Von Helmut Kipp, Frankfurt

Der hoch verschuldete Immobilienkonzern Adler Group hat den Verkauf von 14 400 Wohn- und Gewerbeeinheiten an den Investor KKR unterzeichnet. Den Nettoerlös veranschlagt das Management auf 600 Mill. Euro. Damit kommt Adler beim Schuldenabbau weiter voran. Die im SDax vertretene Aktie reagierte am Donnerstag mit einem Kursanstieg von 5% im Handelsverlauf.

Mit dem Deal bringt Adler den zweiten großen Portfolioverkauf unter Dach und Fach. Anfang Januar wurde die Veräußerung von gut 15000 Wohnungen und 185 Gewerbeeinheiten an den Konkurrenten LEG abgeschlossen, was 800 Mill. Euro Nettoerlös brachte. Hinzu kommt die Trennung von der niederländischen Tochtergesellschaft Brack Capital Properties (BCP), die über 12000 Wohnungen verfügt. Adler hat 7% der BCP an LEG veräußert und sich in einer Call-Option verpflichtet, weitere 63% der Aktien in ein öffentliches Erwerbsangebot einzuliefern.

Den Nettozufluss aus den drei Pa­ketverkäufen veranschlagt Co-CEO­ Maximilian Rienecker auf 2,2 Mrd. Euro. Demgegenüber betrügen die Fälligkeiten der nächsten zwei Jahre 1,7 Mrd. Euro. Darunter befänden sich 600 Mill. Euro Bankkredite, die verlängert werden sollen. Damit lägen die „echten“ Fälligkeiten bei 1,1 Mrd. Euro. „Das bedeutet: Der Liquiditätszufluss bringt uns in eine sehr komfortable Situation. Wir können alle anstehenden Fälligkeiten bedienen und haben einen deutlichen Liquiditätsüberschuss“, sagt Rienecker im Gespräch mit der Börsen-Zeitung.

Alle drei Verkäufe brächten eine Prämie auf den Buchwert per 30. September 2021. Dies sei ein Beleg für den inneren Wert des Portfolios. „Damit haben wir Wert für die Aktionäre geschaffen“, betont der Manager. Zur Höhe der Prämie bei dem KKR-Deal macht Rienecker keine Angaben. Die Verkäufe zeigten, dass die Bewertungen keinesfalls überhöht seien, wie der britische Shortseller Fraser Perring in dem Report seiner Researchfirma Viceroy behauptet.

Der Verschuldungsgrad (Loan to Value) wird laut Rienecker im laufenden Jahr auf 45,5 bis 46% des Immobilienwerts sinken. Diese Schätzung berücksichtige sowohl den geplanten BCP-Verkauf als auch die anstehenden Investitionen etwa in Immobilienprojekte. Ende September 2021 lag der Verschuldungsgrad noch bei 57%.

Die KKR-Transaktion werde ratierlich in den nächsten Monaten abgeschlossen. Es handele sich um einen Asset-, keinen Share-Deal. Adler hält dann keine Anteile mehr an diesem Bestand. KKR übernimmt die Immobilien direkt, so dass Grunderwerbsteuer anfällt. Der Kaufpreis entspricht nach Angaben von Adler einer Bewertung von 1,05 Mrd. Euro. Die verkauften Immobilien befinden sich überwiegend in mittelgroßen Städten Ostdeutschlands. Der Vertrag entspreche den Bedingungen des im Oktober geschlossenen Term Sheets.

Zum Verkauf stünden jetzt noch einzelne Immobilienentwicklungsprojekte, hauptsächlich im gewerblichen Bereich, sagt Rienecker. Neben bereits abgeschlossenen Forward-Verkäufen stünden noch 700 Mill. Euro ausstehender Upfront-Sales in der Bilanz. Übrig blieben ein Bestandsportfolio im Wert von über 5,5 Mrd. Euro bzw. rund 30 000 Wohnungen und Projektentwicklungen für den Eigenbestand im Volumen von 1,5 Mrd. Euro bzw. 7000 Wohnungen in den Top-7-Städten Deutschlands. Zum Vergleich: Den Marktwert der Immobilien per 30. September hatte Adler Group mit 13 Mrd. Euro angegeben. Regionaler Schwerpunkt des Wohnungsbestands sei neben dem Großraum Berlin mit 20000 Einheiten Nordrhein-Westfalen, etwa Duisburg mit 5000 Wohnungen und Düsseldorf.

Medienberichte über stillstehende Baustellen und ausstehende Zahlungen an Handwerker bezeichnet Rienecker als übertrieben. Es sei normal, dass Rechnungen geprüft würden. „Wir werden die Projekte zu Ende bringen und die Rechnungen bezahlen entsprechend den Leistungen, die erbracht wurden.“ Die dafür notwendige Liquidität sei vorhanden. Einige Rechnungen beträfen bereits verkaufte Projekte. Diese müsse der Erwerber bezahlen, nicht die Adler-Gruppe. Auch personell habe sich das Unternehmen mit dem neuen Chief Development Officer Bernd Schade in diesem Bereich neu aufgestellt.

Die Ergebnisse der Sonderprüfung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG würden voraussichtlich im ersten Halbjahr veröffentlicht. Dann werde auch das Management noch einmal Stellung zu den Vorwürfen Perrings beziehen. Der KPMG-Bericht werde vor allem die Immobilienbewertungen und die Transaktionen der Vergangenheit durchleuchten und weitere Themen wie die Rolle des Investors Cevdet Caner behandeln. „Es ist wichtig, dass es eine umfangreiche und voll umfängliche Antwort mit dem Gewicht eines unabhängigen Sonderprüfers gibt“, sagt Rienecker.

Bei KKR übernimmt die Tochter Velero die Bewirtschaftung der akquirierten Immobilien. Das verwaltete Portfolio wachse auf mehr als 23 000 Wohneinheiten.