Von Thomas List, Frankfurt tl Frankfurt – Wohnungen werden wieder einzeln verkauft – sei es an Mieter, Selbstnutzer (Käufer von leer stehenden Wohnungen) oder an Kapitalanleger. Paketverkäufe sind im Moment kaum noch durchzuführen. Diese Ansichten vertrat Jürgen F. Kelber, Gründer und Geschäftsführer einer der führenden Wohnungsprivatisierer in Deutschland, Alt & Kelber, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung.Der Vertrieb von Wohnungen erlebt nach Meinung von Kelber im Moment in Deutschland eine Renaissance. “Die Bestandshalter brauchen den Verkauf an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger als Cashbringer. Denn entweder verlangen die Banken bei Kreditprolongationen einen höheren Eigenkapitalanteil oder sie wollen, dass die Kreditnehmer höhere Tilgungen zahlen.” Aufschläge bei BlockverkaufBis ins Vorjahr hätten sich Einzelverkäufe kaum gelohnt. “Da gab es bei Blockverkäufen Aufschläge. Die Unternehmen haben ihre Bestände so weit hochgeschrieben, dass sich ein Einzelverkauf nicht gerechnet hat. Das fiel so lange nicht auf, wie immer wieder schnell en bloc weiterverkauft werden konnte. Das geht jetzt nicht mehr.” Voraussetzung für eine erfolgreiche Privatisierung ist für Kelber eine gesunde Mischung in der Eigentümerstruktur. “Wir achten darauf, dass es in einem Objekt jeweils ein Drittel Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger gibt.” Die Immobiliengruppe Alt & Kelber, die seit 1. Januar 2008 zur österreichischen Conwert Immobilien Invest SE gehört, vertreibt aktuell 2 500 sogenannte Restanten, also Wohnungen, die von den Bestandshaltern nicht an Mieter oder Selbstnutzer verkauft werden konnten. “Wir nehmen aber nur solche Objekte in den Bestand, die mindestens 30 % Selbstnutzer und Mieter aufweisen.” Kooperation mit MieternGroßen Wert legt Kelber auf die Zusammenarbeit mit den Mietern. “Eine erfolgreiche Privatisierung ist nur mit den Mietern möglich und nicht gegen sie.” Konsequenz dieser Einstellung ist unter anderem, dass Alt & Kelber Mieter ab 60 Jahren ausdrücklich gegen Eigenbedarfskündigungen und Luxussanierungen schützt.Erfolgsrezept ist für Kelber die Verzahnung von Verwaltung und Vertrieb. “Wir verwalten über unsere Vertriebsgesellschaft aktuell 39 000 Wohnungen. Damit gehören wir zu den drei größten reinen Verwaltern in Deutschland. Über eigene Bestände verfügen wir nicht.”Das Verwaltungsgeschäft wächst bei Alt & Kelber im Moment rasant. “Früher haben wir im Jahr 2 000 bis 2 500 Wohnungen hinzugewonnen, im Moment sind es so viele im Monat.” Das Ziel von 50 000 verwalteten Wohnungen 2009 ist für Kelber daher realistisch. “Unser Wachstum kommt von Haltern mit höherem Eigenkapitalanteil und geringerem Renditeanspruch.” Für den Immobilienfachmann sind die verwalteten Wohnungen Entwicklungsbestände, die in den kommenden Jahren in den Verkauf gehen. Kunden von Alt & Kelber sind unter anderem Deutsche Annington, Deutsche Wohnen, GAG Immobilien, die Hamburger Saga GWG und Pirelli – wobei jeweils immer nur Teilbestände verwaltet bzw. zum Verkauf gestellt werden. “Wir sind der führende externe Dienstleister für kommunale Gesellschaften. Bei ihnen verkaufen wir aber immer nur an Mieter, deren Angehörige und Selbstnutzer. Gelingt dies nicht, halten die kommunalen Gesellschaften die Wohnungen weiter in ihrem Bestand.” 2008 will Kelber etwa 2 000 Einheiten an Dritte verkaufen, 2009 sollen es 3 000 sein. Bei Einfamilien- und Doppelhäusern lauten die Ziele 400 Einheiten (2008) bzw. 600 Einheiten (2009). Dabei handelt es sich bei Grunstück und Immobilie um jeweils eine Einheit. Die Kapitalanleger werden bei Alt & Kelber intensiv betreut. “Wir liefern jedem Interessenten eine Historie der ins Auge gefassten Wohnung, die auch das bisherige Zahlungsverhalten des Mieters enthält. Wohnungen mit Problemmietern bieten wir Anlegern erst gar nicht an.” 4,5 Prozent RenditeEine typische Drei-Zimmer-Wohnung mit 65 bis 75 Quadratmetern kostet bei Alt & Kelber 1 200 bis 1 500 Euro pro Quadratmeter. “Mehr als 5 % Rendite sind auch in 1-a-Lagen schwer zu bekommen. Realistisch sind 4,5 %”, sagte Kelber. Die Finanzierung durch Banken läuft nach Beobachtung von Kelber auch im Moment friktionslos. “Für den Kauf einer Wohnung durch eine Person – das ist bei uns der Regelfall – einen Kredit zu bekommen, ist kein Problem.” Die monatliche Mehrbelastung eines typischen Investors liege bei 80 bis 150 Euro. “Wir nennen potenziellen Anlegern für jedes Objekt drei bis vier Banken, die zur Finanzierung grundsätzlich bereit sind. Für diese Vermittlung nehmen wir keine Provision. Kommt das Geschäft zustande, übernimmt der Verkäufer die Ankaufsprovision”, sagte Kelber.