Mit der beabsichtigten Übernahme der LEG Immobilien durch die Deutsche Wohnen könnte ein zweites Immobilienunternehmen in den Dax kommen. Fast die Hälfte aller Aktionäre ist in beiden Unternehmen engagiert.ge Berlin – Das Fusionsfieber am hiesigen Immobilienmarkt nähert sich dem Höhepunkt. Mit dem Zusammengehen des zweit- und drittgrößten Wohnungsvermieters hierzulande ist kaum noch eine Steigerung möglich, nachdem im Vorjahr die Deutsche Annington – die gestern unter dem Namen Vonovia erstmals im Dax notierte – mit dem Konkurrenten Gagfah fusioniert hatte. Sonntagabend kündigte die Deutsche Wohnen an, die ebenfalls im MDax gelistete LEG Immobilien übernehmen zu wollen. Damit könne der Expansionskurs beschleunigt werden, ist sich Wohnen-Chef Michael Zahn sicher, der zudem mit der Fusion mehr Spielraum für höhere Dividenden sieht. Das neue Unternehmen, das den Namen Deutsche Wohnen behalten will, hat zukünftig rund 250 000 Wohnungen mit einem Portfoliowert von etwa 17 Mrd. Euro – womit der Abstand zu Vonovia mit ihren 350 000 Wohnungen zwar kleiner wird, aber immer noch beträchtlich ist. Mit einer Marktkapitalisierung von 12 Mrd. bis 13 Mrd. Euro hätte der fusionierte Konzern durchaus Chancen, Vonovia (13,8 Mrd. Euro) in den Dax zu folgen.Die LEG-Aktionäre sollen für eine Aktie 3,3 neue Wohnen-Papiere erhalten. Das entspricht 79,37 Euro je LEG-Aktie – insgesamt 4,6 Mrd. Euro – oder einem Aufschlag von etwa 13 % zum Schlusskurs am Freitag. Verglichen mit dem volumengewichteten Durchschnittskurs der LEG in den vergangenen drei Monaten betrage die Prämie sogar 20 %, listen beide Unternehmen auf. Der LEG-Vorstand und -Aufsichtsrat empfiehlt die Transaktion. Voraussetzung für das Gelingen ist eine Mindestzahl von 50 % plus eine Aktie – wobei Zahn den Anteil derjenigen Investoren, die bei beiden Unternehmen engagiert sind, auf 45 % beziffert. Die Chancen für ein Gelingen des Deals stehen also gut – auch wenn die Wohnen-Aktie gestern fast 5 % verlor. Mit den Worten, “das Commitment ist beiderseitig außerordentlich hoch”, wischte LEG-Chef Thomas Hegel in einer gemeinsamen Telefonkonferenz Gerüchte über ein mögliches Gegenangebot von Vonovia zur Seite. Hegel soll künftig Vize-CEO bei Deutsche Wohnen werden. Zusätzlich soll Finanzchef Eckhard Schultz in den Wohnen-Vorstand einziehen. Am Ende sollen die Wohnen-Aktionäre 61 % und die der LEG 39 % am neuen Konzern halten. Rating im BlickAls Nächstes werden die Wohnen-Aktionäre zu einer außerordentlichen Hauptversammlung am 28. Oktober geladen, auf der sie die Sachkapitalerhöhung abnicken sollen. Für das freiwillige Umtauschangebot soll das Grundkapital von 336,4 Millionen Aktien um bis zu 213,1 auf bis zu 549,6 Millionen Scheine aufgestockt werden. Zudem rechnet Zahn fest damit, dass auch die Inhaber der Wandelschuldverschreibungen das Umtauschangebot annehmen. Dies wiederum ist die Voraussetzung, dass das fusionierte Unternehmen den angepeilten rekordniedrigen Verschuldungsgrad (LTV, Loan to Value) von 42 % auch erreichen kann. Ein geringer LTV ist wichtig um das gute “A3”-Rating von Moody’s zu sichern. Geplant ist, die Fusion bis zum Jahresende abzuschließen. Die neuen Wohnen-Aktionäre sind laut Übernahmeangebot rückwirkend ab Jahresbeginn dividendenberechtigt.Mit dem Zusammengehen wollen die Unternehmen ihr FFO I (Funds from Operations, die wichtigste operative Kennzahl in der Immobilienwirtschaft) um 35 Mill. Euro (vor Steuern) heben. Zusätzlich eröffne sich ein beachtliches Privatisierungspotenzial, so dass Zahn einen zusätzlichen jährlichen Ergebnisbeitrag von 55 Mill. erwartet. Dies entspräche einem FFO-Plus von rund 15 % je Wohnen-Aktie, wobei der Nettovermögenswert je Aktie nur leicht sinken dürfte. Dagegen stehen Fusionskosten von etwa 30 Mill. Euro.Zahn erhofft sich von dem Deal, mit dem die Deutsche Wohnen in die Spitzengruppe europäischer Immobilienwerte katapultieren würde, nicht nur eine größere Feuerkraft für Akquisitionen von gemeinsam 1 Mrd. Euro, sondern auch eine bessere Visibilität bei globalen Investoren. Der Wohnen-Aufsichtsrat ließ sich von UBS beraten, der Vorstand von der Deutschen Bank. Gemeinsam mit dieser agierte Victoria Partners als Joint Financial Advisor. Die LEG wurde von Hengeler Mueller beraten.