Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Um die Kosten für ihren Schuldendienst zu reduzieren, prüft die zum britischen Finanzinvestor Terra Firma gehörende Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington Verbriefungen. “Wir könnten entweder einen Teil der Bankkredite am Kapitalmarkt streuen oder auch zukünftige Mieteinnahmen verbriefen”, sagte Terra-Firma-Deutschlandchef David Pascall der Börsen-Zeitung. Zu den Hauptgläubigern der Annington zählen neben der Citigroup auch Barclays, Eurohypo und Royal Bank of Scotland. Trend zum KapitalmarktMit dem Ziel einer Verbriefung folgt Terra Firma dem Trend. Üblicherweise refinanzieren Immobilieninvestoren ihre Zukäufe zunächst über den Bankenmarkt durch Hypothekendarlehen oder syndizierte Kredite. Immer öfter werden jedoch Akquisitionen anschließend durch geringer verzinste Verbriefungen refinanziert. Eine der größten deutschen Emissionen dieser Art hatten Corpus und Morgan Stanley begeben. Deren gemeinsame Tochter Immeo Wohnen betreut die 2004 von ThyssenKrupp für 2,1 Mrd. Euro erworbenen 48 000 Wohnungen. Mit diesen Immobilien wurde eine im November begebene Verbriefung mit einem Volumen von 1,5 Mrd. Euro besichert. Die Schulden der Annington – des nach dem Zukauf der Viterra von Eon größten deutschen Wohnungsunternehmens – dürften nach Angaben aus Investorenkreisen bei rund 7 Mrd. Euro liegen. Das von institutionellen Anlegern investierte Eigenkapital beträgt gut 1,4 Mrd. Euro. Davon entfallen 17,5 % auf die Citigroup Property Investors und der Rest auf die japanische Bank Nomura. Terra Firma ist dem Vernehmen nach gerade dabei, in den USA und Europa rund 2 Mrd. Euro frisches Geld für einen Fonds einzuwerben. Damit werden voraussichtlich ein Teilrückzug von Nomura aus dem Annington-Investment sowie Wohnungszukäufe für die Annington finanziert. Staatsbestände im VisierDer Bestand soll von 230 000 Einheiten auf bis zu 1 Million wachsen. “Wir prüfen vor allem Portfolios der öffentlichen Hand”, sagte Pascall. So beginnt ab April der Bewertungsprozess bei der zum Verkauf stehenden LEG des Landes Nordrhein-Westfalen. Auch in Hessen könnte es nach dem Abschluss der Kommunalwahlen einen neuen Anlauf zur Privatisierung der Nassauische Heim geben. Experten rechnen damit, dass in den kommenden Jahren rund 1,5 Millionen Wohnungen aus staatlicher Hand an den Markt kommen. Sie stammen vor allem von Kommunen und Ländern. Einen neuen Schub könnte der voraussichtliche Verkauf der Dresdner Woba an Fortress bringen (siehe nebenstehenden Artikel).Das Interesse institutioneller Investoren an Wohnungen ist aufgrund der guten Eigenkapitalverzinsung ungebrochen. Die Rendite auf das bei der Deutschen Annington eingesetzte Eigen- und Fremdkapital wird dem Vernehmen nach zu etwa gleichen Teilen aus den Mieteinnahmen und Einzelverkäufen an die Mieter erwirtschaftet. Jede der beiden Strategien wirft langfristig eine Verzinsung von jährlich etwa 5,5 bis 6 % ab. Die Mieteinnahmen lagen 2005 bei 750 Mill. Euro, die Verkaufserlöse bei 1,1 Mrd. Euro. Unsicherheitsfaktor ReitsLaut Pascall gibt es derzeit keine Pläne für einen Börsengang. Zunächst soll die mögliche Einführung von deutschen Immobilien-Trusts (Reits) abgewartet werden: “Jeder hat eine Meinung zu Reits. Aber keiner weiß etwas Genaues”, sagte Pascall. Die institutionellen Anleger der Terra Firma erwarteten aber auch keinen schnellen Exit, sondern seien auf einen Zeithorizont von insgesamt mindestens sieben Jahren eingestellt. Die ersten Wohnungsinvestments in Deutschland hatte Terra Firma vor fünf Jahren begonnen. “Wir wollen zunächst weiterwachsen”, sagte Pascall.