Die Ampel am deutschen Immobilienmarkt steht weiter auf Rot. Das Ende der Talsohle wird nicht vor Ende dieses Jahres erwartet. Das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Markt (inklusive Wohnen) wird sich mit 30 bis 35 Mrd. Euro nur leicht über dem Vorjahreswert von rund 30 Mrd. Euro bewegen.

Dies spiegeln die Antworten von rund 250 in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiven Investoren wider, die EY im November 2023 für das 18. Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt befragt hat. Dazu gehören Banken, Immobilienfonds, Immobilien AGs, institutionelle Investoren, Kapitalanlagegesellschaften, Private-Equity-Fonds und Family Offices.

Wichtigster Megatrend ist für die Marktteilnehmer weiter die Zinswende, gefolgt vom demografischen Wandel. Klimawandel/ESG und die Digitalisierung sind seit der Zinswende weniger wichtig für die Branche. Das gilt noch mehr für die (welt-)politisch instabile Lage. Schlusslicht bildet die Globalisierung.

Befragt zum Investitionsvolumen 2024 erwarten 45% (i.V. 18%) eine Seitwärtsbewegung, 30% (4%) eine Steigerung und 25% (78%) einen Rückgang. EY interpretiert das als leichte Aufhellung auf niedrigem Niveau. „Langsam verdichten sich die Zeichen einer Bodenbildung am Immobilien-Investmentmarkt. Die Krise überwunden haben wir allerdings noch nicht“, sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie. Zu erwartende Insolvenzen würden die Preise weiter unter Druck setzen. "2024 schlägt die Stunde der Restrukturierung", so Schwalm weiter.

Tatsächlich erwarten 92% der befragten Investoren weitere Abwertungen, EY spricht von im Durchschnitt 20%. Zudem erwarten 93% ein zunehmendes Angebot restrukturierungsbedürftiger Immobilien – nicht zuletzt durch auslaufende Finanzierungen. Eigenkapitalstarke Bestandshalter werden sich eher auf das Assetmanagement konzentrieren statt auf An- und Verkäufe (77% sind dieser Ansicht). Als aktivste Käufergruppe dürften sich Investoren mit Opportunistic- oder Value-Add-Fokus erweisen (82%). Forward Deals dürften gemessen am Transaktionsvolumen weiterhin eine geringe Rolle spielen (98%).

Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt büßt nun schon im zweiten Jahr in Folge an Attraktivität ein. Er bleibt zwar für 51% der Befragten immer noch attraktiv, 42% (i.V. 36%) halten ihn aber für weniger attraktiv. Für sehr attraktiv halten ihn nur 7%. Immerhin ein Drittel der Befragten, die ja immerhin schwerpunktmäßig der Immobilienbranche zuzuordnen sind, wollen 2024 mit Immobilienengagements pausieren und ziehen angesichts verbesserter Renditemöglichkeiten andere Anlageklassen vor.

Die offenen Immobilienfonds hält EY-Partner Schwalm für "zurzeit noch einigermaßen stabil." Bei weiteren Abwertungen müsse man beobachten, ob Anleger dann in größerem Maße Kapital abziehen. "Wenn die Rendite eines Fonds zum Beispiel auf 2% sinkt, dann kann ich mein Geld auch in eine Anleihe für 3% stecken und habe überhaupt kein Risiko mehr." Eine Immobilie müsse sich immer mit anderen Anlageklassen messen. "Wenn Tagesgeld 3% oder 4% bringt, dann machen Investitionen in Immobilien unter 4% wenig Sinn." Letztendlich führe das zu einer Verstärkung der Preiskorrektur auf den Immobilienmärkten. "Ob die Anleger so viel Kapital aus den Fonds abziehen werden, dass sie schließen müssen, da maße ich mir keine Meinung an", sagte Schwalm.