Von Thomas List, FrankfurtDer große Erfolg seines ersten Fonds, der über Nachranganleihen Wohnprojekte in Deutschland finanziert, hat den Assetmanager Agora Invest veranlasst, einen zweiten Fonds ebenfalls ausschließlich für institutionelle Investoren aufzulegen. “Er ist von der Struktur identisch mit unserem ersten Fonds, also ebenfalls ein offener Luxemburger Spezialfonds. Er hat aber einen anderen Investitionsschwerpunkt, nämlich ausschließlich Social- und Care-Immobilien”, sagte Michael Legnaro, Geschäftsführender Gesellschafter von Agora Invest, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Vom altersgerechten Wohnen über betreutes Wohnen und Pflegeeinrichtungen bis zu Objekten für Wohngruppen für Demenzkranke – das Angebot fehle hier einfach. Versorgungswerke, Pensionskassen und Versicherer dürften ein großes Interesse an solchen ESG-konformen Anlagen haben, ist Legnaro überzeugt.Der Open-End-Fonds soll in den ersten zwölf Monaten des Vertriebs 100 Mill. Euro Kapital einsammeln. Die Vertriebserlaubnis für Deutschland durch die Finanzaufsicht BaFin steht noch aus. Legnaro rechnet aber in wenigen Wochen damit, da die Zulassung durch die Luxemburger Aufsicht CSSF bereits vorliegt. Die Zielrendite nach IRR soll zwischen 5 und 7,5 % liegen.Für seinen ersten Fonds, den offenen Luxemburger Spezialfonds “Agora Invest Rem 2 Sicav SIF Residential’` peilt Legnaro ein Zielvolumen von 300 bis 350 Mill. Euro an – 50 Mill. Euro mehr als im Vorjahr (vgl. BZ vom 18.5.2019). Das ehrgeizigere Ziel begründet er mit erhöhten eigenen Mitarbeiterkapazitäten, aber auch mit den gestiegenen durchschnittlichen Projektgrößen.Der Fonds, der über den Kauf börsennotierter Inhaberschuldverschreibungen Projektfinanzierungen von Wohnimmobilien im Nachrang finanziert, konnte 2019 fast 110 Mill. Euro einsammeln, sagt Legnaro. “Wir hoffen aufgrund unserer Gespräche mit den Investoren an die 300 Mill. Euro heranzukommen.” Aktuell verfüge der Fonds über 245 Mill. Euro Eigenkapital.Aufgrund des großen Erfolgs wurde der Fonds, der noch im Vorjahr bis 2021 laufen sollte, zu einem Open-End-Fonds, also ohne Laufzeitende, umgewandelt. “Bei unseren aktuellen Kapazitäten ist die Obergrenze des Fonds bei 350 Mill. Euro erreicht.” Besonderen Wert legt Legnaro bei dem Fonds auf die Einhaltung der Diversifikationsgrenzen, sowohl bei den einzelnen Projektvolumina im Verhältnis zum Gesamtvolumen als auch bei der Anzahl der Projekte je Projektentwickler und bei den Standorten. “Damit unterscheiden wir uns von anderen Anbietern.” Per 30. Juni hat der Fonds 20 Anleihen im Portfolio. Dahinter steht mit 12 bis 13 Projektentwicklern ein Finanzierungsvolumen von 226 Mill. Euro. Die Duration des Portfolios, also die durchschnittliche Laufzeit der Finanzierungen, liegt bei 15 Monaten. Das Neufinanzierungsvolumen in den ersten sechs Monaten 2020 betrug 70 Mill. Euro. Im Gesamtjahr werden 100 bis 110 Mill. Euro angestrebt. “Die Vorprüfungen entsprechender Projekte ist abgeschlossen. Wir könnten das geplante Finanzierungsvolumen also jederzeit umsetzen.”Das Durchschnittsvolumen pro Einzelprojekt liegt um die 10 Mill. Euro mit einer Schwankungsbreite zwischen 5 und 20 Mill. Euro. Das Projektvolumen, also Gesamtinvestitionskosten plus Verkehrswerte, beträgt etwa 1,2 Mrd. Euro. Bei den Standorten der Projekte ist der Fonds inzwischen breiter aufgestellt. Aufgrund der Preisentwicklung sei die Konzentration auf manche A-Städte, Beispiel München, auf die Zukunft bezogen “aufgrund der schon eingetretenen Preissteigerungen vielleicht nicht mehr ganz so erfolgversprechend”, so Legnaro. Deshalb habe der Fonds seine Projekte in München mit früher 30 % des Fondsvolumens auf 14 % mehr als halbiert. Stattdessen diversifiziere man vor dem Hintergrund günstigerer Grundstückspreise in Nordrhein-Westfalen neben Düsseldorf und Köln zum Beispiel nach Neuss oder Moers und habe in Projekte in Leipzig und Erfurt investiert.Deutliche Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr haben sich bei den Fondsinvestoren ergeben. “Bis 2019 lag das Schwergewicht bei Versorgungswerken und Pensionskassen, weil wir bei der Anlage im Sicherungsvermögen als Debt-Fonds-Anbieter in der Anlageverordnung nicht unter die Nummer 17 in Paragraf 2 fallen – das sind Anteile an inländischen Investmentvermögen -, sondern unter die Nummer 16 – Anteile an inländischen offenen Spezial-AIF – mit Durchschau auf die Nummern 7 und 8, das sind Schuldverschreibungen.” Inzwischen seien Versicherer aber die wichtigste Investorengruppe geworden. Legnaro schreibt dies der Fähigkeit des eigenen Unternehmens zu, durch die Anlage in Inhaberschuldverschreibungen die aufsichtsrechtlich relevanten Kennziffern zu liefern. “Per 30. Juni liegt die von Deloitte vierteljährlich berechnete Solvabilitätskapitalanforderung (SCR) nach Solvency II bei 3,46 %.” Ende März 2019 waren es 4,16 %. 285 Euro pro AnteilÜber die gesamte Laufzeit hat der Fonds 285 Euro pro Anteil ausgeschüttet, entsprechend einer Ausschüttungsrendite von 5 %. “2019 lag sie bei 5,37 %, weil wir die Ausschüttung von 50 auf 55 Euro erhöht haben.” Die Zielrendite nach IRR liegt bei 8 bis 10 %. Die Pandemie habe zu deutlichen Veränderungen bei der Sichtweise auf den Markt geführt. Jetzt habe sich die Kaufbereitschaft von Gewerbe deutlich reduziert zugunsten von Wohnen.