Von Annette Becker, Düsseldorf Der britische Investor Dawnay, Day Group war bis August 2005 in Deutschland ein unbeschriebenes Blatt. Seinerzeit kaufte Dawnay, Day gemeinsam mit Hilco UK ein Paket aus 74 kleineren Warenhäusern, die der KarstadtQuelle-Konzern veräußerte. Doch bereits davor sind die Briten – Dawnay, Day gehört den beiden Managern Guy Naggar und Peter Klimt – auf dem hiesigen Markt in Erscheinung getreten – vornehmlich als Immobilieninvestoren. Dass sie es in erster Linie auf Einzelhandelsimmobilien abgesehen haben, beruht nach Angaben von Chairman Naggar auf mehreren Gründen: Zum einen schätze Dawnay, Day die Aussichten für die deutsche Wirtschaft als sehr günstig ein. Der konjunkturelle Aufschwung biete für die nächsten fünf bis sieben Jahren erhebliches Wachstumspotenzial, das sich letztlich auch in steigenden Konsumausgaben niederschlagen sollte. Hinzu komme, dass es hierzulande extrem schwierig sei, Baugenehmigungen für neue Einzelhandelsflächen zu bekommen, und auch die Baukosten erheblich über dem Niveau in anderen Ländern lägen. Gemessen daran seien deutsche Einzelhandelsimmobilien relativ günstig – gerade im Vergleich zu Großbritannien, sagt Naggar. Nicht zuletzt aus diesem Grund hat Dawnay, Day im Dezember 2005 einen börsennotierten Immobilienfonds (Dawnay, Day Treveria) aufgelegt, der in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Treveria habe bislang 2,3 Mrd. Euro angelegt, avisiert wird ein Volumen von 4 Mrd. Euro. “Ich bin zuversichtlich, dass uns das gelingt”, sagte Naggar im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Der Treveria-Fonds ist in London am Alternative Investment Market (AIM) gelistet und besitzt bislang 370 Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Entscheidend aus Sicht des Investors Dawnay, Day sind die Lage einer Immobilie sowie deren Wert. Erwartet werden jährliche Anfangsrenditen von mindestens 6,25 %. Wenngleich es keine regionalen Schwerpunkte gebe, liege das Gros der Immobilien – Naggar nennt einen Anteil von 95 % – in Westdeutschland und Berlin. Erst kürzlich erwarb Treveria aus dem Immobilienportfolio der Metro 36 Kaufhalle-Immobilien. 8 Prozent Dividendenrendite Zu den Aktionären des Treveria-Fonds zählen nach den Angaben namhafte institutionelle Investoren wie beispielsweise Blackrock/Merrill Lynch. Die Erwartungshaltung der Investoren beim Börsengang war eine Dividendenrendite von 8 % auf den Ausgabepreis. Diese hält Naggar für angemessen, zumal die Aktie seit ihrem Listing gut 40 % an Wert gewonnen habe. Finanziert werden die Immobilienkäufe mit einem Mix aus Fremd- und Eigenkapital, wobei sich der Anteil der Bankenfinanzierung in aller Regel auf 70 bis 80 % beläuft, wie Naggar ausführt. Das Zinsumfeld ist zwar leicht gestiegen, doch ergebe sich daraus kein ernsthaftes Problem, da dies eher die kurzfristigen Zinsen betreffe. Entscheidend seien aber die mittelfristige Zinsen, die für die Finanzierung von Treveria genutzt würden.Die Beteiligung an den einstigen Karstadt-Warenhäusern (heute: Hertie) – Dawnay Day ist mit 87 % und Hilco mit 13 % beteiligt – ist dagegen nach Angaben von Naggar völlig unabhängig vom Geschäft des Treveria-Fonds. Es handele sich dabei um eine Art Private-Equity-Investment, das Dawnay, Day selbst getätigt habe. Im Unterschied zu anderen Private-Equity-Investoren betreibt Dawnay, Day aber keinen Private-Equity-Fonds. “Wir haben unser eigenes Geld investiert und sind niemandem außer unserem Partner Hilco zu Rechenschaft verpflichtet”, verdeutlicht Naggar. Daher stelle sich die Frage nach dem Ausstiegsszenario auch gar nicht. “Hertie ist für uns ein Start-up-Unternehmen, das wir auf eine feste Grundlage gestellt haben und das jetzt wachsen kann”, erläutert der Manager. Zwar halte auch Hertie Ausschau nach neuen Standorten, doch völlig losgelöst von den Investments, die Treveria tätige. Als größte Schwierigkeit im hiesigen Markt sieht Naggar das zu geringe Angebot von Einzelhandelsimmobilien. Daher beschäftige Dawnay, Day heute schon mehr als 70 Personen in Düsseldorf, die nach neuen Investitionsmöglichkeiten Ausschau hielten und das existierende Portfolio managten.Ganz anders sieht es dagegen bei deutschen Wohnimmobilien aus. Nachdem in den vergangenen Jahren riesige Portfolios aus Industrie- oder Staatsbesitz an angelsächsische Investoren verkauft wurden, sind diese Portfolios mittlerweile schon wieder auf dem Markt. Erst kürzlich trennte sich zum Beispiel Blackstone teilweise von den Ende 2004 erstandenen Immobilien aus dem Besitz der WCM. Wohnimmobilien sind jedoch nicht das Geschäft von Dawnay, Day. Neben den Investments in Einzelhandelsimmobilien wollen sich die Briten künftig in Deutschland verstärkt den Bereichen Business Parks und Büroimmobilien widmen. Zusammen mit dem Partner Sirius verfügt Dawnay, Day bereits über ein Business-Park-Portfolio von über 200 Mill. Euro. Dieses soll auf 1 Mrd. Euro wachsen. Joint Venture mit Brookfield Engagements in Büroimmobilien würden in einem Joint Venture mit der kanadischen Brookfield getätigt, erläutert Naggar. Die erste Investition in Deutschland war der Erwerb der Düsseldorfer Büroimmobilie von Cap Gemini. Doch es sollen mehr werden, verspricht Naggar. Das Joint Venture mit Brookfield könne ebenfalls bis zu 1 Mrd. Euro investieren. Wenngleich der deutsche Immobilienmarkt nach Einschätzung Naggars der interessanteste auf dem westeuropäischen Festland ist, sei das Geschäft mit deutschen Büroimmobilien noch immer schwierig. Zum einen seien die Leerstandsquoten hierzulande noch immer enorm hoch, zum anderen seien die erzielbaren Mieten im internationalen Vergleich relativ niedrig. Eine ungünstige Konstellation, denn bei Büroimmobilien fordert Dawnay, Day eine Anfangsrendite von mindestens 6 %, wie Naggar verdeutlicht. Da sich die Situation aber mit Blick auf die konjunkturelle Entwicklung entspannen dürfte, sei gerade jetzt der richtige Einstiegszeitpunkt gekommen.