Swiss Prime Site mit starkem Ergebnis im ersten Halbjahr 2025 - Fokus auf zwei Säulen zahlt sich au

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Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebni

Swiss Prime Site mit starkem Ergebnis im ersten Halbjahr 2025 -

Fokus auf zwei Säulen zahlt sich au

21.08.2025 / 07:00 CET/CEST

Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber

verantwortlich.

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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 21. August 2025

* Anstieg des zahlungswirksamen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um

3.4% auf CHF 2.10

* Wachstum des gesamten gemanagten Immobilienvermögens auf CHF

27.0 Mrd., davon CHF 13.3 Mrd. im eigenen Portfolio [CHF 13.1

Mrd. Ende 2024] und CHF 13.7 Mrd. im Asset Management [CHF

13.3 Mrd. Ende 2024]

* Gesamterlös unter Ausklammerung von Jelmoli um 1.7% auf CHF

263.7 Mio. gestiegen

* Mieterträge um 2.2% gestiegen auf EPRA like-for-like Basis,

absolut aufgrund diverser Bauprojekte und Verkäufe temporär

leicht um 2.8% auf CHF 225.5 Mio. gesunken

* Erlöse aus Asset Management stark um 41% auf CHF 38.0 Mio.

gestiegen mit zahlreichen Emissionen und Transaktionen sowie

vollperiodischer Konsolidierung von Fundamenta

* Kapitalerhöhung von CHF 300 Mio. für profitables Wachstum,

erste Akquisitionen erfolgt; parallel dazu Emissionen im Asset

Management im Umfang von CHF 540 Mio.

* Konservative Finanzierungsstruktur mit LTV von 38.4%, auf

Niveau des Jahresende

* Ausblick optimistisch - Bestätigung der Guidance für da

Geschäftsjahr 2025

Swiss Prime Site hat im ersten Semester 2025 die gesteckten Ziele

erreicht und die Grundlage für weiteres nachhaltiges und rentable

Wachstum gelegt. René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site,

kommentiert: «Mit der Schliessung des Jelmoli-Hauses Ende Februar

haben wir ein neues Kapitel aufgeschlagen. Mit dem nun vollständig

auf Immobilien fokussierten Geschäftsmodell wollen wir vermehrt

sich bietende Wachstumschancen wahrnehmen, auch in unserem

Stammgeschäft den direkt gehaltenen Immobilien in den grossen

Städten und Ballungszentren. Wir können dank unserer breiten

Expertise und Verankerung im Markt attraktive Immobilien an besten

Lagen erwerben, welche positiv zum FFO (Funds from Operations)

respektive der Dividende pro Aktie beitragen. Dies zeigt sich im

Halbjahr mit der deutlichen Steigerung des FFO um 3.4% auf CHF

2.10 - trotz der durch die Kapitalerhöhung gestiegenen Anzahl

Aktien.»

Stabile Mieterträge trotz zahlreichen Bauprojekten

Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften erhöhte sich im

ersten Halbjahr 2025 auf einer vergleichbaren Basis (EPRA

Like-for-Like) um 2.2%. Davon sind rund 1.4%-Punkte auf real

höhere Mieterträge zurückzuführen (d.h. exklusive Indexierung und

Leerstandreduktion), was das hohe Mietzinspotenzial im Portfolio

verdeutlicht. Absolut reduzierte sich der Mietertrag im ersten

Halbjahr temporär leicht um 2.8% auf CHF 225.5 Mio. [232.0 im

Vorjahr]. Die Reduktion stammt ausschliesslich aus neu begonnen

Bauprojekten - insbesondere Jelmoli, Fraumünsterpost sowie

Talacker - sowie aus Verkäufen im zweiten Halbjahr 2024, welche

2025 ertragsreduzierend wirken. Insgesamt reduzierte sich der

Mietertrag daraus um rund CHF 17 Mio., davon rund CHF 9 Mio.

temporär aus Umbauprojekten sowie CHF 8 Mio. fix aus den

Verkäufen. Swiss Prime Site hat diese Rückgänge mit dem starken

inneren Wachstum sowie den drei neu ins Portfolio aufgenommenen

Entwicklungen fast vollständig kompensiert. Die Leerstandsquote

lag per Stichtag bei 4.0% und damit 0.2% über dem Jahresende [per

year-end 3.8%], wird aber per Ende Jahr wieder unter 3.8%

erwartet. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT)

belief sich per Juni 2025 stabil auf komfortable 4.9 Jahre [4.8

Jahre in der Vorjahresperiode].

Immobilienportfolio mit deutlicher Aufwertung durch höhere

Netto-Erträge

Das Immobilienportfolio von Swiss Prime Site hatte Mitte 2025

einen Wert von CHF 13.3 Mrd. auf Fair-Value-Basis [13.1 Ende

2024]. Zum Halbjahr lagen die Neubewertungen im Portfolio um CHF

102.0 Mio. bzw. 0.8% im Plu

[+30.4 in H1 2024]

. Der durch den

unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner angewandte

Diskontsatz reduzierte sich dabei leicht. Das positive

Bewertungsresultat ist entsprechend zu über 60% auf höhere

Neuabschlüsse und weitere Vermietungseffekte zurückzuführen. Mit

den Mitteln aus der Kapitalerhöhung wird Swiss Prime Site die

Portfolioqualität weiter steigern.

Nach den umfangreichen Verkäufen des Vorjahres hat Swiss Prime

Site die Strategie, Entwicklungsprojekte durch Verkäufe von nicht

ins Portfolio passenden Liegenschaften zu finanzieren (sogenannte

Capital Recycling resp. Upcycling), auf kleinerer Flamme

fortgeführt und sechs Liegenschaften für insgesamt CHF 70 Mio.

verkauft. Dies mit einem Gewinn von 4.1% über dem letzten

ermittelten Schätzwert. Drei der sechs Verkäufe werden nach dem

Bilanzstichtag vollzogen.

Asset Management: Gewinnsprung durch Neuemissionen und Synergien

Das Asset Management ist im ersten Halbjahr wiederum stark

gewachsen. Insgesamt wurden für die verschiedenen Gefässe CHF 540

Mio. an Neuzeichnungen eingeworben. Ein Teil der Neugelder konnte

bereits im ersten Halbjahr investiert werden. Die verwalteten

Vermögen (AuM) sind damit auf insgesamt CHF 13.7 Mrd. [CHF 13.3

Mrd. zum Jahresende] gestiegen. Zudem wirkte sich die Übernahme

des spezialisierten Asset Managers Fundamenta positiv aus.

Insgesamt resultierte ein Umsatzsprung von rund 41% auf CHF 38

Mio. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge blieb trotz der

zahlreichen Transaktionen mit 72%

[80% im Vorjahreszeitraum]

hoch.

Das EBITDA stieg dank Skaleneffekten aufgrund der Vollintegration

von Fundamenta mit realisierten Synergien von rund CHF 4 Mio. im

ersten Halbjahr 2025 um 64% auf CHF 23.9 Mio.

[CHF 14.6 Mio.]

, wa

sich in einer deutlichen Steigerung der EBITDA-Marge auf 63%

[54%]

spiegelt.

Operativer Gewinn stabil, FFO I pro Aktie nimmt weiter zu

Der konsolidierte Betriebsgewinn (EBITDA) vor Neubewertungen und

Verkäufen blieb trotz des Wegfalls der Mieteinnahmen im Zuge de

Baubeginns für den Umbau des Gebäudes Jelmoli sowie weiteren neu

gestarteten Umbauprojekten mit CHF 199.5 Mio. [CHF 201.3 Mio. im

Vorjahr] nahezu konstant. Der direkte Immobilienaufwand reduzierte

sich aufgrund des optimierten Portfolios und stringentem

Kostenmanagement deutlich um 8%.

Die totalen Zinsaufwände gingen zum ersten Mal seit der Zinswende

von 2022 zurück. Sie lagen für das erste Halbjahr 2025 bei CHF

27.5 Mio. und so fast 17% unter Vorjahr. Der durchschnittliche

Zinssatz lag mit 0.98%

[Vorjahr 1.16%]

seit längerem wieder unter

der Schwelle von einem Prozent. Der Finanzaufwand beinhaltet neben

den Zinskosten nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen der

letzten ausstehenden Wandelanleihe i.H.v. CHF 65 Mio., eine

direkte Folge des signifikant höheren Aktienkurses zum Ende de

Halbjahres. Insgesamt resultierte damit ein Ergebnis vor

Neubewertungen und Verkäufen von CHF 156.3 Mio.

[CHF 151.7 Mio.]

.

Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From

Operations) erhöhte sich um 3.4% auf CHF 2.10

[CHF 2.03]

, eine

Kombination aus einem stabilen operativen Gewinnbeitrag bei

tieferen Finanzierungskosten und Steuern. Die Steigerung des FFO

pro Aktie konnte auch mit der höheren Anzahl Aktien aus der

Kapitalerhöhung vom Februar 2025 erreicht werden.

Kapitalerhöhung und stabile Finanzierungsstruktur

Diese Kapitalerhöhung in Höhe von CHF 300 Mio. war trotz eine

Emissionspreises mit Prämie von knapp 19% auf den inneren Wert

mehrfach überzeichnet. Die Erträge sollen bis Ende des ersten

Halbjahres 2026 in neue „Prime“ Immobilien investiert werden.

Erste Akquisitionen am prestigeträchtigen Place des Alpes, mitten

in Genf, sowie ein Ankauf in Lausanne-West nach dem Bilanzstichtag

wurden bereits umgesetzt. Die Kapitalerhöhung soll zum profitablen

Wachstum eingesetzt werden und damit für alle Aktionäre

wertsteigernd sein. Die Finanzierungsquote (Loan-to-Value, LTV)

lag mit 38.4% etwa auf dem Niveau per Ende letzten Jahres.

Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing lag zum Stichtag bei

CHF 5.4 Mrd.

[Vorjahr CHF 5.3 Mrd.]

. Es setzt sich wie bisher au

breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen.

Die Quote der unbesicherten Kredite erhöhte sich leicht auf 88.1%

[87.8% per Jahresende 2024]

, da auslaufende Hypotheken mit

Liquidität zurückgeführt und nicht refinanziert wurden. Die

ungenutzten, vertraglich zugesicherten Finanzierungslinien

betrugen zur Jahresmitte CHF 913 Mio. [CHF 1'054 Mio. zum

Jahresende], was zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr

hohe operative wie finanzielle Flexibilität garantiert.

Bestätigung des Ausblick

Für das Gesamtjahr 2025 geht das Management nach wie vor von einem

Rückgang der Leerstandsquote auf unter 3.8% aus. Im «Asset

Management» sollte sich die hohe Dynamik in der zweiten

Jahreshälfte fortsetzen. Das Ziel, bei den Assets under Management

zum Jahresende die Schwelle von CHF 14 Mrd. zu überschreiten,

scheint angesichts des attraktiven Immobilienmarktes mehr als nur

realistisch. Auf konsolidierter Ebene wird ein knapp stabiler

Mietertrag prognostiziert, d.h. ein Grossteil der temporär

wegfallenden Mieten (aus Jelmoli, weiteren Umbauten und Verkäufen)

sollte kompensiert werden können. Auch mit den zusätzlichen Aktien

aus der Kapitalerhöhung dürfte der FFO I pro Aktie am oberen Ende

der prognostizierten Spanne von CHF 4.10 und 4.15 realisiert

werden.

AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN

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Weblinks: Pressemitteilung | Präsentation

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Ende der Adhoc-Mitteilung

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