Stimmung am Pfandbriefmarkt verbessert sich weiter
Stimmung am Pfandbriefmarkt verbessert sich weiter
Stimmung am Pfandbriefmarkt verbessert sich weiter
Absatz hat 2025 kräftig zugelegt – Marktteilnehmer sind in ihren Erwartungen für das nächste Jahr allerdings vorsichtig
tl Frankfurt
Die Stimmung am Pfandbriefmarkt hat sich im Laufe der zweiten Jahreshälfte weiter verbessert. Das zeigt das kräftige Wachstum beim Absatz neuer Pfandbriefe. In den ersten elf Monaten des Jahres berichtet der Pfandbriefbankenverband VDP auf Basis der Daten seiner Mitgliedsinstitute von einem Plus von 22% im Vergleich zur Vorjahresperiode. Entsprechend legt der halbjährlich vom Verband erhobene Score des Emissionsklimas von der vorherigen Umfrage im Juni bis jetzt von -1 auf +14 zu. Damit wurde erstmals seit Erhebungsbeginn im Dezember 2022 ein positiver Wert erreicht. Der Stimmungsindikator kann zwischen +100 und -100 liegen.
Falk Meyer, bei der Nord/LB Leiter des Teams Funding, Investor Relations und Rating, verweist im Gespräch mit der Börsen-Zeitung auf die vergangene Hochzinsphase, eine hohe Inflation und eine schwache Konjunktur in Deutschland. „Die hohen Baukosten haben zu einer verringerten Nachfrage nach Immobilien und damit auch nach Finanzierungen geführt.“ Die inverse Zinskurve im vergangenen Jahr habe zu weniger Pfandbriefemissionen am langen Ende geführt, weil durch die hohen Spreads die Refinanzierungskosten zu hoch waren.
Hohe Volatilität
Auch das Jahr 2025 begann aufgrund erhöhter Unsicherheiten mit hohen Spreadaufschlägen. „Der Markt erwies sich dann für neue Pfandbriefe als sehr aufnahmefähig.“ Die Spreads hätten sich reduziert. „Das Gesamtjahr war durch eine große Volatilität gekennzeichnet. Der im April von US-Präsident Donald Trump verkündete Liberation Day mit hohen Zöllen führte wieder zu einer Ausweitung der Spreads, insbesondere bei den ungedeckten Bankanleihen.“ Entsprechend gab es unmittelbar danach kaum neue ungedeckte Anleihen. „Das ließ sich durch Pfandbriefe gut kompensieren.“
Kapitalstrom nach Europa
Die neue Bundesregierung mit ihren Plänen einer deutlich steigenden Neuverschuldung habe die Konjunkturerwartungen beflügelt und Kapitalströme wieder nach Deutschland und Europa gelenkt. „Es gab zwar keine Abflüsse aus den USA, aber keine Neuinvestitionen. Dafür wurde die EU attraktiver.“ Diese erhöhte Liquidität traf auf ein überschaubares Angebot an Emissionen. „Das hat die Spreads wieder reduziert.“ Das gelte ganz besonders für ungedeckte Anleihen, habe aber auch den Pfandbrief mitgezogen. „Das hat zu einem Turnaround im Stimmungsklima geführt“, so die Analyse des Kapitalmarktexperten der Nord/LB.
Score deutlich gestiegen
Ungedeckte Anleihen, also AT1- und Tier2-Papiere sowie Senior Non-Preferred und Senior Preferred sind besonders gut vom Markt aufgenommen worden. Das zeigt sich im VDP-Emissionsklima-Score, der sich von Juni bis Dezember auf +22 (+5) deutlich verbessert hat.
Funding vorgezogen
Mit Blick auf die engen Spreads hätten schon einige Emittenten ihre für 2026 geplante Mittelaufnahme zumindest teilweise auf dieses Jahr vorgezogen. „Wir als Nord/LB waren in diesem Jahr schnell mit unserem Fundingbedarf durch und sind auch schon ins Pre-Funding gegangen. Alle unsere sieben hypothekarischen Benchmark-Pfandbriefe waren deutlich überzeichnet.“
Die Emissionen von Benchmark-Pfandbriefen (über 500 Mill. Euro) haben bis Ende November nur um 7% auf 31,4 (29,9) Mrd. Euro zugelegt. Bei den Nicht-Benchmark-Emissionen inklusive Private Placements war der Anstieg deutlich kräftiger. „Einige Institute haben Private Placements für längere Laufzeiten genutzt“, sagte Sascha Kullig, Mitglied der Geschäftsleitung beim VDP. Das dürfte vor allem solche Banken betreffen, die hauptsächlich Wohnimmobilien finanzieren.
Diese Finanzierungen haben im laufenden Jahr besonders kräftig zugelegt. „Bei den Benchmarks haben fünfjährige Laufzeiten dominiert, auch wenn es mehr siebenjährige gab als 2024. Zehnjährige wurden in erster Linie über Private Placements abgedeckt.“
Vom Wachstumsschub überrascht
Das kräftige Wachstum der Emissionen öffentlicher Pfandbriefe (+73% auf 21,4 Mrd. Euro) hat auch den Verband überrascht, lag es doch deutlich über den bei den VDP-Mitgliedern erhobenen Prognosen. „Das könnte teilweise am Pre-Funding für 2026, aber auch an den wieder attraktiver gewordenen Konditionen in der Kommunalfinanzierung liegen“, vermutet Kullig.
Für die kommenden sechs Monate geben sich die Experten der Mitgliedsinstitute deutlich zurückhaltender. „Wir haben schon viele geopolitische Entwicklungen in diesem Jahr verarbeitet“, stellt Meyer fest. „Die Zinskurve ist wieder normal. Die Investoren halten weiterhin viel Cash vor, sodass Emissionen gut abgenommen werden dürften.“
In den vergangenen sechs bis acht Wochen hat Meyer fast keine Neuemissionen am Markt wahrgenommen. „Daher dürfte die Nachfrage der Investoren zu Jahresanfang hoch sein. Da auch die Banken gut mit Kapital ausgestattet sind, gibt es wenig Druck, Mittel am Markt aufzunehmen.“ Allerdings wollten die Banken wachsen, was zu erhöhtem Refinanzierungsbedarf führe. „Die Pfandbriefemissionen dürften sich über das Gesamtjahr verteilen.“ Die starke Spreadkompression spricht nach Meinung von Meyer für die Refinanzierung durch ungedeckte Produkte, da dies günstiger für die Banken sei.
Hoffen auf Konjunkturaufhellung
Mit Blick auf die Immobilienmärkte konstatiert Meyer bei den Marktteilnehmern die Erwartung, dass sich die Konjunktur langsam verbessert. Die privaten Haushalte hätten im Laufe des Jahres deutlich mehr Kredite nachgefragt als noch zu Jahresbeginn. „Auch in der gewerblichen Immobilienfinanzierung hoffen wir, dass der Markt wieder langsam anspringt. Da bin ich aber noch sehr zurückhaltend. Deshalb ist auch der Markt verhalten optimistisch.“
Insgesamt sei die Lage auf den gewerblichen Immobilienmärkten sehr uneinheitlich. „Der Frankfurter Büromarkt läuft sehr gut an. Dort gibt es eine signifikante Bautätigkeit. Andere Städte laufen diesem Trend noch hinterher. Dagegen läuft es im europäischen Ausland deutlich besser.“
