Als „heftig“ und „zu früh und unausgewogen“ bezeichnete Sascha Klaus, Vorstandschef der Berlin Hyp, bei einem Webinar seines Hauses zu den Perspektiven des Immobilienmarktes 2022 die Ankündigung der BaFin, den antizyklischen Kapitalpuffer von 0 auf 0,75% anzuheben und einen sektoralen Systemrisikopuffer von 2% für Wohnimmobilienfinanzierungen einzuführen. „Wir sind noch mitten in der Pandemie und wissen nicht ganz genau, wie die Nachlaufeffekte sind.“ Die Wirtschaftserholung sei volatil.

Klaus zeigte aber Verständnis für die Sorgen der BaFin über die Entwicklung der Wohnpreise. Das gelte insbesondere für das Auseinanderdriften von Mietniveau und Kaufpreisen. „Das kann nicht unendlich so weitergehen.“ Die hohen Preise ließen sich auch nicht immer weiter durch neue Mietsteigerungen rechtfertigen.

Doch wenn man die Wohnimmobilienfinanzierungen stärker mit Kapital unterlegen möchte, müsse man sich gleichzeitig überlegen, „wie man den Wohnraum weiter erschwinglich hält“, forderte Klaus. Wohlhabende würden sich die nach seiner Prognose „leicht steigenden“ Zinsen für Baufinanzierungen noch leisten können. Aber erschwinglicher Wohnraum werde dann eben auch etwas teurer. Deshalb wünscht sich der Berlin-Hyp-Chef von der Bundesregierung gleichzeitig ein Programm zur Abfederung dieser Belastung, ohne dies aber näher zu spezifizieren.

Angesichts der Frist von einem Jahr, bis die neuen BaFin-Regelungen in Kraft treten werden, erwartet Klaus, „dass die meisten Banken das kapitalmäßig verkraften können. Aber in den Margen werden sie das sehen.“ Die Kreditvergabestandards sind nach Klaus’ Beobachtung strenger geworden. Dies gelte für 100%-Finanzierungen, aber auch für den Einbezug von Nebenkosten.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) zeigt sich besorgt über die Ankündigung der BaFin. Die Wohnimmobilienfinanzierungen wür­den sich sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich verteuern, schrieb der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft in einer Aussendung. Gleichzeitig sei eine Angebotsverknappung zu erwarten, da bestimmte Institute ihr Engagement im Wohnimmobilienfinanzierungsbereich zurückfahren würden. „Solche Maßnahmen wirken kontraproduktiv und entfernen uns einen großen Schritt vom selbsterklärten Ziel der Bundesregierung, jährlich 400000 neue Wohnungen zu bauen“, sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner. „Eine solche Kraftanstrengung ist nur mit einem gemeinsamen Handeln von Politik, Aufsichtsorganen und Immobilienwirtschaft zu meistern. Hierzu müssen wir alle an einem Strang ziehen.“

Sabine Barthauer, Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Finanzierung, führt die Preisanstiege auf dem Wohnungsmarkt vor allem auf Wohnraummangel, Baulandknappheit, steigende Bau- und Materialkosten sowie insbesondere seit Langem extrem niedrige Zinsen zurück. „Letztere machen Immobilien aufgrund sinkender Renditen alternativer Kapitalanlagen attraktiv. Eine Ausweitung des Wohnungsangebots, wie von der Ampelkoalition angestrebt, kann dabei entspannend wirken.“

Für Ulrich Reuter, Präsident des Sparkassenverbands Bayern, sind die BaFin-Maßnahmen „in diesem Ausmaß … nicht nachvollziehbar“. Für die Kunden werde der Immobilienkauf nun „noch teurer und schwieriger“. Das gelte für private wie für Unternehmenskunden. Die seien ohnehin belastet: Wann und wie sich die deutsche Wirtschaft umfassend erholen werde, sei unsicher. „Gerade jetzt müssen die Kreditinstitute dabei mit voller Kraft unterstützen“, forderte Reuter.

Angesichts einer uneinheitlichen Immobilienpreisentwicklung greife „eine Vorgabe mit der Gießkanne für alle Sektoren“ auch dort ein, wo es gar nicht notwendig sei. Die höheren Kapitalanforderungen zur Risikosteuerung treffe vor allem die Kreditvergabe an inländische Firmen. Dadurch sieht Reuter die Sparkassen und ihre Kunden besonders betroffen. Zur Bekämpfung der teilweise überhöhten Preise fordert der bayerische Sparkassenchef eine Ausweitung des Angebots. „Dazu braucht es wirtschafts- und wohnungspolitische Entscheidungen, keine bankaufsichtlichen Belastungen.“