-Pandemie bedingten Einbruch im Vorjahr stabilisiert sich die Büroflächennachfrage allmählich. Teilweise stag­nieren die Mieten, und die Leerstände nehmen leicht zu. Homeoffice und Desk Sharing haben an Bedeutung gewonnen. Der dadurch verringerte Flächenbedarf wird jedoch durch großzügigere Abstände und zusätzliche Raumanforderungen teilweise kompensiert. Es ist davon auszugehen, dass Unternehmen durch kürzere Mietvertragslaufzeiten flexibler werden möchten. Derweil achten Investoren verstärkt auf ESG-Kriterien (ESG steht für Environment, Social, Governance). Gefragt sind modern zugeschnittene Objekte mit flexiblen Raumkonzepten in gut angebundenen Mikrostandorten.

Der seit längerem wachsende Anteil an E-Commerce hat durch die Maßnahmen zur Pandemie-Bekämpfung weiter zugenommen. Während einzelne Segmente des stationären Einzelhandels unter den Ladenschließungen massiv litten, waren zum Beispiel Lebensmittel- und Drogeriemärkte kaum betroffen. Die vielerorts sinkenden Spitzenmieten lassen tendenziell fallende Kaufpreise erwarten. Selektiv ergeben sich jedoch opportunistische Investmentchancen.

Ebenfalls im Zuge des zunehmenden E-Commerce rückten Logistikimmobilien zu einer der begehrtesten Sub-Anlageklassen bei Investoren auf. Die hohe Nachfrage der Investoren trifft jedoch auf ein geringes Angebot, das kurzfristig nicht ausreichend angepasst werden kann. Daher erscheint es zweifelhaft, ob die jetzt zu sehenden Renditen nachhaltig und risiko­adäquat sind. Nachholbedarf besteht aber noch bei kleinteiligen Lagerstützpunkten für Zusteller des Onlinehandels. Moderne technische Ausstattung und breitgefächerte Anbindungsmöglichkeiten vorausgesetzt, können Logistikobjekte für „die letzte Meile“ ein attraktives Segment für Investoren sein.

Wohnimmobilien waren bei Investoren schon vor der Pandemie sehr begehrt. Bei den seit Jahren steigenden Mietpreisen scheint vorläufig der Höhepunkt erreicht und örtlich sogar überschritten zu sein. Gleichzeitig verteuern anziehende Baustoffpreise und Fachkräftemangel Projektentwicklungen. Deren Rentabilität hängt zumeist davon ab, ob sich die ambitionierten Mieterwartungen realisieren lassen. In Anbetracht der hohen Nachfrage und steigender Preise sollte bei Investments in Wohnimmobilien sehr gründlich geprüft werden, welche Rendite im Einzelfall noch sinnvoll ist.

Angesichts der aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt in Frankfurt, aber auch andernorts, empfiehlt es sich, besonnen zu agieren und Eintrittswahrscheinlichkeiten möglicher Szenarien abzuwägen. Wohnimmobilien waren bei Investoren schon vor der Pandemie sehr begehrte Anlageobjekte. Sie profitieren in den Ballungsräumen von einer anhaltenden Urbanisierung. Dieser Trend wird sich trotz einiger Abwanderungsbewegungen ins Umland langfristig fortsetzen.

Frankfurt wird, wie andere Ballungsräume auch, für Immobilieninvestoren weiterhin von besonderem Interesse sein. Daran werden auch die erwarteten und mancherorts überfälligen Korrekturen nichts ändern. Im Gegenteil. Für Anleger können sich neue Opportunitäten auftun. Angesichts des immer noch hohen Drucks auf die Renditen dürften weitgehend geräuschlose Transaktionen an Bedeutung gewinnen. Immer häufiger werden Off-Market-Transaktionen den öffentlichen Bieterverfahren mit ihren hohen Kosten und ungewissem Ausgang vorgezogen. Diese zumeist bilateralen Verhandlungen setzen jedoch ein tiefgehendes Verständnis des betreffenden Objektes und seines Umfelds voraus. Dieses ist nur mit eingehender Analyse vor Ort zu erlangen. Hier braucht es Erfahrung und den Zugriff auf Spezialisten und Expertenwissen.

Es sollte grundsätzlich berücksichtigt werden, dass Immobilienmärkte kleinteilig sind und sich auch lokal stark voneinander unterscheiden können. Selbst innerhalb einer Straße sind erhebliche Unterschiede hinsichtlich Mieten und Kaufpreisen die Regel. Es kommt also bei der Beurteilung eines Immobilieninvestments auf eine Vielzahl von Faktoren und deren Gewichtung an, zu denen zum Beispiel Mikrolage, Gebäudezustand und Mieterstruktur gehören. Die Marktberichte, wie sie diverse Anbieter regelmäßig veröffentlichen, können daher nur ein Kondensat sein. Damit sind sie nützlich, um Tendenzen aufzuzeigen. Für eine Investmententscheidung sind sie von untergeordneter Relevanz.

Immobilien waren und bleiben ein wesentlicher Bestandteil einer ganzheitlichen Vermögensstrategie, die das Vermögen weitgehend unempfindlich gegen Schwankungen einzelner Märkte oder politische Entscheidungen machen sollte. Die Entscheidung für oder gegen ein bestimmtes Immobilieninvestment muss dieses Ziel unterstützen. Um die Eignung zu beurteilen, braucht es einen hohen Grad an Sachkunde und lokaler Marktkenntnis. Da Investoren sich zumeist nicht in allen Märkten gleichermaßen auskennen, ist externes Beratungs-Know-how sinnvoll. Wichtig ist dabei jedoch, dass es einen Einklang der Interessen zwischen Anleger und Berater gibt.