hek Frankfurt – Der Wohnimmobilienkonzern Adler Group, der vom britischen Leerverkäufer Fraser Perring attackiert wird, bestätigt seine Jahresprognose. Mieterträge und operativer Gewinn stiegen in den ersten neun Monaten infolge von Mieterhöhungen und der Einbeziehung der Tochter Adler Real Estate deutlich. Allerdings nahm auch die von Marktteilnehmern kritisch beäugte Verschuldung zu. Die Beleihungsquote (Loan to Value) lag Ende September bei 57% im Vergleich zu 54,7% drei Monate zuvor. In den Anleihebedingungen ist eine Obergrenze von 60% festgeschrieben.

Eine ausführliche Replik auf die vor acht Wochen publizierten Betrugsvorwürfe des Leerverkäufers Fraser Perring steht nach wie vor aus. Auf der Analysten- und Investorenkonferenz am Nachmittag waren keine Fragen zugelassen. Beides kam bei Investoren sehr schlecht an. Die im SDax vertretene Aktie stürzte am Dienstag weiter um 21,6% ab und beendete den Handel mit 8,635 Euro.

„Externe, unabhängige Wirtschaftsprüfer“ seien mit einer umfassenden Untersuchung beauftragt worden, schreiben die Co-CEOs Maximilian Rienecker und Thierry Beaudemoulin im Brief an die Aktionäre. Sie sollen vor allem die Transaktionen mit Dritten analysieren. Wie aus dem Zwischenbericht hervorgeht, obliegt die Überprüfung der auf forensische Buchhaltung spezialisierten Abteilung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG. Die Ergebnisse der Analyse würden veröffentlicht, sobald sie vorliegen. Fertig sein soll der Bericht Anfang 2022. Auf die Anschuldigungen von Perrings Researchfirma Viceroy hatte Adler bisher nur mit zwei kurzen Statements reagiert, in denen die Vorwürfe „aufs Schärfste“ zurückgewiesen wurden.

Den Anstieg des Verschuldungsgrads führt Adler auf die Rückabwicklung des Gerresheim-Projekts, die Dividendenzahlung und Ausgaben für Immobilienentwicklungsprojekte zurück. Das Management bestätigt die Aussage, dass der Loan to Value nach Abschluss des Verkaufs von zwei großen Wohnungspaketen unter 50% sinken wird. Adler veräußert 29 800 Einheiten im Gesamtvolumen von 2,4 Mrd. Euro. Das entspricht 42% des Bestands.

Bis Ende 2022 sind knapp 1,1 Mrd. Euro Schulden fällig. Sie sollen vor allem durch eingehende Forderungen und Einnahmen aus Immobilienverkäufen getilgt werden. Für Kredite über 267 Mill. Euro werde in fortgeschrittenem Stadium über eine Verlängerung verhandelt, teilt das Management mit. Den Cash-Bestand gibt Adler mit 396 Mill. Euro an. Die Liquidität reiche aus, den demnächst fälligen 170-Mill.-Euro-Bond zu tilgen.

Die Rückabwicklung des Gerresheim-Projekts brachte 127 Mill. Euro Bewertungsverlust mit sich. Diese Immobilienentwicklung hatte die Adler-Tochter Brack Capital an ein Unternehmen von Josef Schrattbauer verkauft, ein Schwager des umstrittenen österreichischen Investors Cevdet Caner. In dem Perring-Bericht wird Caner, der Strafanzeige gegen den Shortseller erstattet hat, als der eigentliche Kontrolleur der Adler-Gruppe bezeichnet.

Das Projekt im Glasmacherviertel in Düsseldorf-Gerresheim gehört zu den Angriffspunkten Perrings. Die Rückabwicklung begründet Adler damit, dass nun Miet- statt überwiegend Eigentumswohnungen gebaut werden sollen. Daher passe das Projekt „hervorragend“ in das eigene Build-to-Hold-Konzept. Hierbei werde es keine Zahlungsflüsse an beteiligte Parteien geben, versichern die Co-CEOs. Auch seien seit der Veräußerung keiner anderen Partei Gelder zugeflossen.

Den Wertzuwachs des Mietportfolios im bisherigen Jahresverlauf gibt Adler mit flächenbereinigt 8,7% an. Somit erreichten die Bewertungsgewinne nach neun Monaten 571 Mill. Euro. In der Vorjahreszeit waren es 189 Mill. Euro. Zum Jahresende würden der Immobiliendienstleister CBRE und der Immobilienberater NAI Apollo das gesamte Adler-Portfolio abermals bewerten.

Die in der Bilanz ausgewiesenen Forderungen und ausgewählten finanziellen Vermögenswerte will Adler zum Jahresende auf unter 300 Mill. Euro drücken. Zur Jahresmitte waren es noch mehr als 1 Mrd. Euro. Der Rückgang wird mit erwarteten Zahlungseingängen aus veräußerten Projektentwicklungen in Verbindung gebracht. Viceroy hat in ihrem Report bezweifelt, dass alle Forderungen eingetrieben werden können. Die CO-CEOs hingegen versichern, dass die wesentlichen Forderungen durch Zugriff auf werthaltige Vermögenswerte besichert seien.

Alle Verkäufe der letzten fünf Jahre, die sich auf 3,54 Mrd. Euro summieren, seien zu „marktüblichen Bedingungen“ erfolgt, heißt es im Aktionärsbrief. Bei keiner dieser Transaktionen sei der wirtschaftliche Eigentümer als nahestehende Partei eingestuft worden.

Der operative Gewinn aus der Vermietung (Funds from Operations, FFO) erreichte im Neunmonatszeitraum 101,9 (i.V. 74,7) Mill. Euro. Das flächenbereinigte Mietwachstum wird mit 3,9% angegeben. Den FFO im Gesamtjahr 2021 siedelt das Management weiter zwischen 135 Mill. und 140 Mill. Euro an.