Die Nachfrage nach Wohnungen wird trotz sinkender Bevölkerungszahlen in Deutschland steigen. Grund hierfür ist die steigende Zahl der Haushalte und der gesellschaftliche Trend zu mehr Wohnfläche pro Person. Während nach einer Studie der Nord/LB die Bevölkerung bis 2025 um bis zu 5 % auf etwa 78 Mill. Personen schrumpft, wird die Zahl der Haushalte im gleichen Zeitraum deutschlandweit um 2,6 % wachsen. In den Stadtstaaten werden sogar 4,6 % mehr Haushalte erwartet. Teilweise noch stärker wird die Nachfrage in den Speckgürteln großer Städte wachsen – im Umland von München wird die Zahl der Haushalte um rund 20 %, im Umland von Berlin in Teilbereichen um bis zu 30 % steigen. Vor diesem Hintergrund bieten Investitionen in diese Gebiete neue Chancen für institutionelle Investoren. Knappes AngebotNoch trifft die wachsende Nachfrage nach Wohnraum in den Speckgürteln auf ein knappes Angebot. Die Baugenehmigungen und die Bautätigkeit gehen deutschlandweit seit Jahren drastisch zurück. Nach Angaben des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg zum Beispiel werden auch im Berliner Umland immer weniger Wohngebäude genehmigt. Im Jahr 2007 lagen die Genehmigungen im Speckgürtel um fast 50 % unter den Zahlen von 2003. Folglich ist auch die Bautätigkeit rückgängig. Vor dem Hintergrund der erwarteten Nachfrage liebäugeln institutionelle Investoren zunehmend mit Eigenheimen in den Wachstumsregionen. Interessant sind z. B. große zusammenhängende Baugebiete mit neu errichteten Doppelhaushälften oder Reihenhäusern, auf die das Prinzip der klassischen Mieterprivatisierung angewendet wird. Zu den Anbietern, die Eigenheimgebiete planen und realisieren und die Häuser zunächst vermieten, zählen Design Bau und Partnerunternehmen Alt & Kelber. Später kann der Mieter sein Eigenheim kaufen oder weiterhin zur Miete darin leben. Für den institutionellen Investor resultiert hieraus ein doppelter Kapitalfluss – laufende Erträge aus der Vermietung einerseits und zusätzliche Erträge aus dem Einzelverkauf andererseits. Kaum Häuser zur MieteFür das Modell spricht außerdem, dass in Deutschland gegenwärtig nur etwa 10 % aller bestehenden Eigenheime zur Miete angeboten werden. Interessenten können aufgrund des knappen Kaufangebots kaum auf Einfamilienhäuser zur Miete ausweichen. Für den institutionellen Investor erhöht dies die Sicherheit eines stetigen Kapitalflusses aufgrund einer schnellen und dauerhaften Vermietung. Darüber hinaus bieten Eigenheime in Wachstumsregionen ein großes Wertsteigerungspotenzial, da Grundstücke in attraktiven Lagen in der Regel stärker an Wert gewinnen als Gebäude. Der größere Grundstücksanteil bei kleinteiliger Bebauung im Vergleich zum Geschosswohnungsbau wirkt sich hier positiv auf die Wertentwicklung des Investments aus. Internationales InteresseNicht nur nationale, sondern auch internationale institutionelle Investoren haben bereits solche Areale mit Eigenheimen in den Speckgürteln der Großstädte erworben. Dies zeigt, dass im Ausland weiterhin Potenzial auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt gesehen wird. Nur die Prämissen haben sich geändert – ein längerfristiges Engagement ist an die Stelle der schnellen Privatisierung oder des Weiterverkaufs der Bestände getreten. Von einem stark ausgeprägten Trend zu Eigenheimen in den Speckgürteln großer Städte zu sprechen wäre aufgrund des noch geringen Angebots verfrüht. Offensichtlich steht jedoch der Wohnimmobilienmarkt vor einem grundsätzlichen Wandel, von dem die Speckgürtel großer Städte wie Berlin, Leipzig, München, Stuttgart oder Hamburg besonders profitieren werden.