Wohnimmobilien sind das größte Segment am gewerblichen Investmentmarkt. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen dürfte in Zukunft eher noch zunehmen. Dafür sprechen die aufgrund steigender Mietnachfrage bei anhaltend knappem Angebot zu erwartenden steigenden Mieten und Kapitalwerte. Das zeigen der Wohnreport von Colliers und das neueste Immobilien Quarterly der LBBW.

Colliers geht für 2025 und 2026 mit einem steigenden Transaktionsvolumen sowohl bei Wohn- und Geschäftshäusern als auch im institutionellen Geschäft aus. Ein ähnliches Bild zeichnet der Wohninvestmentspezialist Lübke Kelber. Er konstatiert für das dritte Quartal ein Transaktionsvolumen (nur für das institutionelle Wohnsegment, also ohne Wohn- und Geschäftshäuser und ohne M&A-Transaktionen) von lediglich 1,3 Mrd. Euro. Das liegt 25% unter dem Vorjahresniveau.

Großtransaktionen über 100 Mill. Euro habe es in dem Zeitraum zudem nur selten gegeben. Das durchschnittliche Volumen pro Transaktion lag bei 24,1 Mill. Euro, der mittlere Preis bei 3.028 Euro pro Quadratmeter. Nachgefragt wurden laut Lübke Kelber sowohl Core-Objekte (insbesondere von institutionellen Investoren wie Investmentmanagern und Family Offices) als auch Value-Add- und Manage-to-Green-Strategien (von Private-Equity-Investoren und spezialisierten Anbietern).

Für die kommenden sechs bis zwölf Monate erwarten die Beobachter eine deutlich höhere Investmentaktivität. „Aktuell sind viele Wohnimmobilienportfolios, auch sehr große, im Markt." Im 4. Quartal seien bereits wieder deutlich höhere Transaktionsvolumina zu erwarten. Aber auch langfristig spricht die Pipeline für ein deutlich dynamischeres Transaktionsumfeld,“ so Mark Holz, Head of Strategy and Research bei Lübke Kelber.

Die LBBW erwartet für 2026 und 2027 jeweils Preisanstiege von 3 bis 4% bei Wohnimmobilien. Dabei dürften die Preise in den sieben Metropolstädten eher unterdurchschnittlich zulegen. Dagegen würden die übrigen kreisfreien Städte die kräftigsten Preisanstiege aufweisen, heißt es im Immobilien Quarterly.

Zunehmenden Optimismus nach dem Markteinbruch 2022 machen die Analysten der Landesbank bei den börsennotierten Wohnimmobilienunternehmen aus. Denn sie hätten angesichts deutlicher Mietsteigerungen von 3 bis 4% ihre Portfolios zur Jahresmitte 2025 um 1 bis 1,5% aufgewertet. Die höheren Mieten ließen sich durchsetzen, weil Wohnraum weiterhin knapp ist und Neuvertragsmieten deutlich höher sind als Bestandsmieten. Bei letzteren lassen laufende Modernisierungsmaßnahmen Mieterhöhungen zu.

Was künftige deutliche Mietsteigerungen angeht, ist die LBBW nur verhalten optimistisch. So habe sich das Einkommenswachstum abgeschwächt, was sich schon jetzt an einer schlechteren Erschwinglichkeit (gemessen an der Annuität eines Hypothekarkredits zum verfügbaren Einkommen) ablesen lasse. Gleichzeitig steige die Einwohnerzahl Deutschlands nicht mehr.

Colliers weist andererseits darauf hin, dass die Zahl der Haushalte bis zum Jahr 2040 um rund 1 Million oder 2,4% zunehmen werde. In den Top-7-Städten geht der Makler sogar von einem Plus von 8,7% aus. Angesichts dessen werden viel zu wenig Wohnungen gebaut. Eine Erholung stehe „noch sehr am Anfang“, so die LBBW. Spürbare Effekte durch den „Wohnungsbau-Turbo“ der Bundesregierung erwartet Colliers frühestens in drei Jahren. Für einen wirklichen Schub müssten die Baupreise sinken, heißt es im LBBW Quarterly.