Von Thomas List, FrankfurtInstitutionelle wollen größeren Einfluss auf die Immobilienfonds nehmen, in die sie investieren. Deshalb bevorzugen sie Club Deals mit größeren Objekten und maximal drei Anlegern, beobachtet Alexander Eggert, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH. Der Assetmanager hat mit seinen rund 500 Mitarbeitern 6,5 Mrd. Euro Immobilien-Assets under Management. Dazu kommen noch 9 Mrd. Euro Assets under Management aus nicht regulierten Produkten sowie von der Tochtergesellschaft Intreal, einer Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Mehr Club Deals”Wir legen seit einiger Zeit verstärkt Immobilienfonds als Club Deals auf”, sagte Eggert im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. “Sie haben entweder die Rechtsform einer Investmentkommanditgesellschaft (InvKG), oder sie sind unregulierte Gesellschaften als Beteiligung eines Clubs von Individualfonds.” Früher hätten Pool-Fonds mit bis zu 20 Anlegern vorgeherrscht. “Pool-Fonds machen wir aber nach wie vor, jetzt aber vor allem für Sparkassen, Volksbanken und kleine Pensionskassen, die verstärkt zu uns kommen.” So habe Warburg-HIH Invest vor zwei Jahren für 18 Anleger, in erster Linie Sparkassen, einen Fonds mit Büroobjekten in den deutschen Top-7-Standorten im Volumen von 400 Mill. Euro aufgelegt.Komplettiert wird das Angebot durch zwölf Individualfonds für “größer gewordene Anleger”, so Eggert, die über diese Vehikel ihre individuelle Immobilienstrategie umsetzen wollen. “Die Herausforderung ist heute, gute strategiekonforme Immobilien zu finden.”Dazu stellt sich der Assetmanager, dessen Gesellschafter HIH Real Estate und die Privatbank M.M. Warburg sind, paneuropäisch auf. “Wir sind neben Deutschland in vier europäischen Ländern über Niederlassungen beziehungsweise Tochtergesellschaften präsent – darunter seit 1. Juli auch in Wien.” Eine Mannschaft vor Ort ist für Eggert entscheidend für den Erfolg. “In den übrigen Märkten arbeiten wir mit eigenen, speziell für diese Märkte ausgebildeten Transaktions-, Asset- und Fondsmanagern sowie ergänzend mit lokalen Partnern.” In Wien komme ab 2018 das Property Management dazu. Einzig das Facility Management, also die reinen Hausmeisterdienste, sind ausgelagert.Insgesamt hat Warburg-HIH Invest bisher etwa 40 Fonds aufgelegt, davon zwölf Individualfonds. “Club Deals oder Private Placements mit einem Investor für ein Objekt machen aktuell etwa die Hälfte unserer Transaktionen aus. Im vergangenen Jahr entfielen darauf etwa 700 Mill. Euro der Ankäufe.” Die Gesellschaft hat 2017 bisher insgesamt für mehr als 1 Mrd. Euro Immobilien gekauft und plant, wieder mehr zu kaufen als zu verkaufen. Dabei konzentriert sie sich auf Büros, Einzelhandel, Hotels und Logistik. Neuer Fonds für PolenIn Mittel- und Osteuropa setzt Warburg-HIH Invest auf Polen. “Dort haben wir bereits etwa 300 Mill. Euro investiert. Nach einigen Individualmandaten haben wir jetzt einen offenen deutschen Spezialfonds für voraussichtlich vier bis sechs Investoren konzipiert.” In etwa zehn Objekte an fünf Standorten, darunter Warschau, Krakau, Poznan (Posen) und Gdansk (Danzig), sollen mindestens 400 Mill. Euro investiert werden. “Wir planen, den Fonds mit 40 bis 45 % zu hebeln. Sollten aber nur Versicherer dabei sein, werden wir wohl nur Eigenkapital einsetzen.” Das Interesse an Polen sei groß, da das Land in den Portfolien bisher unterrepräsentiert sei. “Wir werden dort auch eine Niederlassung gründen, um die Objekte mit lokalem Know-how erwerben und sauber managen zu können.” Hohe RenditeEggert rechnet für Top-Objekte in Top-Lagen in den polnischen Zentren mit einer Bruttoanfangsrendite zwischen 5,25 und 5,75 % – und damit deutlich mehr, als zum Beispiel in Deutschland heute zu erzielen ist. “Diese Objekte verfügen auch noch über erstklassige Mieter, häufig das Back Office westeuropäischer und amerikanischer Großunternehmen. Außerdem lauten die Mietverträge auf Euro”, beschreibt der Manager das Risikoprofil.Zu anderen mittel- und osteuropäischen Ländern als lohnendes Investitionsziel für Immobilien äußert er sich skeptisch. “Tschechien betreuen wir von Wien aus, Ungarn ist für uns kein Investmentstandort. Die Immobilienmärkte Bulgariens und Rumäniens sind zu illiquide. Außerdem gibt’s dort aus unserer Sicht keine Core-Objekte.”