Von Ulrich Stephan *) Erst in der langfristigen Betrachtung wird deutlich, wie günstig derzeit die Bedingungen für den Bau oder den Erwerb eines Eigenheimes sind. Trotz Mehrwertsteuererhöhung und Wegfall der Eigenheimzulage ist es heutzutage wesentlich günstiger, sich den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen, als noch vor zehn Jahren. Ein Grund dafür: Das Zinsniveau liegt nach wie vor weit unter seinem langjährigen Mittel. Ein Traum wird wahrEine Familie plant, sich den Traum von einem Eigenheim zu erfüllen. Das gemeinsame Jahreseinkommen beläuft sich auf 100 000 Euro brutto. Ihre Wunschimmobilie kostet 300 000 Euro. Rund 100 000 Euro hat die Familie schon erspart, weitere 20 000 liegen als “eiserne Reserve” fest. Das Ehepaar gibt an, sehr sicherheitsbewusst zu sein; eine spätere Vermietung der Immobilie ist nicht geplant. Der Finanzberater informiert das Ehepaar über mögliche Darlehensvarianten. Aufgrund der Eigennutzung der Immobilie wirken sich Schuldzinsen steuerlich nicht positiv aus, und der Berater rät folgerichtig von einer endfälligen Finanzierung ab. Im nächsten Schritt überprüft der Berater, welche Optionen dem Ehepaar im Bereich Annuitätendarlehen zur Verfügung stehen. Bei einem Annuitätendarlehen fasst das Kreditinstitut Zins- und Tilgungszahlungen zur so genannten Annuität zusammen. Diese Annuität bleibt über den Zeitraum der Zinsfestschreibung gleich. Da mit jedem Monat die Schuld etwas geringer wird, verringert sich auch der Anteil des Zinsanteils innerhalb der Annuität gegenüber dem Tilgungsanteil. Bei der klassischen Variante Zins plus 1 % Tilgungsanteil (zuzüglich ersparter Zinsen) ergibt sich beim derzeitigen Zinsniveau eine Darlehenslaufzeit von über 30 Jahren.Der Berater stellt dem aber eine weitere Variante gegenüber: das Bausparkonstantmodell. Hier spart der Kunde einen Bausparvertrag bis zur Zuteilungsreife an. Dieser löst die bis dato ausgereichte Finanzierung ab und tritt in die Tilgungsphase ein, so dass die Kombination aus Vorfinanzierung und Bauspardarlehen vergleichbare Laufzeiten wie das klassische Annuitätendarlehen zulässt. Das besondere an dieser Variante: Die Komponenten sind so aufeinander abgestimmt, dass die Raten über die gesamte Laufzeit gleichmäßig hoch sind. VergleichsrechnungDas Ehepaar lässt sich eine Vergleichsrechnung beider Varianten aufmachen. Beim Bausparkonstantmodell bezieht der Berater sowohl die Vorfinanzierungsphase als auch die Anspar- und Tilgungsphase für das Bauspardarlehen simultan in die Berechnung ein, um die gleichbleibende konstante Rate zu ermitteln. Im gewählten Modell beläuft sich die Vorfinanzierung auf 200 000 Euro, die Bausparsumme beträgt 154 000 Euro. Die Konditionen für die Vorfinanzierung betragen 4,75 % nominal (4,87 % effektiv), in der Ansparphase des Bausparvertrages zahlt der Anbieter 1,4 % Guthabenverzinsung. Der Anbieter teilt den Bausparvertrag nach voraussichtlich 14 Jahren und 6 Monaten zu, der Darlehenszins beläuft sich danach auf 3,9 % (effektiv 4,07). Die Gesamtlaufzeit beträgt 327 Monate, also rund 28 Jahre. Unter diesen aktuellen Bedingungen kann das Ehepaar über diesen Zeitraum mit einer monatlichen gleichbleibenden Belastung von 1 131,67 Euro kalkulieren. Nachteil AnnuitätendarlehenDas Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Zinsfestschreibung und 4,7 % (4,8 % effektiv) Verzinsung kommt auf eine monatliche Rate von 1 086 Euro. Hierbei unterstellt der Berater eine Tilgungsrate von 1,8 %, um bei der Laufzeit eine Vergleichbarkeit zu erreichen. Auf die ersten 15 Jahre der für beide Varianten geschätzten Gesamtlaufzeit von 28 Jahren hat das Annuitätendarlehen also mit 46 Euro monatlich die Nase etwas vorne. Doch wie geht es dann weiter? Beim Bausparkonstantmodell wissen die beiden Kunden, dass die Raten mit gerundet 1 132 Euro weitere 13 Jahre konstant bleiben. Beim Annuitätendarlehen hängt dies von den Annahmen über das dann geltende Zinsniveau ab.Langfristig gesehen haben die Zinsen für Immobiliendarlehen mit rund zehnjähriger bis fünfzehnjähriger Zinsfestschreibung um die 7 bis 8 % geschwankt. Eine kurze Rechnung zeigt, dass aus der Annahme einer gegebenen Restlaufzeit von knapp 13 Jahren und einer Anschlussfinanzierung mit 7 % Zins eine monatliche Rate von 1 230 Euro resultiert, der monatliche Vorteil von 46 Euro also in einen Nachteil von 98 Euro umschlägt (siehe Tabelle). Dieser Nachteil ist umso größer, je höher in 15 Jahren tatsächlich das Zinsniveau ist. Müsste das Ehepaar in 15 Jahren eine Verzinsung von 8 % hinnehmen, müsste es gegenüber dem Bausparkonstantmodell einen Nachteil von insgesamt 16 000 Euro nach 28 Jahren verbuchen. Zinsprognose gibt AusschlagDer Berater rät den sehr sicherheitsbewussten Kunden zum Bausparkonstantmodell. Bei dem derzeit niedrigen Zinsniveau ist die Gefahr höherer Anschlusszinsen wesentlich größer als die Wahrscheinlichkeit auf ein gleich hohes oder sogar niedrigeres Zinsniveau zu treffen. Zudem haben die Kunden weitere Vorteile: Sie können bereits in der Vorfinanzierungszeit bestimmte Sondertilgungen leisten; nach Zuteilung des Darlehens sogar in beliebiger Höhe. Ein weiteres Plus ist, dass in die monatliche Rate auch vermögenswirksame Leistungen einfließen können. *) Dr. Ulrich Stephan ist Leiter Vermögensmanagement beim Finanzdienstleister MLP.