Scope straft zwölf offene Immobilienfonds ab
Scope straft zwölf offene Immobilienfonds ab
Bei 10 von 22 Fonds bleiben Ratings unverändert – Einjahresrendite wird 2024 negativ – Anlegerflucht ebbt ab
tl Frankfurt
Gesunkene Renditen, hohe Leerstände und Fremdfinanzierungsquoten nahe am gesetzlichen Maximum haben die Ratingagentur Scope veranlasst, die Ratings von 12 der 22 beurteilten offenen Immobilienfonds herabstufen. Bei den übrigen zehn Fonds blieb das Rating unverändert. Das Ratingspektrum reicht von „aAIF“ („UniInstitutional German Real Estate“) bis zu „bAIF“ („Leading Cities Invest“). Den Durchschnitt gibt die Ratingagentur in der heute veröffentlichten Marktstudie „Offene Immobilienfonds“ mit „bbbAIF“ an. Darin werden die Daten von 26 Fonds mit einem verwalteten Vermögen von 113 Mrd. Euro (per 31.12.2024) ausgewertet. Für vier Fonds vergab Scope keine Ratings.
Abflüsse verlangsamen sich
Die Nettoabflüsse aus den Fonds durch Rückgabe von Fondsanteilen durch die Anleger dürfte sich in diesem Jahr verlangsamen. 2024 lagen die Nettokapitalabflüsse laut Bericht bei knapp 6 Mrd. Euro. „Die Rückgabeankündigungen haben sich seit Anfang dieses Jahres zum Teil deutlich reduziert“, sagte Studienautorin Sonja Knorr der Börsen-Zeitung. Durch die zwölfmonatige Frist bis zum tatsächlichen Mittelfluss zeigen die aktuellen Zahlen jeweils die Stimmung vor einem Jahr. So schlagen sich die durch die starke Abwertung des „UniImmo: ZBI Wohnen“ im Juni 2024 ausgelösten hohen Rückgabewünsche erst im dritten Quartal dieses Jahres nieder.
Rückgabewünsche kamen aber auch durch die gestiegenen Zinsen auf. „Sehr zinssensitive Anleger haben Immobilienfonds als Termingeldersatz genommen. Für ein solches Anlageinstrument wäre eine langfristige Orientierung eigentlich angemessen.“ Die Fonds mussten im Vorjahr Verkäufe in einem noch sehr schwachen Transaktionsmarkt durchziehen. Das machte die Preisfindung schwierig. Belastet hat nach Angaben von Knorr auch, dass langfristige Pläne für eine Immobilie (zum Beispiel Mieterwechsel oder energetische Sanierung) durch den ungeplant frühzeitigen Verkauf nicht mehr (voll) umgesetzt werden konnten. Schließlich konnten dadurch die Nebenkosten nicht mehr wie geplant über zehn Jahre abgeschrieben werden, sondern mussten zum Verkaufszeitpunkt in einem Rutsch für die Restlaufzeit abgeschrieben werden.
Kein Grund zur Panik
Für Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, ist die Lage bei den offenen Immobilienfonds kein Grund zur Panik. Nach einem so plötzlichen Zinsanstieg seien die Preisrückgänge und die anschließenden Anteilsrückgaben der Anleger ein typisches Szenario. „Für Privatanleger, die indirekt in Immobilien investieren wollen, sind offene Immobilienfonds immer noch die beste Lösung.“ Privatanleger hätten gezeigt, dass sie zwischen (guten und weniger guten) Fonds unterscheiden können.
Für Mario Schüttauf, Managing Director der Commerz Real Investmentgesellschaft, wird jetzt wieder klar, dass Immobilien keine reine Handelsware sind, sondern ein mittel- bis langfristiges Investitionsgut. „Mit unserem Fonds Hausinvest haben wir gezeigt, dass wir die negativen Kapitalmarkteffekte neutralisieren konnten.“ Immerhin erreichte der Fonds eine Einjahresrendite von 2,2% (per 31.12.2024). Damit gehört der Fonds zur Spitzengruppe der deutschen offenen Immobilienfonds. Angesichts von Nettoabflüssen von 1 Mrd. Euro (2024) musste der Fonds allerdings Objekte verkaufen. „Das konnten wir ohne erhebliche negative Effekte auf die Rendite machen. Teilweise konnten wir Preise über dem Verkehrswert erzielen.“
Schwächere Zuflüsse
Auch Schüttauf berichtet im Gespräch mit der Börsen-Zeitung von sich abschwächenden Mittelabflüssen. „Unser Produkt wird weiterhin aktiv als Beimischung zum Portfolio vertrieben. Die monatlichen Bruttozuflüsse belaufen sich auf 10 bis 15 Mill. Euro.“ Es gebe viele „Hausinvest“-Kunden mit Altbeständen, die aufgrund ihres langfristigen Anlagehorizonts nicht verkaufen würden. Nach Angaben von Scope ist der Anteil der „Altanleger“, die vor Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuchs im Juli 2013 Fondsinvestoren waren, über alle Fonds Ende des Vorjahres unter 30% gesunken.
Einige Fonds mit sehr hoher Fremdkapitalquote
Die angespannte Lage einiger Fonds zeigt sich an der hohen Fremdkapitalquote. Scope schreibt das den Objektverkäufen, aber auch Objektabwertungen bei konstanter Kredithöhe zu. Während über alle Fonds der gewichtete Durchschnitt den Angaben zufolge bei 18,1% liegt, kamen sieben Produkte dem gesetzlichen Maximum von 30% sehr nahe. Den Spitzenwert erreichte der „Leading Cities Invest“ mit 29,8% (per Ende 2024). Das andere Extrem bei den gerateten Fonds markiert der „UniImmo: Deutschland“ mit 4,4% Fremdkapital. Scope erwartet insgesamt für die Zukunft eine konstante Fremdfinanzierungsquote.
Dass die Fonds mit den Rückgabewünschen gut zurechtgekommen sind, zeigen die im Mehrjahresvergleich konstanten Liquiditätsquoten. Ende 2024 waren es im Schnitt 14,6 (i.V. 15,1)%. Dabei lag die Spanne zwischen 5,5% und 24,7%. Bei den fünf Schwergewichten (Volumen über 10 Mrd. Euro) – zu ihnen gehört auch der „Hausinvest“ – lag die Liquiditätsquote zwischen 11,9% und 16,3%. Scope erwartet, dass die Quote aufgrund noch zu bedienender Anteilsrückgaben und daraus folgenden Objektverkäufen hoch bleiben bzw. weiter leicht sinken wird.
Die Ratingagentur stellt infrage, ob trotz der hohen Liquidität alle Fonds auch 2025 und in den Folgejahren Rücknahmeaussetzungen verhindern werden können.
Die Probleme der offenen Immobilienfonds zeigen sich am deutlichsten an der Performance. Die durchschnittliche Einjahresrendite ist erstmals seit zehn Jahren mit −1,3% in den negativen Bereich gerutscht. Bis Ende April dieses Jahres konnte sie sich nur leicht auf −1,1% erholen. Als Hauptgrund gibt Scope die Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios einiger Fonds an.
Wenig Optimismus
Eine Umfrage bei den Fondsmanagern im Frühjahr 2025 zeigt wenig Optimismus. Lage und Aussichten werden bei knapp 60% für das eigene Unternehmen als neutral eingestuft. Fast zwei Drittel rechnen mit weiteren Mittelabflüssen. Und bei der bereits im Vorjahr leicht auf im Durchschnitt 92,4% abgesackten Vermietungsquote erwarten ebenso viele ein unverändertes Niveau. Bei den Nutzungsarten setzen die Fondsmanager auf Wohnen und Logistik. Büros werden nur in den zentralen Geschäftsbezirken der Metropolen positiv eingeschätzt.
