Langfristiges Kapital, das in Core Immobilien anlegt, taucht am Markt nicht auf. Bis die Transaktionsmärkte wieder anspringen, kann es noch zwei oder drei Jahre dauern. Diese Ansichten vertrat Sebastiano Ferrante, Head of Europe beim großen Assetmanager PGIM Real Estate in einem Pressegespräch in Frankfurt. „Nach der Niedrigzinsphase sind viele institutionelle Investoren in Immobilien überallokiert.“

Ferrante kritisierte, dass viele Investoren lieber für bestehende Engagements Nachschüsse leisteten, statt diese Wertverluste abzuschreiben. „Dann müsste man ja dramatische Fehlentscheidungen zugeben“, sagt er. Dafür gebe es auch kaum Unterstützung, zum Beispiel in Aufsichtsräten. „Diese Mentalität sollte sich ändern. Reinen Tisch machen ist besser.“

Große Bedeutung haben für Ferrante Finanzierungen über Private-Debt-Fonds. „Debt ist bei vielen Assetmanagern viel größer als Equity.“ PGIM Real Estate lege inzwischen seinen achten Kreditfonds auf. Hierzulande dürfte der Assetamanager nach Ferrantes Worten inzwischen fast 1 Mrd. Euro für Mezzanine und Senior-Debt-Finanzierungen eingesammelt haben. Diese Summe werde weiter steigen, da bei vielen Objekten Refinanzierungen anstünden, die Banken nicht mehr zu leisten bereit seien.

Vor dem Hintergrund von „Trumponomics“ habe Europa mit seinem stabilen Rechtssystem, seinem großen Binnenmarkt und den starken Institutionen an Attraktivität gewonnen. „Wir beobachten seit einigen Monaten einen Trend zur Re-Allokation von Kapital aus den USA, insbesondere nach Europa.“ PGIM konzentriere sich auf Wohnen, Logistik und Hotels. „Bei Wohnen gibts aufgrund der kaum vorhandenen Neubau-Pipeline kaum Angebot. Die sich daraus ergebende Knappheit muss zu steigenden Mieten führen“, erläuterte Ferrante sein Kalkül.

Wohnungsbestände sind für PGIM laut Ferrantes aufgrund des hohen Betreuungsaufwands uninteressant. „Wir konzentrieren uns auf Neubau im Bereich Mikro- und Studentenwohnen. Wir sehen uns aber auch geförderten Wohnbau an, weil es inzwischen viele Förderprogramme gibt." Der Assetmanager kauft über die Immobilienplattform OmniLiv Büroimmobilien in deutschen Großstädten auf, um sie zu 1-Zimmer-Mietwohnungen umzuwandeln. Zwei Deals wurden bereits durchgeführt. Diese Objekte könnten aus den Value add-Fonds zum Beispiel an Pensionsfonds verkauft werden.

Knapp seien auch Büros in zentraler Innenstadtlage der Metropolen. „Große, zusammenhängende Flächen sind zur Miete kaum zu bekommen.“ Entsprechend gingen die Mieten durch die Decke. Dagegen würden Büros in peripheren Lagen leer stehen. Der gewerbliche Transaktionsmarkt in Kontinentaleuropa kranke daran, dass die Wertkorrekturen für potenzielle Käufer noch nicht groß genug, für Bestandshalter aber schon gefühlt zu groß seien. „Bis inländische institutionelle Investoren in Deutschland, Österreich oder den Niederlanden wieder kaufen, können auch noch zwei oder drei Jahre vergehen“, prognostizierte Ferrante.

Rüdiger Schwarz, Head of Asset Management Germany von PGIM Real Estate, warnte vor der Erwartung, dass historische Transaktionsvolumina von 100 Mrd. Euro wieder erreicht werden könnten. „Wir werden 50 oder 60 Mrd. Euro sehen, weil die peripheren Bürolagen nicht mehr gefragt sind.“ PGIM werde sich in erster Linie bei der Logistik der letzten Meile engagieren, statt bei großflächigen Logistikobjekten.