Die auf alternative Investments spezialisierte Finanzinvestorin Blackstone kauft US-Gewerbeimmobilienkredite auf. Wie Blackstone am Donnerstag mitteilte, hat sie mit der US-Bank First Internet Bancorp die Übernahme eines 869 Mill. Dollar schweren Portfolios vereinbart. Innen den vergangenen 24 Monaten hat der Finanzinvestor sein Engagement in diesem Segment bereits um 22 Mrd. Dollar aufgestockt. Alles in allem hat Blackstone Real Estate Debt Strategies nach eigenen Angaben 77 Mrd. Dollar unter der Haube.

Als Konsequenz aus der Finanzkrise von 2008 haben die Regulatoren den Banken weltweit hohe Kapitalanforderungen auferlegt, deren Höhe sich an den Risikoaktiva orientiert. Das schränkt den Handlungsspielraum regulierter Kreditgeber insbesondere bei großen Immobilien- und Projektfinanzierungen empfindlich ein. Um ihre Bilanz zu entlasten, nimmt First Internet Bancorp bei dem Verkauf des Kreditportfolios einen Abschlag hin. Der vereinbarte Kaufpreis liegt der Mitteilung zufolge bei etwa 95% der Verbindlichkeiten. Die Vertragspartner rechnen damit, die Transaktion in Abhängigkeit von der Marktentwicklung am 18. September abzuschließen.

Die Kredite sind den Angaben zufolge nicht notleidend. Tim Johnson, Global Head of Blackstone Real Estate Debt Strategies, bezeichnete das Portfolio als performant und qualitativ hochwertig. Es handele sich um Finanzierungen von Ankermietern genutzten Objekten, sogenannte Single Tenant Leasing Finanzierungen, das können großen Supermärkte sein oder auch Bürogebäude, die von einer Firma als Standort genutzt werden. Die operative Verwaltung der Kredite verbleibt den Angaben zufolge bei der Verkäuferin, die über die erforderlichen Backoffice-Kapazitäten verfügt.

Steigende Zinsen haben den US-Markt für Gewerbeimmobilien vor gut zwei Jahren in eine tiefe Krise geworfen. Verschärft wurde die Krise durch steigende Leerstandsquoten in Folge struktureller Veränderungen wie dem Trend zum mobilen Arbeiten und dem Siegeszug des Onlinehandels. Der damit einhergehende Preisverfall und der Anstieg der Ausfallquoten erhöht die Refinanzierungsprobleme der kreditgebenden Banken noch. Das trifft insbesondere die US-Regionalbanken, die einen großen Teil der Finanzierung in diesem Marktsegment gestellt haben.

So hatte Blackstone bereits nach dem US-Bankenbeben 2023 gemeinsam mit anderen Investoren ein Fünftel des 17 Mrd. Dollar schweren US-Gewerbeimmobilienportfolios der havarierten Signature Bank übernommen. Ende Juni kaufte die Gesellschaft der US-Bank Atlantic Union dann ein Kreditportfolio im Volumen von 2 Mrd. Dollar ab.

Aber auch deutschen Immobilienfinanzierern macht ihr Engagement im US-Geschäft zum Teil schwer zu schaffen. So kündigte die Münchener Pfandbriefbank pbb ihren Rückzug aus dem Geschäft an. Auch sie nutzte dafür den Verkauf eines Kreditportfolios in Höhe von rund 900 Mill. Euro an Blackstone.

Durch den Kauf von Kreditportfolios können unregulierte Schattenbanken die Auswirkungen von Immobilienkrisen auf Banken abmildern. Da Finanzinvestoren wie Blackstone nicht den strengen Kapitalauflagen für Banken unterliegen, fällt es ihnen leichter, Wertschwankungen zu verkraften. Für die Banken ist der Verkauf von Immobilienkrediten daher zu einem wichtigen Instrument des Risikomanagements geworden. Ob dieser Mechanismus der Finanzstabilität zuträglich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Etwa von der von der Frage, inwieweit der Preisverfall fundamental begründet ist und in welchem Umfang und in welcher Form die Risiken weitergereicht werden.

Den beteiligten Banken hilft der Verkauf jedenfalls, ihre Kapitalausstattung zu verbessern. David Becker, CEO von First Internet Bancorp erhofft sich von der Transaktion einen positiven Effekt auf die manchmal als Platzhalter für die harte Kernkapitalquote verwendete materielle Eigenkapitalquote (TCE). Bei der Tangible Common Equity Ratio handelt es sich um ein eng gefasstes Maß, das immaterielle Vermögenswerte wie etwa Goodwill ausschließt.