Die Aktionäre der meisten Wohnungs-AGs blicken betrübt auf die Entwicklung ihrer Anlagen: Seit Monaten gehen die Kurse zurück. Diese Entwicklung überrascht. Gilt doch die Wohnimmobilie als stabiler Cash-flow-Lieferant. Eine Erklärung liegt im Markt. Vor allem ausländische Investoren haben sich in den vergangenen Jahren immer stärker gerade für diese Immobilienart interessiert.Dies lag nur bedingt an der Qualität der Immobilien. Vielmehr stand günstiges Fremdkapital zur Verfügung, wobei viele Finanzierungsinstitute auch Eigenkapitalquoten von weniger als 10 % akzeptierten. Darüber hinaus wurde auf gute wirtschaftliche Perspektiven und höhere Mieten gesetzt.Um schnell Marktanteile zu gewinnen, wurden die Objekte in der Akquisitionsphase nur schnell und oberflächlich geprüft. Die daraus folgenden hohen Preise fanden sich in den Bilanzen der Erwerber wieder. Nun, da die Märkte abgekühlt sind und potenzielle Käufer deutlich zurückhaltender reagieren, lassen sich frühere Vorstellungen von Verkaufspreisen nicht mehr realisieren.In der Konsequenz muss abgewertet werden – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Aktienkurse. Der Negativtrend bei den Vermögenswerten geht dabei einher mit Druck auf die Erträge: Um die in der Vergangenheit günstigen Konditionen auszunutzen, wurden zahlreiche Ankäufe kurzfristig finanziert.Die nötige Refinanzierung ist aktuell aber deutlich teurer geworden und frisst die Margen aus dem operativen Cash-flow vielfach auf. Doch selbst wer sich langfristig eindecken konnte, leidet unter steigenden operativen Kosten und einer wenig zufrieden stellenden Entwicklung der Mieterlöse. Wie könnten Lösungen aussehen, um dem Handlungsdruck und dem Vertrauensverlust der Aktionäre entgegenzuwirken?Wer nicht schon den kurzfristigen Exit gesucht und gefunden hat, muss jetzt seine Strategie in Richtung eines “Haltens und Optimierens” überarbeiten. Entscheidender Erfolgsfaktor ist ein professionelles Immobilien-Asset-Management, das direkt gehaltene Immobilienbestände wertorientiert steuert und für einen ordentlichen Cash-flow sorgt. Allerdings zeigt sich jetzt, dass die spezifischen Werthebel bei Wohnimmobilien bekannt sein mögen, aber mangels entsprechender personeller Ressourcen nicht konsequent umgelegt werden.Eine erste Herausforderung ist in vielen Fällen die große Zahl an Objekten und Standorten. Eine langfristige Portfoliostrategie ist dabei nicht erkennbar. Die überbordende Diversifikation bindet Managementkapazität und verhindert Synergieeffekte. Strukturiert vorgehenDauerhafte Erfolge setzen aber ein strukturiertes Vorgehen auf Basis effizienter IT-Systeme voraus. Die Strategie muss langfristig sein und sich an den wohnungswirtschaftlichen Megatrends ausrichten. Auf Basis der einzelnen Immobilie sind die Zahlungsströme treffsicher, das heißt unter Zugrundelegung korrekter Annahmen, zu antizipieren.Nur so können Dividenden langfristig verlässlich gezahlt und der Finanzierungsbedarf bestimmt werden. Fehleinschätzungen bei der Entwicklung von Mieteinnahmen und -steigerungsmöglichkeiten, Potenzialen des Leerstandsabbaus und Kostenpositionen sind jedoch klassisch. Die stark reglementierte Preisbildung und das mieterfreundliche deutsche Rechtssystem setzen Mieterhöhungen Grenzen, die oft unterschätzt werden. Doch wer demografische und sozioökonomische Nachfragedeterminanten – maßgebliche Treiber der Mietpreise – aufbereiten und richtig interpretieren will, muss sich vor Ort auskennen. Das ist aus räumlicher Distanz nur schwer möglich. Selbst vor Ort dauert es seine Zeit.Gerade aus Mangel an lokaler Expertise entstehen unrealistische Vorstellungen über den Abbau struktureller Leerstände. Auch der Werthebel “Modernisierung” wird oft überschätzt. Maßnahmen, um die oftmals jahrzehntealten Objekte erst bzw. besser vermietbar zu machen, sind zweifellos sehr wichtig.Da aber nicht jede Investition auf die Miete umgelegt werden kann, ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob sie auch wirtschaftlich ist. Deutliche Potenziale dagegen liegen oft in der Mieterbetreuung. Denn gesetzliche Kündigungsfristen bergen permanent das Risiko des Verlustes von Mietern und lassen ein Ausruhen auf Vermietungserfolgen nicht zu.Die Mieterprivatisierung galt vielen als universelles Rezept für einen sicheren und renditestarken Exit. Der Vergleich von Eigentumsquoten in Deutschland mit den europäischen Nachbarn ist jedoch unzureichend, um Absatzchancen realistisch zu quantifizieren: Zu gering sind die Veränderungsraten, als dass diese Variante generell erfolgversprechend wäre.Konzepte müssen mittels profunder lokaler Markt- und Objektkenntnis und grundsätzlich individuell entwickelt werden. Insgesamt lässt sich feststellen, dass Wertsteigerungsmöglichkeiten in den Beständen oftmals überschätzt wurden. Auch waren viele Portfoliostrategien nicht klar und nachhaltig genug.Um dauerhaft erfolgreich zu sein, müssen qualifizierte und erfahrene Wertmanager eingesetzt werden: finanzwirtschaftlich orientierte, interdisziplinär denkende Spezialisten, die auf Basis lokaler und fachlicher Expertise die Performance-Ziele der Eigentümer verfolgen. Eines gilt nach wie vor: Werden Wohnimmobilien professionell verwaltet, sind sie ein solides, zukunftsträchtiges Investment, das in jedes diversifizierte Portfolio gehört – auch als Aktie.