In weniger als drei Wochen zieht Noch-CEO Rolf Buch die Tür bei Vonovia hinter sich zu. Dafür macht er gleich zwei andere wieder auf. Nach zwölf Jahren im Vorstand von Deutschlands größtem Immobilienkonzern wird der Rheinländer ab Januar beim US-Finanzinvestor KKR als Senior Advisor mitmischen, wie KKR mitteilte. Seit Anfang Oktober ist zudem bekannt, dass er künftig neben weiteren Mandaten den Beirat der Hagedorn Gruppe unterstützen wird. Anstatt auf Neubau liegt sein Fokus dann auf Rückbau von Industrieanlagen, Kraftwerken und Häusern.

Bei KKR wird er helfen, Investitionsmöglichkeiten in den Bereichen Private Equity, Infrastruktur und Real Estate zu identifizieren. Bei Vonovia spielte Buch das Spiel zuletzt von der anderen Seite, indem er nach Investoren Ausschau hielt: Vor zwei Jahren holte der CEO den US-Finanzinvestor Apollo bei Vonovia an Bord. Damit gelang ihm der Einstieg in Joint-Venture-Partnerschaften und eine neue Form der Eigenkapitalbeschaffung. Der bisherige Weg über die Ausgabe neuer Aktien war infolge des abgestürzten Börsenkurses mit der Krise versperrt.

Aus eigener Erfahrung weiß Buch: Investoren zu gewinnen, ist nicht immer einfach. Und manchmal liegt es nicht am eigenen Können. Wenn Buch mit Investoren spricht, stellt er die Frage, warum die Bundesanleihen kaufen für weniger Rendite, anstatt bei Vonovia mehr Rendite einzusammeln. „Und dann wird klar: Es liegt nicht daran, dass uns die Investoren nicht glauben, dass wir unser Geschäft gut machen“, erklärt Buch im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. „Es liegt an den politischen Rahmenbedingungen, die zu Verunsicherung auf der Kapitalmarktseite und damit zu einem Risikoaufschlag führen.“ Damit spielt er auch auf politische Diskussionen wie das Thema Enteignung aHattn.

Buch ist seit mehr als einem Jahrzehnt das Gesicht des Bochumer Wohnungskonzerns. Buch war stets präsent, in der Öffentlichkeit und in der Politik. Dass er seinen CEO-Posten vorzeitig aufgibt, kam für viele im Mai überraschend. Seine Übergabe an den bisherigen Vodafone-CFO und früheren SAP-CFO Luka Mucic begründete er auch mit dem Wechsel der Regierung. Mucic fange so ungefähr zeitgleich an, könne Kontakte aufbauen und stolpere nicht zu einem späteren Zeitpunkt dazwischen. Außerdem ende auch der Vertrag des Aufsichtsratsvorsitzenden 2028 – es sei schwierig, wenn beide Posten zur gleichen Zeit wechselten.

Mit seinen neuen Aufgaben erweckt Buch nicht den Eindruck, dass er es in seiner Zeit nach Vonovia unbedingt ruhig angehen lassen möchte. Er sei immer noch „on fire“, heißt es auch von Beobachtern. Und dann gibt es auch diejenigen, die an den Gründen für sein Ende bei Vonovia Zweifel haben. Sein leiser Abgang passe nicht zu ihm, hieß es im Frühjahr in einem Medienbericht. Das „Handelsblatt“ führte im August zudem an, wie viel sein vorzeitiger Abgang den Konzern kosten würde. Demnach stehe die Frage im Raum, ob man sich seinen Vertrag fast vollständig auszahlen lassen müsse, wenn man doch aus freien Stücken gehe.

Aber auch wenn die Gründe nicht für jeden überzeugend sind, hält Analyst Simon Stippig von Warburg Research den Zeitpunkt für „gut gewählt“. Die akute Finanzierungskrise sei erstmal überstanden, der Wohnimmobilienmarkt erhole sich weiter. „Ich denke, Buch hinterlässt Vonovia in einer soliden Verfassung.“ Jetzt müsse sich nur noch der Aktienkurs wieder erholen. Mit Skepsis blickt Stippig allerdings auf das Portfolio in Schweden und Österreich. Weil die Margen hier deutlich geringer seien als in Deutschland, sei es doch eine interessante Option, einen Verkauf in Erwägung zu ziehen, um damit zusätzliches Geld freizusetzen. Mit diesem Thema könne sich vielleicht Buchs Nachfolger Mucic beschäftigen.

Für Mucic hat Buch auch noch die ein oder andere Weiche gestellt: Ein Stichwort lautet in dem Zusammenhang Non-Rental-Segment, das neben dem Kerngeschäft Vermietung in den nächsten Jahren deutlich wachsen soll. Die drei weiteren Segmente, die die Verkaufsgeschäfte, Projektentwicklung und wohnungsnahen Dienstleistungen enthalten, tragen mittlerweile 13% zum Ebitda bei. Bis 2028 sollen es noch deutlich mehr werden. Dazu hat Buch in den vergangenen Monaten den Schalter wieder auf Neubau umgelegt. Es ginge darum, kostengünstig zu bauen, sagt Buch. „Wir glauben, dass wir die Baukosten senken können. Wenn uns das gelingt, ist der Markt unendlich.“ Buchs einfache Rechnung: „Wenn wir 1.000 Euro Baukosten sparen, bedeutet das, die Miete wird 5 Euro günstiger.“ 

Buch steht für Skaleneffekte. In seiner Zeit war Vonovia eine Akquisitionsmaschine: „Buch hat Vonovia mit Zukäufen an einen Punkt gebracht, dass andere Immobilienkonzerne bei Übernahmen nicht mehr mithalten können“, sagt Stippig. Insgesamt neun Unternehmen hat sich Vonovia seit dem Antritt von Buch 2013 einverleibt. Daher habe Vonovia heute viel niedrigere Kosten pro Mieteinheit als andere. Und zum Abschied kann Buch sogar noch ein Jubiläum feiern: Vor genau zehn Jahren hat Buch Vonovia in den Dax geführt.