Die Lage am Markt für offene Immobilienfonds hat sich deutlich eingetrübt. Das geht aus einer aktuellen Studie der Ratingagentur Scope hervor. Im Fokus der Analyse stehen vor allem zwei Entwicklungen: sinkende Liquiditätsreserven und eine zunehmende Fremdkapitalnutzung durch die Fondsgesellschaften. Die Branche sieht sich mit Mittelabflüssen, einem herausfordernden Immobilienmarkt und gestiegenen Anforderungen an das Fondsmanagement konfrontiert.

Bereits seit Mitte 2023 übersteigen die Rückgaben die Neuanlagen. Diese Dynamik setzte sich 2024 fort und hat sich laut Scope weiter verstärkt. Das Fondsvermögen ist im Durchschnitt rückläufig, während sich Anlagerestriktionen durch die gesetzliche Obergrenze für Verschuldung zunehmend bemerkbar machen. Die Autoren der Studie verweisen auf eine spürbare Marktverunsicherung bei Anlegern, unter anderem ausgelöst durch Abwertungen von Portfolios sowie die gestiegene Attraktivität risikoarmer Alternativen wie Festgeld oder Anleihen.

Die Liquiditätsquote – also der Anteil kurzfristig verfügbarer Mittel am Fondsvermögen – ist per Jahresende 2024 im volumengewichteten Durchschnitt auf 14,6 % gefallen. Im Vorjahr lag sie noch bei 15,1%. Der Rückgang fällt auf den ersten Blick moderat aus, offenbart jedoch bei genauerer Betrachtung deutliche Unterschiede zwischen den Fonds. Während einige Produkte wie Leading Cities und UniImmo: Global ihre Liquiditätsreserven deutlich aufstockten, verloren andere Fonds wie Deka-ImmobilienMetropolen oder Realisinvest Europa zweistellige Prozentpunkte an Liquidität.

Gleichzeitig ist die Fremdkapitalquote angestiegen. Sie lag Ende 2024 bei durchschnittlich 18,1% (Vorjahr: 16,4%). Stärker fiel der Anstieg bei Fonds der DWS-Gruppe aus – etwa beim Grundbesitz Fokus Deutschland, der seine Verschuldungsquote um 7,7 Prozentpunkte auf 29,9% erhöhte. Damit liegt der Fonds nahe an der gesetzlichen Obergrenze von 30%, schreibt die Ratingagentur.

Laut Scope ist die Entwicklung teils auf Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung zurückzuführen, teils auf Wertverluste im Portfolio, welche das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital verschieben. Trotz der angespannten Lage hat sich die Branche bislang widerstandsfähig gezeigt. Fondsmanager konnten auf die gestiegenen Rückgaben reagieren, indem sie Immobilien veräußerten – allerdings häufig zu reduzierten Preisen. Eine pauschale Bewertung der Portfolioqualität sei daher nicht möglich.

Ein zentrales Risiko bleibe jedoch bestehen: Sollten weitere Abwertungen erfolgen oder die Rückgaben anhalten, könnten einzelne Fonds gezwungen sein, die Rücknahme von Anteilen auszusetzen. Erste Hinweise auf eine Stabilisierung der Kündigungen gibt es laut Scope zwar, doch die Unsicherheit bleibe. „Das Liquiditätsmanagement wird 2025 zur Schlüsselaufgabe für die Fondsverwalter“, sagt Sonja Knorr, Analystin bei Scope.

Im Vergleich zur Vorjahresstudie aus dem Juni 2024 zeigen die aktuellen Ergebnisse eine Verschärfung der Situation. Während Scope damals noch davon ausging, dass die meisten Fonds die Mittelabflüsse aus vorhandenen Liquiditätsreserven bedienen könnten, wird 2025 zunehmend deutlich, dass diese Spielräume enger werden.

Insgesamt lässt sich feststellen: Aus der zunächst vorsichtig von Scope formulierten Unsicherheit von 2024 ist im Jahr 2025 ein struktureller Anpassungsdruck geworden.