Von Thomas List, Frankfurt Ein Gewinn von 50 % auf das ursprünglich eingesetzte Kapital, entsprechend einer durchschnittlichen Rendite nach US-Steuern von 14,3 % – die Argumente der DB Real Estate für den Verkauf der Fondsobjekte, zweier erstklassiger Bürohochhäuser im zentralen Geschäftsbezirk von Boston, und die anschließende Auflösung des geschlossenen Immobilienfonds Boston Premium Invest klangen in den Unterlagen für die Gesellschafterversammlung im Juni 2007 sehr verlockend. Dies galt umso mehr, als die rund 4 200 Anleger in den vergangenen Jahren bei den Ausschüttungen auf Magerkost gesetzt wurden. Statt der prognostizierten 7,5 % und mehr pro Jahr gab es seit der zweiten Ausschüttung 2004 nur 5 %. Begründet wurde dies auf einer Gesellschafterversammlung 2004 mit einer unerwartet schwachen Erholung der US-Konjunktur im Jahr 2003 (vgl. BZ vom 22.7.2004). Dadurch seien Beschäftigte weiter abgebaut worden und die Leerstände gestiegen. Folglich kam es in Boston zu Mietpreisrückgängen von bis zu 35 %, so die DB Real Estate 2004. Komplett gewandeltes BildInzwischen hat sich das Bild aber komplett gewandelt. Auf dem US-Immobilienmarkt werden sehr viele Objekte gehandelt, sagte Fondsmanagerin Suntje Graupner im Juni 2007 vor rund 70 Gesellschaftern des Boston Premium Invest. In der Neuengland-Metropole sei es durch die große Nachfrage zu einem Anstieg der Preise gekommen. Stimulierend wirke auch der Kauf von einem Fünftel der erstklassigen Büroflächen im Bostoner Geschäftsviertel durch die Private-Equity-Gesellschaft Blackstone, sagte der Geschäftsführer der Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate Hermann Wüstefeld. Die zurückhaltenden Vermietungsaktivitäten von Blackstone dürften zu steigenden Mieten führen – vermutlich aber nur kurzfristig. “Verkauft Blackstone ihre Immobilien in Boston, ist die Luft raus”, warnte Wüstefeld. Graupner unterstrich, dass viele Marktteilnehmer kurz- bis mittelfristig den Wendepunkt am Bostoner Immobilienmarkt erreicht sähen.Die beiden Fondsobjekte, an denen die Fondsgesellschafter indirekt mit 49 % beteiligt sind (die anderen 51 % hält das große US-Büroimmobilienunternehmen Brookfield), haben Gutachter im Februar 2007 auf 1,08 Mrd. Dollar geschätzt – bei einem Einkaufspreis von 685 Mill. Euro. Mindestens 280 Mill. EuroNach Abzug der Fondsverbindlichkeiten, der Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückzahlung des im Vorjahr aufgenommenen Darlehens und eines Abschlags für die schlechtere Vermarktbarkeit einer Minderheitsbeteiligung ergibt sich ein anteiliger Wert für die Fondsgesellschaft von rund 280 Mill. Euro. Dieser Betrag ist der Mindestverkaufserlös für die beiden Objekte, hieß es in der Beschlussvorlage für die Gesellschafter. Wüstefeld wies aber darauf hin, dass die in den Wertgutachten genannten Zahlen erfahrungsgemäß nicht den tatsächlichen Preisen entsprechen. “In der Vergangenheit haben wir in den Bieterverfahren die Objekte teilweise deutlich über ihren Verkehrswerten verkaufen können.”Sollten die Gesellschafter dem Verkaufsplan zustimmen, beginne der Verkaufsprozess umgehend. Dabei hat der Partner Brookfield ein Vorkaufsrecht. Bereits im September solle der Vertrag unterzeichnet und im Dezember 2007 der Kaufpreis gezahlt, die Gesellschaft liquidiert und der Liquidationserlös an die Gesellschafter ausgezahlt werden. Erlös noch 2007 aufs Konto”Unser Ziel ist es, dass die Anleger noch in diesem Jahr den Verkaufserlös erhalten. Davon unabhängig werden Ende Juni 2007 die jährlich 5 % des Nominalkapitals und zusätzlich die freie Liquidität aus dem Vorjahreskredit von 33 % des Nominalkapitals ausgeschüttet”, kündigte Graupner an. Diese Ausschüttung gebe es auch dann, wenn die Objekte nicht verkauft würden. Dann sei in den Folgejahren mit 5 % jährlicher Ausschüttung zu rechnen. 2008 würden im Objekt 53 State Street rund ein Viertel der bestehenden Mietverträge und in 75 State Street 13,5 % auslaufen. “Die Kosten für die Anschluss- bzw. Neuvermietung sind schwer abzuschätzen. Leere Flächen sind aber eine Chance auf eine höhere Miete”, sagte Graupner. In der anschließenden Diskussion verteilten sich die Wortmeldungen zwischen Verkaufsbefürwortern und -gegnern relativ gleichmäßig. Für die einen sind es erstklassige Objekte, die man nicht verkaufen solle. Außerdem stelle sich die Frage: “Was mache ich mit den Dollars?” Denn seit Auflegung des Fonds im Jahr 2002 hat der Dollar gegenüber dem Euro mehr als ein Drittel seines Wertes verloren. Die Aussage von Graupner, durch den Gewinn aus dem Fonds könnten diese Verluste ausgeglichen werden, vermochte da denn doch nicht zu trösten. Im Dollar bleibenSchon hilfreicher war der Vorschlag eines anderen Investors, im Dollar zu bleiben. Es gebe in der US-Währung im Moment genügend Anlagen, die besser als 5 % (die jährliche Ausschüttung des Boston Premium Invest) rentierten. Die Befürworter wollten ganz pragmatisch lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach. Die Deutsche Bank habe sich von Anfang an mit ihren Prognosen heftig in die Nesseln gesetzt, hieß es. Es sei besser, jetzt mit gutem Gewinn auszusteigen, als auf bessere Zeiten zu hoffen. Kritisiert wurde von den anwesenden Anlegern, dass keine aktualisierte Prognoserechnung für die Fortführung des Fonds vorgelegt wurde. Als das Ergebnis der Abstimmung bekannt wurde, war allerdings erkennbar, warum. Bei 97,7 % Ja-Stimmen für den Verkauf (bei einer Beteiligung von 82,4 % des Beteiligungskapitals) musste der DB Real Estate schon vor der Versammlung klar gewesen sein, dass es dazu kommen würde. Denn selbst wenn alle Anwesenden gegen den Verkauf gestimmt hätten, wäre keine Mehrheit gegen die schon vorher schriftlich abgegebenen Stimmen zustande gekommen. Die Anleger im Saal wurden darüber allerdings vor der Abstimmung auch auf Nachfrage im Unklaren gelassen.