Schlechte Stimmung verzögert Markterholung
Im Gespräch: Karim Esch
Schlechte Stimmung verzögert Erholung an Immobilienmärkten
Fundamentaldaten sprechen für Branche – Union Investment Real Estate will mehr Dienstleistungen für Dritte bieten
Von Thomas List, Frankfurt
„Die Fundamentaldaten sind besser als die Stimmung am Markt“, sagt Karim Esch, Chief Investment Officer in der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Die Leerstände seien niedrig. „Bei einem guten, urbanen, energieeffizienten Büroprodukt lassen sich Spitzenmieten erzielen – anders als nach der Dotcom- und Finanzmarktkrise.“ Schwieriger sind die Zeiten für Projektentwickler, die kaum etwas verkaufen könnten. Für Esch müssen die Preise noch ein neues adjustiertes Niveau erreichen, da sie teilweise noch aus der Boomphase zu hoch seien. Seine Analyse ist klar: „Die Wolken haben sich verzogen, und die Sonne kommt raus.“
Nach einer Krise kommen normalerweise opportunistische Investoren als erste wieder in den Markt zurück. Die großen Assetmanager dieser Welt verfügen zwar über genügend Kapital. „Aber das eingesammelte Kapital soll zweistellige Renditen bringen, teilweise mehr als 15%. Diese Assetmanager finden aktuell dafür noch kein Produkt wie Projektentwicklungen und Objekte mit Leerstand, die man aufwerten kann“, stellt Esch fest.
Weniger Transaktionen
Sie würden jetzt Bestandshaltern versuchen zu erklären, dass ihre Objekte viel zu hoch bewertet seien. „Wenn man aber in die Businesspläne reinschaut, erkennt man, dass deren Verkauf in ein paar Jahren zu genau den Werten, die heute in den Büchern stehen, erfolgen soll. Da ist die Frage schon berechtigt, warum Core-Investoren jetzt verkaufen sollten. Das ist auch ein Grund, warum es zurzeit spürbar weniger Transaktionen gibt.“
Family Offices sind aktiv
Zumindest selektiv als Käufer von Top-Objekten schon heute aktiv sind nach Eschs Beobachtung kapitalstarke Family Offices. „Offene Fonds als klassische Core-Investoren sind wieder aktiv auf der Käuferseite zurück am Markt, auch weil sie auf ihre Liquiditätsvorsorge achten müssen.“
In Einzelfällen gebe es auch wieder institutionelle Investoren am Markt. So habe im Vorjahr eine Adresse ein Mandat über verschiedene Nutzungsarten inklusive Büro für 1 Mrd. Euro ausgeschrieben. Diese Adresse plane jetzt auch in den Vereinigten Staaten ein vergleichbares Mandat zu vergeben.
Vereinzelt haben Versorgungswerke oder Versicherungen, die ihre Immobilienquoten noch nicht ausgeschöpft hatten, Mandate für 300 Mill. bis 500 Mill. Euro ausgeschrieben. „Die Rendite soll über 5% liegen.“ Das sei mit konservativen Produkten bei realistischen Annahmen und Fokus auf laufende Erträge anspruchsvoll. „Realistisch sind 150 bis 200 Basispunkte über der zehnjährigen Bundesanleihe. Das wären dann aktuell 4,5 bis 5,0%. Das pendelt sich gerade aus.“
Fester Platz für Wohnen
Wohnimmobilien nehmen einen festen Platz in institutionellen Portfolios ein. Eine starke Mietentwicklung bei Bestandsimmobilien steht einer noch nicht zufriedenstellenden Neubaufertigstellung gegenüber, die angesichts hoher Baukosten oft nur in urbanen Lagen mit hohen Mieten umsetzbar ist. „Das gilt aber nicht nur für Deutschland, sondern auch für das europäische Ausland, und hier profitieren Bestandshalter in Zukunft.“
Weiterhin optimistisch ist er bei Logistik und dem lebensmittelzentrierten Einzelhandel. „In Deutschland haben sich die Vervielfältiger von Top-Logistik-Objekten mit guten Mietverträgen bei dem 20- bis 22-Fachen eingependelt, nachdem es in der Spitze Transaktionen zum 27- bis 28-Fachen gab. Da hat sich der Markt auch durch ein starkes Mietwachstum in dem Segment schnell ausbalanciert.“
Shoppingcenter hatten es durch den Siegeszug des Onlinehandels viele Jahre schwer. Inzwischen zeigen sich im Onlinehandel aber Sättigungstendenzen. Shoppingcenter haben durch Umbauten wie zum Beispiel in große Foodcourts wieder an Attraktivität gewonnen. „Hingegen haben wir uns aktiv dagegen entschieden, in Pflegeimmobilien zu investieren. Für einen 15-Milliarden-Euro-Fonds wie unseren ‚UniImmo: Deutschland‘ wäre das auch zu kleinteilig.“ Für Sonderwohnformen wie Senior Living oder Infrastruktur-nahe Nutzungen kann er sich schon eher erwärmen. Investitionsentscheidungen seien aber noch keine gefallen.
Alle paar Jahre neue Moden
„Bei Büros gibt es alle paar Jahre neue Moden, von Zellenbüros über Großraum zu Klubbüros. Inzwischen sind wir bei der Hotelisierung der Büronutzung, das heißt, es gibt sehr viele Flächen mit Aufenthaltsqualität.“ Die seien als Rückzugsflächen für hybrides Arbeiten unverzichtbar. „Homeoffice wird nicht mehr weggehen. Gute Büroflächen werden uns helfen, Mitarbeiter längerfristig zu binden.“ Ohne das „laufende Miteinander“ im Büro leide zudem die Kreativität. Deshalb drängten viele Arbeitgeber auf mehr Präsenz.
Für die neuen Bürokonzepte brauche man Flächen. Und obwohl jetzt Unternehmen Flächen zusammenziehen, steigen die Leerstände nicht. „Homeoffice wird Büros nicht nachhaltig schaden, zumal es weiterhin Beschäftigtenwachstum gibt.“ Esch glaubt, dass Büros schlechter bewertet werden, als sie in Wirklichkeit sind. „Sie könnten bald überverkauft sein. Dann gäbe es irgendwann die Gelegenheit, wieder zu kaufen.“
Interesse an Investments in Europa nimmt zu
Der US-Immobilienmarkt braucht nach Eschs Meinung noch etwas länger, um sich zu erholen. „Erste Anzeichen gibt es aber. Ein Turnaround könnte 2026 beginnen.“ Vor einem Jahr sei die Erholung des US-Marktes noch im Fokus von ausländischem Kapital gewesen. Das habe sich jetzt geändert. „Da Europa als politisch deutlich verlässlicher gesehen wird, steigt auch das Interesse an Investments in Europa. Das wirkt sich zuerst für London und Paris aus, wo es schon wieder beachtenswerte Core-Transaktionen gibt und dann auf Deutschland, oft Berlin.“
Das Transaktionsgeschehen an den gewerblichen Immobilienmärkten ist immer noch nicht in Gang gekommen. Trotz gegenteiliger Prognosen halten sich selbst opportunistische Investoren zurück. Dabei haben sich Faktoren wie die Zinsen in den vergangenen Monaten deutlich verbessert.
