Kreditfonds und Versicherer treten bei Immobilienfinanzierungen immer öfter in direkten Wettbewerb zu den Banken um die Seniortranchen. Das geht aus der diesjährigen Ausgabe des „German Debt Project“ hervor, für die 20 Institute zu den Entwicklungen in der gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Immobilienfinanzierung befragt werden.

„Nach Auskunft der Banken gibt es aktuell mehr Whole-Loan-Anbieter aus dem Nicht-Banken-Segment, also Finanzierer, die nicht nur ergänzend zu den Banken, sondern im direkten Wettbewerb zu ihnen in deren Senior-Loan-Segmenten auftreten“, sagt Studienautor Tobias Just, Lehrstuhlinhaber für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. Beziffern lässt sich diese Entwicklung allerdings nicht, da es bislang keine öffentlich verfügbare Statistik über die Aktivitäten von Nichtbanken am deutschen Immobilienmarkt gibt.

So hat die Bundesbank offenbar einen blinden Fleck bei den Exposures von Kreditfonds, die sich zumindest bei paneuropäischen Großprojekten verstärkt um große Tickets bemühen. Bei der Vorstellung der Studie berichtete Dirk Brandes, Vorstand der Natixis Pfandbriefbank von Kreditfonds, die viel Geld eingesammelt hätten und gerne für große Finanzierungen von paneuropäischen Großprojekten ausgeben wollten: „200, 300 oder 400 Mill. Euro, das nimmt ein Debt Fonds gerne.“ Voraussetzungen seien ein granulares Portfolio und gute Mieten, sagte Brandes. In Deutschland sei dies aber (noch) nicht so: „Da haben sich Käufer und Verkäufer noch nicht gefunden. Der deutsche Markt braucht noch ein bisschen, um sich anzupassen.“

Auch Versicherer heizen den Wettbewerb an. Zumindest bei Top-Objekten und -portfolios, wie Jan Peter Annecke beobachtet, der das weltweite Immobilienfinanzierungsgeschäft der Helaba verantwortet. Zu den Aktivitäten der Versicherungswirtschaft liegen der Bundesbank dank der Regulierungsauflagen von Solvency II zwar granulare Daten vor. Diese sind nach Angaben eines Sprechers aber vertraulich.

Für die Kunden ist die Entwicklung positiv, weil Wettbewerb die Margen drückt. Immobilienexperte Just betont die stabilisierende Wirkung von Nichtbanken. „In der Vergangenheit agierten sie meist ergänzend zu den Banken und trugen damit zu einer genauen Risikoallokation bei.“ Wenn sie verstärkt größere Finanzierungen übernehmen, stelle sich mit Blick auf Wettbewerb und Systemrisiko die Frage, wie groß die Regulierungsunterschiede sein dürfen: „Hier wäre mehr Transparenz zu allen Akteuren wertvoll, da ansonsten ein wichtiger und wachsender Marktbereich zu wenig analysiert würde.“