Gewerbliche Finanzierungen stehen vor einer Zäsur. Allein im Immobilienbereich stehen laut BaFin in den Jahren 2025 und 2026 Verhandlungen für die Refinanzierung von rund 100 Mrd.  Euro gewerblichen Immobilienkrediten an. Dies entspricht etwa 10 % des gesamten Volumens für Gewerbeimmobilienkredite. Aufgrund gestiegener Anforderungen an die Kapitaldienstfähigkeit, höherer Eigenkapitalquoten und gesunkener Immobilienwerte wird es für Kreditnehmer immer schwieriger, klassische Bankfinanzierungen zu den bisherigen Konditionen zu verlängern. Immer häufiger springen institutionelle Debt Fonds ein.

Debt Fonds sind längst nicht mehr nur Lückenfüller, sondern strategische Partner. Mit professionellen Strukturen, klaren Prozessen und hoher Transaktionsgeschwindigkeit können sie im Verhältnis zu traditionellen Kreditgebern meist flexibler agieren. Neben Senior-Finanzierungen können sie Mezzanine-Strukturen oder Whole-Loan-Finanzierungen abbilden, individuell auf Projektrisiken eingehen und die Transaktionssicherheit insbesondere bei time-to-market-kritischen Vorhaben erhöhen. Sie können gezielt Modernisierungen begleiten. Bei Restrukturierungen stellen sie frisches Kapital bereit, wo andere aussteigen, und sichern so in kritischen Marktphasen die Stabilisierung von Assets und sich selbst potenzielle Marktanteile.

Für institutionelle Investoren bieten Debt Fonds zugleich eine interessante Assetklasse mit stabilen laufenden Erträgen. Das aktuelle Marktumfeld ist sehr anspruchsvoll. Bid-Ask-Spreads führen zu einem zähen Transaktionsmarkt, in dem gestiegene Refinanzierungskosten auf Bewertungsunsicherheit treffen, weil Transaktionen fehlen und die Marktwerte von Büroimmobilien schwer einzuschätzen sind. Die Preisvorstellungen von Kreditnehmern und die Renditeanforderungen der Fonds klaffen auseinander – viele Deals kommen nicht zustande. Chancen bieten sich hier vor allem für solche Kreditfonds mit ausgewogenem Risikomanagement, die ihre Darlehensnehmer und Sicherheiten sorgfältig prüfen und dabei partnerschaftlich ein gemeinsames Ziel verfolgen.

Am deutschen Kreditmarkt übernehmen Debt Fonds häufig die Rolle des Refinanzierers für hoch verschuldete Finanzierungsstrukturen und ermöglichen so den klassischen Marktteilnehmern einen geordneten Exit. Sinnvoll ist dies vor allem dann, wenn Beleihungswerte und Finanzierungshöhe für klassische Immobilienfinanzierer nicht mehr in einem Verhältnis stehen, das den regulatorischen Anforderungen dieser Institute entspricht. Für die Debt Fonds und die dahinter stehenden Anleger birgt dies allerdings auch Risiken. So zeigen sich schon während der Kreditverhandlungen oft ungewöhnliche Herangehensweisen bei den Bewertungsansätzen, mit Blick auf Strukturen und Sicherungsmechanismen. Konkret werden beispielsweise bestimmte Sicherungsmittel nicht vereinbart oder Begutachtungen nicht durchgeführt, die zur Reduzierung von Haftungsrisiken eingeholt werden sollten.

Die Geschwindigkeit und Aufmerksamkeit, die eine Transaktion bei Debt Fonds hat, ist oftmals sehr erfrischend und hilfreich. Doch darf die Sorgfalt bei der Risikoanalyse nicht in den Hintergrund treten. Grundsätzlich gilt, dass besondere Renditeanforderungen in der Regel mit einem besonderen Risiko einhergehen. Die Analyse verschiedener Szenarien für die Leistungsfähigkeit eines Schuldners und dessen Markt kann aber nur dann Risiken sichtbar machen, wenn ein markterfahrener Blick auf die Situation geworfen wird. Desktop-Analysen mit Prognoseentwürfen, die eher zu anderen Märkten oder Branchen passen, können Risiken nicht angemessen aufzeigen.

Tritt ein Debt Fonds in eine Sanierungs- und Restrukturierungssituation ein, birgt dies für ihn neben wirtschaftlichen auch rechtliche Risiken. Während deutsche Kreditinstitute mit ihren Rechts- und Risikoabteilungen die Situationen regelmäßig schnell erfassen, neigen ausländische Debt Fonds teilweise dazu, Haftungs- und Anfechtungsthemen zu vernachlässigen. Dies hat zur Folge, dass Prioritäten falsch gesetzt und rechtlich notwendige Schrittfolgen bei der Vergabe von Sanierungskrediten nicht eingehalten werden.

Die aufsichtsrechtlichen Risiken, die sich aus der gewerblichen Kreditvergabe in Deutschland und den Anforderungen an die Erlaubnispflichten ergeben, sind bekannt. Die Instrumente zur Gestaltung, etwa das Fronting durch ein Kreditinstitut, haben sich bewährt. Wichtig ist, dass bei Refinanzierungsstrukturen, die seit Inkrafttreten des Kreditzweitmarktgesetzes für Kreditkäufer mit aufsichtsrechtlichen Verpflichtungen verbunden sein können, die aufsichtsrechtlichen Aspekte gleich am Anfang einer Strukturierung eingeplant oder wenigstens geprüft werden. Sonst wird am Ende einer Transaktion hektisch nach Lösungen gesucht.

Debt Fonds bieten in einem anspruchsvollen Marktumfeld innovative Finanzierungslösungen. Sie erfordern zugleich ein präzises Risikomanagement. Mit der richtigen Strategie können sie nicht nur Investoren stabile Erträge sichern, sondern auch dazu beitragen, ganze Sektoren wie die Immobilienbranche oder Zulieferindustrie zu stabilisieren.