Der schwer angeschlagene Wohnimmobilienkonzern Adler Group hat in den ersten drei Monaten rote Zahlen geschrieben. Von Januar bis März fielen unter dem Strich 54,5 Mill. Euro Verlust an. Die Mieteinnahmen und das operative Ergebnis aus der Vermietung gingen infolge des Verkaufs von Beständen deutlich zurück, während die monatliche Durchschnittsmiete auf 7,58 Euro je Quadratmeter stieg. Das flächenbereinigte Mietwachstum gibt Adler im Zwischenbericht mit 2,0% an.

„Unser Kernportfolio bleibt robust“, kommentiert CEO Thierry Beaudemoulin die Lage. Dabei ist der Vermieter gerade erst der Pleite entkommen. Denn ohne die Zustimmung des Londoner High Court zur Restrukturierung von 3,2 Mrd. Euro Anleiheschulden einschließlich bis zu knapp 940 Mill. Euro frischem Fremdkapital wäre Adler nach eigenen Angaben insolvent gewesen.

Aus dem neuen Kreditrahmen hat Adler im ersten Rutsch 637 Mill. Euro abgerufen. Nur so war es möglich, den am 27. April fälligen 500-Mill.-Euro-Bond der deutschen Kerngesellschaft Adler Real Estate zurückzuzahlen. Die für die Restrukturierung fälligen Fees belaufen sich laut CFO Thomas Echelmeyer auf stattliche 35 Mill. Euro. Bondholder, die das neue Darlehen bereitstellen, halten nun 22,5% der Adler-Aktien.

Die Bewertung des Portfolios sei im Startquartal weitergehend unverändert geblieben, teilt Adler weiter mit. Denn es fanden gar keine Portfolio-Begutachtungen statt. Üblicherweise bewerten Wohnungskonzerne ihren Bestand im Sechs-Monats-Rhythmus, doch aufgrund der Preiswende legen manche Vermieter eine außerplanmäßige Bewertungsrunde ein. Ader Group verfügt noch über 26.100 Wohnungen, die in Berlin sowie im Raum Ruhrgebiet/Düsseldorf liegen. Der Wert des Vermietungsbestands wird mit 5,2 Mrd. Euro angegeben, der Wert des Gesamtportfolios einschließlich Projektentwicklungen mit 7,3 Mrd. Euro. Viele Neubauprojekte stehen aber seit längerem still, weil der Gruppe das Geld für den Weiterbau fehlt.

Die hohe Verschuldung zeigt sich im Loan-to-Value von 75,4% per Ende März. Im Vergleich zu Ende 2022 ist der Verschuldungsgrad in Relation zum Immobilienvermögen weiter leicht um einen knappen Prozentpunkt gestiegen. Den Cashbestand zum Quartalsende gibt Adler mit 235 Mill. Euro an. Die Ausgaben für Instandhaltung und Investitionen hat der Konzern weiter drastisch zurückgefahren. Im ersten Quartal wurden dafür nur noch 10 Mill. Euro ausgegeben nach 45,8 Mill. Euro im Vorjahreszeitraum.

Die Funds from Operations (FFO) aus der Vermietung sackten von 30 Mill. Euro in den ersten drei Monaten 2022 auf 16 Mill. Euro ab. Die Nettomieterträge sanken von 71 Mill. auf 53 Mill. Euro. Diese Einbußen gehen auf die Immobilienverkäufe im vergangenen Jahr zurück. Der Leerstand sei mit 1,5% auf sehr niedrigem Niveau verblieben.

Die Jahresprognose für die Nettomieteinnahmen bleibt bei 207 Mill. bis 219 Mill. Euro. Für den FFO gibt Adler keinen Ausblick. Dabei spielt eine Rolle, dass der Konzern weitere Immobilien verkaufen muss, um künftigen Verpflichtungen nachzukommen. Denn Mitte 2025 sind die aufgeschobenen Zins- und Tilgungszahlungen fällig. Adler hat angekündigt, den Bestand auf Berlin zu konzentrieren.

Die vor einem Jahr verschobene Abstimmung über die Entlastung des Verwaltungsrats für das Geschäftsjahr 2021 will Adler nun nachholen. Das Unternehmen schlägt den Aktionären vor, Entlastung zu erteilen. Begründung: Nach derzeitigem Stand der Ermittlungen sei keine Pflichtverletzung festgestellt worden, schreibt Adler in der Einladung zur Hauptversammlung am 21. Juni 2023. Mehrere Anwaltskanzleien hätten potenzielle Regressansprüche geprüft. Verwaltungsratschef Stefan Kirsten hatte vor einem Jahr im Interview der Börsen-Zeitung gesagt, dass keine Anhaltspunkte für strafrechtlich relevantes Verhalten gefunden worden seien, die Prüfung möglicher zivilrechtlicher Ansprüche durch die Kanzlei White & Case aber noch andauere.

Der britische Leerverkäufer Fraser Perring hatte Adler im Herbst 2021 Betrug, Täuschung und Falschbilanzierung vorgeworfen und damit die bis heute nachwirkenden Turbulenzen ausgelöst. Adler hatte die Vorwürfe zurückgewiesen. Eine Sonderprüfung von KPMG förderte diverse Mängel in der Unternehmensführung zutage, zentrale Vorwürfe konnten jedoch weder bestätigt noch widerlegt werden.

Die Entlastung für das Jahr 2022 will Adler Group verschieben, da kein geprüfter Jahresabschluss vorliegt. Die Suche nach einem neuen Prüfer dauert an. Für die deutsche Adler Real Estate ist inzwischen Rödl & Partner im Boot. Das Gericht müsse der Bestellung noch zustimmen, sagt CFO Echelmeyer in der Telefonkonferenz.