Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Die Deka Immobilien hat sich für den Umbau und die Reduzierung ihres derzeit noch knapp 16 Mrd. Euro schweren Fondsvermögens um gut ein Drittel zwar eigentlich vier bis acht Jahre Zeit gegeben. Dennoch will der seit Juni amtierende neue Vorsitzende der Geschäftsführung, Reinhardt Gennies, große Teile seiner selbst gesteckten Ziele in einem wesentlich kürzeren Zeitraum erreichen. Der Grund: “Es gibt derzeit eine stark zinsgetriebene Immobiliennachfrage von Finanzinvestoren und anderen institutionellen Anlegern, die nicht ewig anhalten wird. Der derzeitige Anlagedruck spült viel internationales Kapital nach Deutschland. Diese Situation wollen wir in den kommenden Monaten für Verkäufe nutzen”, sagte Gennies im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Kleines und Großes soll wegDer Sanierungsexperte hat deshalb im auf Deutschland ausgerichteten Deka-Immobilienfonds ein Teilportfolio von rund 50 besonders großen (über 100 Mill. Euro) sowie besonders kleinen Objekten (unter 30 Mill. Euro) identifiziert, das insgesamt ein Volumen von 1,2 Mrd. Euro umfasst und zügig an den Markt gebracht wird. Die großen Objekte sollen ausscheiden, weil sie weniger leicht verkaufbar sind und deshalb langfristig die Flexibilität und schnelle Handelbarkeit des Portfolios beeinträchtigen würden. Die kleinen Objekte sind unerwünscht, weil sie einen zu hohen Verwaltungsaufwand verursachen.Der Verkauf soll sowohl in Form von Paketen, die nach Nutzungsarten und Regionen geordnet sind, als auch einzeln erfolgen. “Einzelverkäufe erweisen sich derzeit meist noch als günstiger. Oft gehen die Objekte dabei an Eigennutzer”, sagt Gennies.Der Deutschland-Fonds hat derzeit ein Volumen von rund 5 Mrd. Euro, das mittelfristig auf 3 Mrd. Euro sinken soll, und umfasst derzeit noch 138 Liegenschaften. “Wichtig ist, dass wir das Zeitfenster der zinsgetriebenen Nachfrage zwar gerne zügig nutzen wollen, aber durchaus nicht um jeden Preis”, sagt Gennies. Die DekaBank hat für den Fonds sowohl eine Liquiditäts- als auch eine Performance-Garantie in Höhe von 2 % abgegeben. Die Deka Immobilien kann Verkäufe bei zu schlechten Preisen also auch aufschieben. “Erst Wertkorrektur nötig”Ohne Wertkorrektur werde man die Verkäufe jedenfalls nicht von heute auf morgen durchführen können. Die DekaBank muss dazu – und um gleichzeitig ihre Versprechen den Anlegern gegenüber zu erfüllen – im schlechtesten Falle rund 1 Mrd. Euro ausgeben. Derzeit hält die Bank rund 1,5 Mrd. Euro des Fondsvermögens im eigenen Bestand.Ziele der Portfolio-Bereinigung sind eine Reduktion des Übergewichts in der Rhein-Main-Region sowie eine Umschichtung von den derzeit dominierenden Büroobjekten auf Einzelhandels- und Logistikimmobilien. “Mit dem Ankauf von Shoppingcentern, Fachmärkten oder Logistikobjekten lassen wir uns aber Zeit, da wir in diesem Sektor zurzeit mit zu vielen ausländischen Finanzinvestoren konkurrieren müssten.” Endziel der Umschichtung ist ein Kernportfolio mit stabilen Erträgen, das langfristig gehalten wird – ergänzt um ein Handelsportfolio, das öfter verändert wird.Parallel zum Portfolioumbau will Gennies die betriebswirtschaftliche Aufstellung der KAG verbessern. Es seien teilweise zu viele Aufgaben ausgelagert worden. Insbesondere die kaufmännische und technische Verwaltung soll künftig wieder verstärkt von der Deka selbst übernommen werden.Betroffen von dieser Rückholung wären unter anderem die Gebäudemanager Atisreal und Jones Lang LaSalle. Geplant ist außerdem eine Bündelung der teilweise europaweit zersplitterten Aufgaben. Dazu zählt der Einkauf technischer Leistungen wie etwa der Energieversorgung der Immobilien. Viele Mietverträge endenWichtiger noch als diese Maßnahmen sei jedoch das Management der Mieterträge. “Viele Verträge laufen in den kommenden vier Jahren aus. Da wir in Deutschland Überkapazitäten an Büroraum haben, werden die Mieter auf verbesserte Konditionen drängen”, sagt Gennies. Solche Immobilien, bei denen zu hohe Investitionen erforderlich wären, um sie zu modernisieren, sollen vor Auslauf der Verträge verkauft werden. “Insgesamt muss die Performance in den kommenden Jahren so stark zulegen, dass wir auch bei wieder steigenden Zinsen gegenüber Geldmarktprodukten wettbewerbsfähig sind.”Gänzlich anderer Art sind derweil die Probleme des Europa-Fonds der Deka. “Der Fonds hat zwar ein gutes Portfolio, ist aber mit 9 Mrd. Euro Volumen viel zu groß”, sagt Gennies. Durch einzelne erfolgreiche Verkäufe lasse sich deshalb kaum ein positiver Effekt auf die Performance erzielen. Außerdem sei die Liquiditätsquote viel zu hoch, da der Fonds sich aufgrund der hohen Preise an den internationalen Märken mit Investments zurückhält.Um den Anlegern einen Rückzug aus dem Europa-Fonds schmackhaft zu machen, will Gennies neue, ebenfalls auf Europa ausgerichtete Immobilienprodukte schaffen. Ein Wechsel in neue Produkte könne dann etwa mit einem Performance-Aufschlag belohnt werden. Schwachstelle BewertungInsgesamt sieht Gennies in der Konstruktion des Produkts offene Immobilienfonds vor allem eine Schwachstelle: “Das Investmentgesetz verlangt eine kontinuierliche Wertfortschreibung einmal eingekaufter Immobilien.” Der Gedanke dahinter sei, dass später eingestiegene Anleger nur proportional am langfristigen Wertzuwachs beteiligt werden sollen.Dies führe jedoch dazu, dass die Werte der Immobilien gegebenenfalls nicht schnell genug der jeweiligen Marktentwicklung angepasst werden können. Hierüber müsse man nachdenken und neue Regeln finden, um Schwankungen des Markts besser zu berücksichtigen, da in Zukunft mit einer noch erhöhten Volatilität auf dem deutschen Immobilienmarkt zu rechnen sei.