Die für 2025 erwartete Erholung am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierung ist ausgeblieben. Dieses ernüchternde Fazit hatte Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie, bereits am Montag auf dem 21. Immobilientag der Börsen-Zeitung gezogen.

Die diesjährige Ausgabe der Just und seinem Team erstellten Studie German Debt Project, die er am selben Abend bei der Helaba vorstellte, liefert detaillierte Erklärungen für die Misere. Die Studie, die eine granulare Analyse des Marktes der gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland bietet, erscheint zum 13. Mal. Das Bild, das sie insbesondere von der Lage des gewerblichen Finanzierungsmarktes zeichnet, passt zu dieser Unglückszahl. Für das von Zinswende und strukturellem Wandel bereits schwer gebeutelte Segment braut sich 2025 schon wieder neuer Unbill zusammen.

Zu den engen regulatorischen Vorgaben, denen die Immobilienfinanzierer seit der Krise von 2008 unterliegen, gesellen sich geopolitische und konjunkturelle Unsicherheiten. Notgedrungen müssen die Banken ihre Finanzierungsportfolios entsprechend strukturieren. Zwar können die Banken bei Krediten für risikobehaftete Immobilien weiterhin hohe Margen durchsetzen. „Doch der Wettbewerb um die begehrten Transaktionen nimmt also zu, während problembehaftete Assets deutliche Margenaufschläge zu tragen haben“, konstatieren die Studienautoren. Gleichzeitig sind die Banken gedrängt, Neugeschäft zu generieren.

Besonders vorsichtig agieren Banken und Sparkassen demnach weiterhin mit Blick auf Bürofinanzierungen in Nebenlagen sowie bei Projektentwicklungen. Aufgehellt haben sich dagegen die Einschätzungen zu Hotel- und auch Einzelhandelsfinanzierungen. Der klare Fokus der Kreditinstitute liegt allerdings nach wie vor auf Wohnungsfinanzierungen, mit etwas Abstand gefolgt von Logistikimmobilien.

In seinem Vortrag für den Immobilientag verdeutlichte Just allerdings auch die Chance, die antizyklische Anlagestrategien bergen. Die Kontrastierung des von Bulwiengesa erhobenen aktuellen Klimaindex mit den Extremwerten aus dem Januar 2020 veranschaulicht, wie sich das Blatt insbesondere im Hotelsegment gewendet hat.

Zu den größten Herausforderungen der Branche gehört der stark gestiegene Anteil der Kredite, die innerhalb eines Jahres auslaufen. Mit mehr als 220 Mrd. Euro allein bis hat diese „Wand der Fälligkeiten“ den bislang höchsten Wert seit mehr als einem Jahrzehnt erreicht. „Hier liegen wiederkehrende Herausforderungen, vor allem, wenn sich die Transaktionsmärkte nicht beleben“, konstatiert Just.

Vor diesem wirtschaftlichen Hintergrund sei damit zu rechnen, dass das Niveau an Non-Performing Loans (NPL) hoch bleiben wird.

Immerhin sind die Banken nach Ansicht der Studienautoren in der Lage, die aktuellen Herausforderungen zu meistern. Sowohl finanziell als auch datenseitig seien sie besser vorbereitet als auf frühere Krisen. Dennoch steigt nach Einschätzung von Branchenvertretern der Konsolidierungsdruck. Ein Grund dafür sei auch der zunehmende Wettbewerb durch Schattenbanken, deren Handlungsspielraum durch regulatorische Vorgaben kaum eingeschränkt ist.

Die zunehmende Regulierungsdichte verstärke den Wettbewerbsvorteil der Schattenbanken, wie Just betont: „Zunehmend drängen diese auch in Marktsegmente, in denen bislang vor allem Banken als Kreditgeber tätig sind.“ Für etwas Entspannung sorge zumindest bei den Berichtspflichten die Omnibus-Initiative, mit der sich Brüssel derzeit zu einer Reduzierung der regulatorischen Komplexität verpflichtet hat.

Das German Debt Project wurde vom Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Real Capital Analytics (jetzt MSCI) initiiert und von Beginn an vom Verband deutscher Pfandbriefbanken unterstützt. An der Befragung nahmen 20 deutsche Finanzierungsinstitute teil.

Das im Rahmen der Studie analysierte Kreditvolumen beträgt 250 Mrd. Euro. Ziel der Erhebung ist es, die Transparenz für den deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen zu erhöhen und aussagekräftige Vergleiche insbesondere bei der Risikoanalyse zu ermöglichen.