Der gewerbliche Immobilienmarkt in Deutschland inklusive großvolumigem Wohnen dümpelt immer noch vor sich hin. Schon für 2025 wurde die Wende mit deutlich anziehenden Transaktionsvolumina prophezeit. Jetzt soll sie 2026 kommen. Aber man ist vorsichtiger geworden. Colliers erwartet in ihrem gerade erschienenen „Ausblick 2026“ eine „Stabilisierung des Immobilienmarktes ... mit ersten Anzeichen eines beginnenden Aufschwungs“. Das klingt alles andere als euphorisch – und lässt Raum für allenfalls leicht anziehende Umsätze bei Transaktionen. Die könnten 2026 in Deutschland 25 Mrd. bis 30 Mrd. Euro erreichen, erwartet Cushman & Wakefield, also mehr als 2025 mit etwa 24 Mrd. Euro.

Die vorsichtige Einschätzung der Immobilienmärkte hängt unmittelbar mit der Konjunkturentwicklung weltweit und in Deutschland zusammen. Traditionell reagieren die Immobilienmärkte zeitverzögert, weil Planungen und Investitionen bei ihnen längerfristig sind. Während global ein Wachstum des BIP von 2 bis 3% erwartet wird, sind es für Deutschland gerade 1%. Belastend wirken die geopolitischen Krisen, in Deutschland schwächeln Export und Konsum. Auf der anderen Seite dürfte das milliardenschwere Investitionsprogramm der Bundesregierung beflügeln – auch die Bauwirtschaft, denn es geht gerade um Investitionen in die Infrastruktur. Direkt betroffen sind die Immobilienmärkte durch Anreize zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums.

Bei Wohnen dürfte es auch 2026 von allen Nutzungsarten weiterhin am besten laufen. Die Stimmung ist wieder fast so gut wie vor der Zinswende. Zu beobachten sind 2025 verstärkte Vorbereitungen zu Verkäufen von Neubauprojekten, Grundstücken und Konversionen, also die Umnutzung oder Veränderung der Nutzung von Flächen, die bisher brachlagen oder eine andere Funktion hatten. Colliers rechnet in diesen Fällen 2026 erstmals seit Jahren wieder mit konkreten Transaktionen. Allerdings bedeutet das nicht mehr Wohnungsneubauten. Das Gegenteil ist der Fall. Für 2026 wird mit einem weiteren Einbruch um etwa 15% auf 175.000 Wohnungen gerechnet – trotz „Bau-Turbos“. Denn das Bauen und die Finanzierungen sind nach wie vor teuer.

Steigende Transaktionsvolumina im Wohnbereich werden daher weit überwiegend aus dem Bestand generiert. Gefragt sind erstklassige (Core-)Objekte jüngeren Datums. Käufer werden vorwiegend vermögende Privatkunden und Family Offices sein. Sie zeichnen sich durch kürzere Entscheidungswege als institutionelle Investoren aus und sind inzwischen auch bereit, mittlere und höhere zweistellige Millionen-Euro-Beträge zu investieren, vereinzelt sogar niedrige dreistellige.

Weitere wichtige Käufergruppen im Wohnbereich könnten Private-Equity-Investoren vor allem aus dem angelsächsischen Bereich sein. Sie interessieren sich insbesondere für Portfolios und verfolgen etwas riskantere Value-Add-Strategien.

Die Transaktionsaktivität hängt nicht zuletzt von den Finanzierungsmöglichkeiten ab. Das Zinsumfeld gilt mit Euribor-Sätzen um 2% und langfristigen Swaps zwischen 2,4% und 2,8% als verkraftbar und stabil. Allerdings sind Banken in der Kreditvergabe immer noch restriktiv, Genehmigungen dauern lange, was aber auch an den aufsichtsrechtlichen Anforderungen liegt. Die Bereitschaft, Kredite zu vergeben, ist für Wohnobjekte im Vergleich zu anderen Nutzungsarten immer noch am höchsten.

Trotzdem werden Private Debt und andere alternative Finanzierungsformen weiter an Bedeutung gewinnen. Denn die verschärften Eigenkapitalvorschriften nach der Reform von Basel III werden zu einem höheren Eigenkapitalbedarf bei bestimmten Kreditarten führen. Angesichts der Deregulierungstendenzen in angelsächsischen Ländern ist es aber möglich, dass die Reform auch in der EU abgeschwächt wird und damit gerade risikoarme Bankfinanzierungen weniger Kapital kosten werden.

Neben Wohnen stehen bei Investoren Hotels, Einzelhandel und Logistik im Zentrum des Interesses. Das war 2025 so und wird auch 2026 so bleiben. Bei Hotels ist der Corona-Einbruch längst vorbei, und es setzt sich wieder die Erkenntnis durch, dass der Freizeitbereich in einer alternden Gesellschaft zu den Gewinnern gehört. Für Hotels als Liebhaberobjekte scheinen insbesondere Investoren aus dem Nahen Osten Interesse zu haben.

Logistik stand schon in den vergangenen Jahren ganz oben auf der Wunschliste und wird auch 2026 dort bleiben. Ausländische Adressen dürften wieder Portfoliotransaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich durchführen, vermutlich eher in der zweiten Jahreshälfte. Trotzdem entfällt auf Hotels und Logistik ein deutlich kleineres Transaktionsvolumen als auf die großen Nutzungsarten Wohnen und Büros.

Ein schwieriges Kapitel ist und bleibt das Büro. Der Corona-Bruch mit der Hinwendung zum Homeoffice wird zwar vorwiegend bei Finanzdienstleistern konterkariert, aber nicht aufgehoben. Was das nun konkret für die Zukunft des Büros bedeutet, ist zwar in Umrissen erkennbar. Aber Unsicherheit bleibt, die zu Zurückhaltung bei Investoren geführt hat.

Immerhin zeichnet sich eine Konzentration auf hochwertige Büros in zentralen Lagen ab. Wer ins Büro will, möchte es gut erreichen können, am besten mit öffentlichen Verkehrsmitteln, und dort ein modernes Arbeitsumfeld mit vielen Kommunikationsmöglichkeiten vorfinden. Das bieten neu errichtete und komplett sanierte Objekte in den zentralen Geschäftsbezirken der Großstädte, aber auch im Zentrum von B- oder C-Städten.

Zur Wahrheit gehört allerdings auch, dass es nicht nur Büros in zentralen Lagen der Großstädte gibt. In der Vergangenheit wurde auch auf Nebenlagen ausgewichen, seien es extra Büroviertel oder Objekte an Verkehrsknotenpunkten. Beispiele für Frankfurt sind die Bürostadt Niederrad (heute Lyoner Quartier) und das Squaire am Frankfurter Flughafen. Letzteres wurde zwischen 2006 und 2012 im Auftrag der IVG für mehr als 1 Mrd. Euro erbaut, dürfte inzwischen aber weniger als die Hälfte wert sein. Ein aktuelles Wertgutachten gibt es nicht, im März 2024 wurde es mit 757 Mill. Euro bewertet.

Inzwischen hat der Hauptmieter KPMG seinen Umzug in die Frankfurter Innenstadt angekündigt. Ein Nachmieter wurde noch nicht gefunden – und dürfte auch schwer zu finden sein, trotz des Standorts direkt am Frankfurter Flughafen. Die Innenstadt mit ihrer besseren Erreichbarkeit für die Mitarbeiter, ihren Einkaufsmöglichkeiten und den modernen Räumlichkeiten zieht offenbar mehr als zehn Minuten Fußweg zum Flugschalter.

Die hohen Vermietungsumsätze im Jahr 2025 speziell in Frankfurt verdeutlichen diesen Trend. Diese Objekte sind für Investoren interessant. Berichtet wird von günstigen Einstiegspreisen und verfügbaren guten Objekten in den gefragten Lagen von A-Städten, aber auch B- und C-Städten, die vereinzelte Investoren 2026 zum Wiedereinstieg in den deutschen Markt nutzen wollten. Andererseits sind solche Spitzenobjekte allseits gefragt. Das treibt die Preise hoch und lässt die Renditen sinken.